（2017）陕10民初1号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-26
案件名称
陕西正轩商业运营管理有限公司诉陕西凯华凯华房地产公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
陕西省商洛市中级人民法院
所属地区
陕西省商洛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西正轩商业运营管理有限公司,陕西凯华房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十五条
全文
陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕10民初1号原告：陕西正轩商业运营管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：田辉，总经理。委托诉讼代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：陕西凯华房地��开发有限公司，住所地：商洛市商州区。法定代表人：郑贤桂，执行董事。委托诉讼代理人：何忠良，陕西寇弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾龙，陕西秦南律师事务所律师。原告陕西正轩商业运营管理有限公司（以下简称“正轩公司”）诉被告陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称“凯华公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正轩公司的法定代表人田辉、委托诉讼代理人张海燕，被告凯华公司的委托诉讼代理人何忠良、贾龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正轩公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告��倍定金600万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于商洛市商州区西街大都汇F座的“凯华国际购物中心”。合同约定的房屋交付日期不晚于2016年3月28日，如被告迟延交房超过三个月，原告有权解除合同。合同签订后，原告依照合同约定，如期向被告交纳了定金300万元，但直至2016年7月，被告未能向原告交付符合合同约定条件的房屋。据此，原告诉请法院判令被告双倍返还定金。被告凯华公司辩称，被告依据合同附件二的约定，于2016年3月份之前完成了主要的、绝大多数的工程改造，个别未完工程是因原告方提供图纸迟延或提出不合理的工程标准等原因引起。2016年2月底，房屋已经具备了交付的基本条件，被告多次向原告交房，但原告一直拖延，不接收房屋，是���告违约，而不是被告违约；未完成的细小工程可以在装修施工期内穿插进行，并不影响原告的进场和接收房屋，原告解除合同并要求双倍返还定金的事实和理由不能成立。原告注册资本只有500万元，根本没有履行3000万元合同的能力，其故意拖延，促成合同解除条件成就，根据合同法相关规定，应视为解除条件不成就。围绕诉讼请求，原告正轩公司提供了以下五组证据：第一组证据：房屋租赁合同及附件二。用以证明被告迟延三个月仍不能向原告交房，原告有权解除合同，被告应双倍返还定金。第二组证据：收据。用以证明原告已经向被告支付定金300万元。第三组证据：1、六封电子邮件；2、会议纪要；3、公证书。六封电子邮件用以证明原告向被告发出相关工程的提资图、初步验收问题清单、催告函、烟道井位置及尺寸确认函等，连同3月3日会议纪要、公证书，证明被告未能按时交付符合条件的房屋。第四组证据：视听资料。包括2016年4月7日和5月10日的录音资料及5月10日的照片，用以证明截止4月7日，天然气、烟道竖井、隔油池等尚未施工，截止5月10日自动踏步电梯装饰、给排水工程、门斗、中庭护栏、天然气室外市政工程等均未完成整体施工。第五组证据：电子邮件、合同解除告知函、快递单。用以证明原告已经将解除合同的通知送达被告。被告凯华公司对原告上述证据质证意见如下：对原告第一组、第二组证据的真实性不持异议。对第三组证据中的公证书系违法进行的公证，不予认可，对3月4日和4月25日的电子邮件认可，其余电子邮件均属断章取义，不认可，对3月3日会议纪要认可。对第四组证据，录音的时间、地点、谁录的音、是否完整不能反映，具体的发言人不能反映，所以该证据不符合法定的形式要件，同样，照片形成的时间，地点等不能反映，也不符合证据的形式要件，不予认可。对第五组证据真实性认可，但不认可《解除合同告知函》的效力，因正轩公司无权解除合同。被告凯华公司提供了以下证据：第一组证据：《房屋租赁合同》及附件二。用以证明双方所签订合同的事实及对工程标准的约定。第二组证据：《工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》。用以证明出租房屋已具备出租基本条件。第三组证据：1、门斗工作联系单、��程审核报告书、竣工验收报告单；2、扶梯不锈钢装饰工程承包合同、工程审核报告书、工程量现场收方单、工程质量初验单；3、中庭护栏工程联系单、图纸、工程竣工验收单；4、电气改造工程承包合同、工程质量竣工验收单；5、给排水改造工程施工合同、工程审核报告书、现场确认单；6、油烟井道工程施工合同、工程审核报告书、工程质量验收单；7、天然气官网铺设、隔油池、化粪池工程月形象进度审核表、单位工程造价汇总表。该组证据用以证明，被告履行了主要合同义务，改造完成了门斗、扶梯装饰、中庭护栏、电气、给排水、油烟竖井、隔油池、化粪池等工程。第四组证据：1、原告提供的图纸邮寄单；2、对工程做法及标准发生争议的往来信件；3、原告确认烟道竖井位置的电子邮件。该组证据用以证明门斗、中庭护栏、烟道竖井等工程未在6月28日前完工，是因为原告提供图纸、确认烟道竖井位置迟延或提出不合理标准造成的。第五组证据：原、被告双方往来的纸质函件、微信聊天记录、电子邮件、会议纪要。用以证明被告履行了通知交房的义务，原告故意不接收房屋，拖延时间，原告提出了合同约定之外的条件。第六组证据：正轩公司营业执照。用以证明正轩公司注册资本只有500万元，无力履行3000万元的合同。对被告提供的上述证据，原告质证意见如下：对第一组证据真实性无异议。第二组证据与本案无关联性。第三组证据证明的工程并没有在双方约定的交工时间3月28日完成，可以看出首先违约的是凯华公司。第四组证据，我们在3月4日邮寄的纸质的图纸，该证据我们是认可的；对于工作联系单真实性和证明目的我们均不予认可；烟道竖井我们在2月20日已经将相关的图纸提供给凯华公司，直至4月份凯华公司才进行的确认，凯华公司提出烟道竖井与建筑结构有冲突的时间确实是4月23日，导致合同迟延的原因在凯华公司。第五组证据，联系函件真实性没有异议，对证明目的有异议，履行交房义务应该按照合同约定条件，但是凯华公司一直没有完成交房条件，正轩公司没有恶意拖延；补充协议没有签署没有生效，只是证明一个磋商的过程。第六组证据，真实性没有异议，我们的注册资金和我们是否能完成租赁没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对上述真实性无异议的证据，虽然或在关联性，或在证明目的方面双方有争议，本院认为这些证据均能证明案件相关事实，并且来源合法，故本院予以确认并在卷佐证。对双方争议较大的证据，本院分析认定如下：1、对原告第三组证据中的公证书（及所附照片），因公证违反执业区域的规定，属违法公证，故本院不予认定；2、原告的第四组证据，录音证据的具体发言人是谁不清楚，照片形成的时间、地点无法判断，故该组证据本院不予认定；3、被告第四组证据中的工作联系单，因系单方形成，对方不予认可，故本院不予认定。根据本案证据，本院确认如下事实：2016年1月15日，原告正轩公司（乙方）与被告凯华公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容有：一、租赁房屋坐落于商洛市西街﹒大都汇F座“凯华国际购物中心”，房屋计租面积为29000平方米，租赁范围为地上一层至五层剔除五层影院面积及一层西侧一间中国联通公司房屋面积剩余的全部房屋；二、租赁房屋交付时间暂定2016年2月28日，不晚于2016年3月28日，甲方应向乙方交付符合交房基本条件的房屋；三、租赁期限为20年，自房屋交付之日起八个月内为乙方的免租期（含装饰装修期）；四、合同签订后七日内，乙方应一次性向甲方交纳定金人民币叁佰万元整，甲方将房屋交付乙方后，该叁佰万元定金中贰佰万元转为房屋租赁押金，壹佰万元抵作租金；五、第一年租金14301420元，第二年至第三年租金为14997420元，租金自第四年起递增6%，每三年为一递增期，递增标准为6%，直至本合同期满；六、租赁房屋的交房基本条件详见合同附件二；七、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方押金及剩余租金：1、经乙方书面催告后，甲方未在合理期限内履行本合同第8.1条约定义务（主体结构问题），致乙方无法正常使用的；2、甲方无正当理由干预乙方经营，致乙方无法正常使用租赁房屋的；3、甲方承诺的交房日期迟延三个月仍不能交付给乙方使用的；4、甲方交付给乙方的房屋达不到交付标准，经乙方书面催告后在二个月内仍不能正常使用的；八、甲方违约责任：甲方承诺的交房期限不晚于2016年3月28日，如每迟延一日，甲方应向乙方支付每日贰万元的违约金，迟延超过三个月，仍不能向乙方交付房屋时，乙��可以解除本合同，甲方应双倍返还定金；九、乙方违约责任：非甲方原因，乙方如在2016年10月1日未开业经营，每迟延一日，乙方应向甲方支付每日贰万元的违约金，迟延超过三个月仍未开业经营的，甲方有权单方解除合同，除没收乙方贰佰万元租赁押金为，乙方还应支付本合同解除前的租金，并赔偿甲方的损失，乙方应按照合同约定向甲方支付租金，每迟延一日，按应支付租金的日千分之一向甲方支付违约金，迟延超过三个月时，甲方有权终止本合同，除没收贰佰万元租赁押金外，乙方应支付相当于本年度租金数额的违约金，甲方尚有其他损失的，乙方还须赔偿。合同签订后，原告依照合同约定，向被告交纳了定金300万元。2016年2月25日，被告向原告发出了《交房通知》，原告于2016年3月3日对租赁房屋进行验收，验收后，原告认为门斗、中庭护栏及扶梯工程等不符合合同附件二的约定，为此，双方经过当日的谈判形成了一份书面的会议纪要，约定了后续需改造的17个项目。之后，双方对租赁房屋需如何改造，是否符合合同约定的条件不断发生争议并不断进行磋商。2016年7月7日，被告收到了原告发出的《合同解除告知函》。被告于2016年7月18日就原告解除合同对己方造成的损失问题向法院起诉。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及其附件、会议纪要等，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。2016年3月3日，双方当事人经过现场验收，确认合同附件二载明的60余项基本交房条件，除17项还需改造完善外，其余部分原告没有提出异议，双方针对该17项需改造完善的部分，达成一致意见，并形成会议纪要。在该纪要中，双方对部分需改造完善的工程没有约定竣工交付期限。双方达成会议纪要后，被告即按该纪要内容改造完善相应工程设施，在此期间，双方通过信函、电子邮件等方式，对改造完善的工程设施不断进行磋商。2016年7月7日，原告发函至被告要求解除合同，被告于同年7月18日起诉要求原告承担违约责任。由此可见，被告对原告要求解除合同是认可的，本案庭审中被告也认为双方已没有合作基础，同意解除，故对解除合同双方意见是一致的，应予确认。但对合同解除后定金如何处理，双方的认识分歧极大。原告认为应双倍返还定金计600万元，而被告则认为定金300万元应不予返还。通过开庭审理，本案形成的争议焦点为：1、对双方签订合同后的磋商行为如何认定；2、被告凯华公司是否有违约行为；3、是否应该适用定金罚则。关于争议焦点一，原、被告双方的磋商分为两部分，一部分是2016年3月3日正轩公司验收房屋后双方开会，当日形成的会议纪要，这是验收房屋的问题汇总，是后续改造的基础；另一部分是后期双方对如何改造的细节及是否符合交房条件进行的不断磋商。因被告凯华公司的主要义务即为交付房屋，在2016年2月25日被告向原告交付房屋时，原告认为房屋不符合合同约定条件，故房屋未能交付。双方后进行了协商，并于2016年3月3日形成了书面会议纪要，双方签字确认。该会议纪要清楚载明，除门斗（合同附件二1.1.6）和踏步电梯（合同附件二1.3.1）不作确认外，其他条款双方均达成一致意见。该会议纪要列举了17项存在的问题，这是被告对出租房屋进行改造的基础。此份会议纪要事实上是正轩公司验收房屋的问题汇总，这表明除会议纪要列明的17条外，其他附件二的交房条件均已达到或至少正轩公司没有意见。其后，双方还不断通过电子邮件、开会等形式进行磋商，比如正轩公司对排油烟竖井位置的确定等。被告凯华公司正是根据双方的协商结果对后续工程进行处理。所以，初始合同有不完善之处，只有通过后续的调整和细化才能最终实现商业用途，而签约双方应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。故原、被告双方对交房条件不断磋商的过程，就是双方履行协助义务，对合同约定的交房条件不断细化，以利于合同履行的过程。关于争议焦点二，在原告正轩公司于2016年7月6日发出解除合同通知时，被告凯华公司已经完成了出租房屋的绝大多数改造工程，房屋已能基本满足原告的商业用途，基本具备了交房条件，部分未完工程可以在原告进场后的装修期内完成。本案被告在五层墙体抹灰、隔油池、化粪池施工方面存在违约，但这仍然只是一个瑕疵履行的问题，这些项目最终在一定程度上的迟延履行并不会影响正轩公司接收房屋和装修，也不会影响开业和经营。本案房屋已经基本上符合了交房条件，正轩公司作为接收房屋的一方，不得根据个别不影响合同目的的对方违约项目而拒绝接收房屋，否则，将构成违约。所以，本案中正轩公司无权根据合同约定来解除合同，因为合同约定的乙方单方解除条件并不成就。正轩公司应该接收房屋，但正轩公司却拒绝接受房屋，并根据合同中“迟延交房超过三个月可以解除合同”的约定，单方突然解除合同，这是违背诚实信用原则的。双方3月3日会议纪要约定的改造项目很多没有约定合理工序下的完工期限，双方可以通过协商来确定合理完工期限，而不应单方突然解约。故，就��告凯华公司是否存在违约，本院认定凯华公司的履约存在瑕疵，但并不影响原告正轩公司合同目的的实现。关于争议焦点三，本案定金属违约定金，被告凯华公司已经提供了基本符合交房条件的房屋，但原告正轩公司拒绝接收房屋，属严重违约，其要求双倍返还定金的诉讼请求本院难以支持。综上，在合同的缔结和履行方面，当事人应遵循诚实信用原则，并履行协助义务，尽量促成交易的实现。本案被告凯华公司存在瑕疵履行，但并不影响原告正轩公司实现合同目的。原告正轩公司无权依据合同相关条款单方解除合同，但正轩公司于2016年7月7日单方提出解除合同，这是违背诚信原则的，是严重的违约行为。由于原、被告对解除本案《房屋租赁合同》的意见一致，故该合同在原、被告双方就解除合同意见一致时已经���除，原告本不必提出解除合同的诉讼请求，但鉴于原告已经提出该请求，为避免产生歧义和认识上的混乱，本院仍在判项中予以确认。原告正轩公司诉请被告双倍返还定金，因本案纠纷系原告严重违约，违背诚实信用原则造成，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、驳回原告正轩商业运营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费53900元，由原告正轩商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 尤永刚审判员 卢洛军审判员 文改云二〇一七年六月二十八日书记员 宁 赟 来自：