（2017）苏0113民初1554号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-31
案件名称
原告张海艳与被告史冰清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海艳,史冰清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初1554号原告：张海艳，女，1982年4月6日出生，汉族，户籍地江苏省南京市玄武区，实际住所地江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：顾开慧，男，1983年10月25日出生，汉族，户籍地江苏省沛县，实际住所地江苏省南京市栖霞区，系原告丈夫。被告：史冰清，女，1996年1月10日出生，汉族，户籍地江苏省丰县，实际住所地江苏省南京市玄武区。原告张海艳与被告史冰清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张海艳的委托诉讼代理人顾开慧，被告史冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海艳向本院提出的诉讼请求：一、被告支付原告垫付的水费、电费、物业费1167元；二、被告支付半年房租15600元并支付逾期造成的损失；三、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告增加一项诉讼请求：要求被告支付2017年2月28日至2017年8月27日的物业费（含公摊水电费）594元。事实与理由：原、被告于2015年8月18日签订为期2年的房屋租赁合同，每180天为一个付款周期，且租金应于每一周期前30日付清，但自2017年1月27日后，被告未付租金。在上一个付款周期内，被告应交的水费、电费、物业费1167元也是由原告垫付。关于上述费用，经原告催要无果，故诉至本院。被告史冰清辩称，其与案外人刘某某已经签订了房屋转租协议，���签订转租协议时，已经将案涉房屋产权证复印件和房东的身份证号复印件交给刘某某，当时原、被告及刘某某在场的情况下，刘某某将半年房租交给原告，双方已经形成了事实上的租赁关系，原、被告之间的合同已经终止，所以本案和被告无关。本院经审理查明：张海艳系南京市栖霞区某某路X号XX幢XXX室的房屋所有权人，与顾开慧系夫妻关系。2015年8月18日，出租方（甲方）张海艳、承租方（乙方）史冰清、居间方（丙方）史健签订《房屋租赁合同》一份，第一条约定：甲方自愿将坐落于南京市栖霞区某某菲X幢XXX室房屋出租给乙方，建筑面积49.34平方米，乙方承诺用于美容美甲；第二条约定：租赁期2年，即从2015年8月25日起至2017年8月24日止；第三条约定：租金2500元/月，租房押金2500元，期满后，房屋无损坏且各项费用结清后三日内甲方无息退还押金；第��条约定：租金乙方每180天支付一次，首期租金与押金合同签订时支付，以后租金乙方须提前30天支付；第五条约定：租赁期内，乙方承担水、电、气、电话、宽带、有线电视、公摊、垃圾、物业费等相关费用；第十五条约定：从2016年8月25日起每月租金2600元直到合同结束。本合同一式三份，三方各执一份，每份均具有法律效力，自签字之日起生效。合同落款处，甲方顾开慧作为张海艳的代理人签字，乙方史冰清签字，丙方加盖南京分之众新房产经纪有限公司合同专用章。合同签订后，张海艳将案涉房屋交由史冰清使用，史冰清按期支付房租至2016年8月27日。自2016年8月28日至2017年2月27日的租金及2500元押金由张海艳向案外人刘某某收取。张海艳在本案中主张的是自2017年2月28日起至2017年8月24日的租金15600元（2600元/月×6个月）。另查明，2016年8月8日，史冰清与刘某某签订转让合同一份，内容：史冰清2016年8月8日转让给刘某某康某某菲X栋XX工作室，共8500元，实收7500元，另需支付1000元于2016年8月12日补齐。庭审中，张海艳与史冰清一致同意双方签订的租赁合同自2017年6月5日起终止。对于刘某某向张海艳支付租金及押金的情况，张海艳认为系史冰清履行租赁义务的表现，并不构成张海艳与刘某某的租赁关系的成立，因为张海艳对史冰清与刘某某之间转让的行为不知情，也不同意史冰清将租赁合同项下的权利义务转让；而史冰清则认为，张海艳与刘某某形成事实租赁关系，虽然张海艳对其与刘某某的转让合同不知情，但张海艳收取租金是三方在场的情况下，其应当知晓转租行为，且已经实际收取刘某某支付的租金和押金，故双方形成事实租赁关系。庭审中，张海艳举证水费发票、电费发票一组，��明租赁期间的水费金额102元、电费金额632元；同时举证物业费收据一份，证明物业费收费标准是每个月1.5元一平方米。史冰清对上述证据没有异议。本院认为：原告张海艳与被告史冰清签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规范，合法有效，双方应按约履行各自义务。本案争议的焦点是原告与案外人刘某某是否形成租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。就本案而言，虽然在租赁期间，原告收取了刘某某的半年房租及押金，但是原告并没有与刘某某签订租赁合同，也未同���被告将原租赁合同项下的权利义务转让给刘某某，故原告与刘某某未形成租赁关系。被告与刘某某之间系房屋转租行为，原告根据被告要求直接向刘某某收取相关费用并无不当，且即使原告同意被告转租，被告作为承租人与原告签订的租赁合同继续有效，被告仍应对合同项下的义务承担责任。对于被告抗辩的原告与刘某某形成租赁关系，被告不再承担租赁合同项下的意见，本院不予采纳。原告向被告主张自2017年2月28日起至2017年8月24日的租金15600元，但因原告多计算了3天，应当予以扣除，另外，双方一致确认2017年6月5日起双方的租赁合同终止，故此后的租金被告不应支付原告，经计算，被告应支付原告租金8320元。对于原告主张的水电费及物业费，被告没有异议，故根据原告举证的票据及取费标准，本院经计算后，被告应付水电费及物业费金额为956元。另部分关于水电费的主张，因原告未举证证明，故本院不予支持。对于原告主张的逾期损失，原告未明确金额，亦未举证证明，故本院不予支持。综上，被告应支付原告租金8320元、水电费及物业费956元，合计9276元，但是应当扣除押金2500元，扣除后的金额6776元，本院对此金额予以确认和支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告史冰清于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张海艳房屋租金、水电费及物业费等合计6776元；二、驳回原告张海艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍���付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，减半收取计117元，由原告张海艳负担67元，被告史冰清负担50元（此款原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。本判决为终审判决。审判员 陈猛二〇一七年六月二十八日书记员 葛菁 来自：