（2017）川03民终528号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
梁亮庆与四川志升资产管理有限公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁亮庆,四川志升资产管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川03民终528号上诉人（原审被告）：梁亮庆，男，1965年7月2日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审原告）：四川志升资产管理有限公司，住所地四川省自贡市汇东丹桂大街东段泰丰大厦1区27层12号。法定代表人：王佑春，总经理。委托诉讼代理人：左莉，四川川盈律师事务所律师。上诉人梁亮庆因与被上诉人四川志升资产管理有限公司（以���简称志升公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁亮庆，被上诉人志升公司的委托诉讼代理人左莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁亮庆上诉请求：一、依法判决撤销（2017）川0302民初535号民事判决；二、依法驳回被上诉人的请求；三、依法判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审程序不合法。被上诉人在庭审时宣读诉状增加了事实和理由。二、被上诉人没有提供证据证明业主委员会成立合法，召开业主大会上诉人未接到通知，业主委员会成立上诉人也不知道，业主委员会代签合同及物业服务企业的选聘上诉人也不知道，被上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》损害了业主的利益，该合同对上诉人没有约束力。被上诉人提高收费标准违反约定和法律规定。三、一审判决认定的证据不足。四、一审判决确定交滞纳金于法无据。志升公司辩称，1.上诉人提到一审程序不合法的理由不成立，一审原告在开庭阶段对事实与理由做了部分补充，不是变更，起诉状是概括性的，在庭审中补充是为了法庭能更具体、明确地了解案情，且民诉法没有规定禁止原告对事实与理由做补充；2.《物业服务合同》无效的理由不成立。原告与业主委员会签订的合同是双方真实意思表示，有签字盖章，符合合同成立有效的要件，对业主是有约束力的，说业主委员会无效是上诉人主张的新事实，应由上诉人承担举证责任证明业主委员会成立及导致签订合同无效的事实，但上诉人在一审和二审都没有证据证明，且被上诉人证明了与业主委员会签订了两份物业合同，均有效；3.关于被上诉人在一审举示证据证明向上诉人发了书面函进行催缴，上诉人也承认了在其家门上有律师的催缴函，被上诉人完成了证明催缴的义务，上诉人主张被上诉人还应承担举证责任，超出了被上诉人的举证范围；4.关于本案的滞纳金，原审原告向法庭举示了物业服务合同，上面明确约定了滞纳金，法院判决上诉人承担滞纳金是有合同依据的。所以请求法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。志升公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付物业服务费4939.00元；2.判令被告向原告支付所欠物业服务费自2012年7月1日起至付清之日止每天按应交物业服务费的百分之一计算的滞纳金；3.诉讼费用由被告承担。一审法院��定事实：被告梁亮庆系原告志升公司所提供物业服务的自贡市自流井区南湖印象房产的所有权人，建筑面积89.45平方米。《物业手册》约定：由原告对南湖印象提供前期物业管理服务，物业服务收费为0.80元/平方米/月……；物管费按月收取。其后，原告志升公司对该小区进行了物业管理。被告自2012年7月1日至2013年12月31日拖欠原告物业服务费1288.08元。2013年11月26日，被告所在小区的南湖印象小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定：由志升公司对被告所居住的南湖印象小区建筑物共用部位的维护和管理、共用设施设备、公共园林、景观及设施等项目进行维护、管理等，期限为2014年1月1日至2014年12月30日，物业服务费按照房屋所有权证记载的建筑面积收取为1.00元/平方米/月；经催告后无正当理由未缴纳的承担违约责任等。《物业服务合同》签订后，原告对该小区进行了物业管理。2014年1月1日至2014年12月30日期间，被告未缴纳物业费，尚欠原告物业费1073.40元。2015年8月17日，被告所在小区的南湖印象业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定：由志升公司对被告所居住的南湖印象小区建筑物共用部位的维护和管理、共用设施设备、公共园林、景观及设施等项目进行维护、管理，服务期限自2015年1月1日至2018年12月30日止，物业服务费按照房屋所有权证记载的建筑面积收取1.2元/平方米/月，逾期未交纳的，物业公司以……催告业主在合理期限内交纳，经催告仍未交纳的，业主承担违约责任；违约责任“业主未按时、足额交纳物业服务费，经志升公司书面催告限期交纳仍未交纳的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的百分之一交纳滞纳金”等。合同签订后，原告依约向南湖印象小区提供了物业服务。2015年1月1日至2016年12月30日期间，被告未缴纳物业费，尚欠原告物业费2576.16元。截止2016年12月30日，被告总计下欠原告物业服务费4937.64元。原告经向被告催缴未果，遂诉至该院，主张前述诉讼请求。一审法院认为，原告与南湖印象小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，其合同的条款对小区全体业主均产生约束效力，原告提供了物业服务，被告作为房屋所有人应当按约定交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，原告志升公司与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对原告志升公司及被告梁亮庆均具有约束力，双方均应依约履行。原告履行物业服务义务后，有权要求被告支付拖欠的物业费、滞纳金及资金占用利息，原告的诉请符合法律规定及合同约定，该院予以支持。因合同约定的违约金过高，该院考虑原告的实际损失、预期利益，根据公平原则依法酌情确定滞纳金为494.00元。被告梁亮庆的抗辩事由不属于物业服务合同范围，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、���六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告梁亮庆于本判决生效之日起十日内支付原告四川志升资产管理有限公司物业服务费4937.64元及滞纳金494.00元；二、驳回原告四川志升资产管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.原审原告在一审宣读起诉状时增加了事实理由，是否存在程序违法问题；2.物业服务合同是否合法有效，对上诉人梁亮庆是否有约束力；3.被上诉人催缴的形式是否符���规定；4.对于本案涉及的物管费的收费标准是否符合相应的规定；对滞纳金的约定及法院判决的滞纳金是否符合法律的规定。志升公司在一审庭审宣读起诉状时对事实及理由进行补充属于正当行使诉讼权利，不违反法律规定，不存在程序违法的问题。志升公司与梁亮庆所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》不存在合同无效的情形，该合同依法对全体业主具有约束力。关于业主大会的召开以及业主委员会的成立是否合法属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，本院依法不予评判。志升公司在梁亮庆门上张贴催交书已履行了催交义务。本案确定的物管费标准及判决梁亮庆交纳滞纳金均在《物业服务合同》中有明确约定，原审判决根据合同约定进行判决符合法律规定。综上所述，梁亮庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁亮庆负担。本判决为终审判决。审判长 廖四春审判员 黄 涛审判员 甘语慧二〇一七年六月二十八日书记员 陈章琴 来源：百度搜索“”