（2017）豫0204民初117号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-04
案件名称
李红与开封市龙成置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市鼓楼区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李红,开封市龙成置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0204民初117号原告：李红，女，汉族，1970年6月17日生，现住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：张继坤，河南源翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封市龙成置业有限公司。统一社会信用代码：91410200732458797C。法定代表人：朱太忠，任该公司董事长。所在地：开封市汉兴龙成香榭丽花园。委托诉讼代理人：侯佳，河南瀛开律师事务所律师，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告李红与被告开封市龙成置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红及委托诉讼代理人张继坤，被告开封市龙成置业有限公司的委托诉讼代理人侯佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金14400元；2、依法判令被告支付逾期办证违约金1000元；3、依法判令被告退还取暖配套设施费13568元，并补偿取暖替代费20000元；4、由被告承担律师费以及诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2012年9月11日签订商品房买卖合同。合同明确约定：被告应当于2013年12月31日前，将具备商品房验收合格条件及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而被告知道2014年11月20日才通知应该办理房屋交接手续，逾期交房达11个月之久。因此原告要求被告按照每月1000元，向原告支付违约金。另被告向原告收取13568元的取暖费，却未提供取暖服务，导致原告取法取暖而支付电费20000元，被告应当承担。此外，根据合同约定，被告应当在商品房交付后的720日内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。由于被告至今未办理房屋产权证，故被告支付逾期办证违约金1000元。由于双方协商无果，故提起诉讼。被告辩称，关于原告主张的逾期交房违约金问题，由于原告所购买的是经济适用住房，依据有关政策，经济适用住房的基础设施建设由政府负责安装并承担费用。由于房屋建好后，政府承担的配套设施没有实施，导致交房延期，故被告不应当承担违约交房的责任。即使承担责任，也应当按照合同的约定方式承担违约责任（即按照合同总价款日万分之零点零一承担违约责任）。关于原告主张的逾期办证违约金问题，被告于2016年就已经办好的产权证，之所以没有发放，被告打算向业主一起发放，被告不存在违约问题。同样，即使承担责任，也应当按照合同的约定方式承担违约责任（即按照合同总价款日万分之零点零一承担违约责任）。关于原告主张的退还取暖配套费用问题，该费用系双方当事人在平等基础上经协商后收取的，另原告购买的是经济适用房，按照其建造原则，是不具备取暖配套设施的，现原告提出退还该费用，缺乏法律依据。原告主张的替代费证据不足，不应当得到支持。如果供暖出现问题，应当由热力公司承担相应的责任。至于律师费用，依法不应当得到支持。综上，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2012年9月11日，原告购买被告开发的经济适用房，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同内容载明被告将位于开封市金明大道以西龙成御苑第一期8幢2单元6层602号房产（建筑面积91.3平方米）出售给原告，单价为每平方米2340元，房屋总价款为213144元整。该《商品房买卖合同》另载明：“第五条、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……。第八条、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门相应城市配套不到位导致逾期交房的；3、因社会异常事件或非出卖人的原因致使不能如期交房的，买受人同意交房期据实予以延期。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：…3、如甲方违约超出120天甲方一次赔偿乙方万分之0.1。被告于2016年9月21日在开封市国土资源局登记办理了不动产权证书。另查明，2011年5月9日发布的《开封市经济适用住房管理办法》第八条规定，经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。本案涉及到交房逾期是因政府公共基础设施建设未及时到位所致,被告开封龙成置业公司为提前交房，与河南远博电力安装工程有限公司签订《施工承包合同》，铺设高压电缆。《开封市经济适用住房管理办法》第十八条规定，经济适用住房必须具备基本居住条件：通水、通电、通气、安装套内门、房屋室内地面为光面、室内墙面为涂料、厨房、卫生间铺地板砖、贴瓷片、安装洁具等，否则不得竣工验收。第二十二条规定，经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（一）开发成本：1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、道路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电按照工程费及附属工程……又查明，原告已向被告缴纳取暖配套费用13568元。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税完税发票、龙成御苑一期13号楼房产分户图、《开封市经济适用住房管理办法》、《施工承包合同》、收款收据、不动产权证书等为据。本院认为，合法有效的合同受法律保护，本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定来行使权利、履行义务。合同中约定因政府部门相应城市配套不到位导致逾期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。本案被告逾期交房正是因为政府公共基础设施(小区外高压电缆)未及时到位所致，原、被告双方也未协商解除或变更合同，因此被告不应承担逾期交房的违约责任。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，庭审中，经原、被告双方确认，涉案房产交房日期为2014年11月26日，按照双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告已于2016年9月21日将不动产权证书办妥，原告可随时到房管部门办理房产证书，被告办理房产证备案手续未超过合同约定的期限，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告退还供暖配套费用13260元的诉讼请求，因原告购买的房屋性质属于经济适用房，根据《开封市经济适用房管理办法》经济适用房的基础设施不包括暖气，该经济适用房的暖气工程建设费用并未计入房屋成本和销售价格，被告就该费用另行向原告收取并无不当，故原告该请求本院不予支持。关于原告主张的取暖替代费和律师费，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李红的诉讼请求。案件受理费1024元，减半收取512元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长 杨志华审 判 员 毛 爱人民陪审员 王玉红二〇一七年六月二十八日书 记 员 吴 颖 搜索“”