（2017）黔03民终3006号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-30
案件名称
习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部、王钦琼商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部,王钦琼,ＸＸＸ,王钦平,习水县利民房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终3006号上诉人（原审被告）：习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部。住所地：贵州省习水县东皇镇府西路82-16。负责人:袁图平。被上诉人（原审原告）：王钦琼，女，汉族，生于1955年11月24日，住贵州省习水县。被上诉人（原审原告）：ＸＸＸ，女，汉族，生于1964年12月29日，住贵州省习水县。被上诉人（原审原告）：王钦平，男，汉族，生于1968年8月2日，住贵州省习水县。原审被告：习水县利民房地产开发有限公司。住所地：贵州省习水县东皇镇桂花路***号。法定代表人:张永余，该公司董事长。上诉人习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部（以下简称绿洲豪园项目部）因与被上诉人王钦琼、ＸＸＸ、王钦平,原审被告习水县利民房地产开发有限公司（以下简称利民公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。绿洲豪园项目部上诉请求：1、维持原审判决主文第一项；2、撤销原审判决主文第二项，改判由上诉人双倍返还被上诉人定金60万元，退还被上诉人购房款人民币25万元，并按照银行同期贷款利率计算，由上诉人向被上诉人支付自收款之日起至起诉时止的占用资金利息；3、驳回上诉人的其他诉讼请求；4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人支付给上诉人的购房款是55万元，而不是75万元。2、上诉人违约应按双方签订的《房屋暂定协议》第三条的约定追究违约责任。3、一审法院认定上诉人每平方米商业用房价差15000元系认定错误。4、根据双方合同约定，被上诉人购买的商业用房总价款为150万元，而被上诉人仅支付了55万元的购房款，一审判决支持了被上诉人4235800元的房屋价差赔偿不公平。被上诉人二审期间答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决合理合法、公平公正，房屋价差计算得当，恳请驳回上诉，维持一审判决。王钦琼、ＸＸＸ、王钦平向一审法院起诉请求:一、判决解除王钦琼、ＸＸＸ、王钦平与绿洲豪园项目部于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》；二、判决绿洲豪园项目部、利民公司返还购房款750000元，并支付房屋差价损失4235800元，共计4985800元；三、诉讼费由利民公司、绿洲豪园项目部承担。一审法院认定事实：习水县东皇镇新华桥片区旧房改造工程于2003年启动，开始由赤水强化房地产开发公司开发，后转给利民公司开发。2008年6月2日习水县利民房地产开发有限公司下文明确袁图平为该公司副经理，分管拆迁、建筑、销售、财务、安全等工作。并于2011年2月28日授权委托绿洲豪园项目部及项目负责人以利民公司名义负责项目拆迁、开发建设、房屋销售等工作。2006年9月28日，绿洲豪园项目部出具收条一张给王钦平，载明：收到王钦平购工商局改建后二楼营业用房大约350平方米，价格按每平方米3000元计价，现收到定金35万元，地段为正街面第二号综合楼，18个月内交房。2008年1月16日，绿洲豪园项目部在该收条上注明：于2008年1月16日，增加二楼正街面150平方米，共计500平方米连接在一起。2008年11月9日，王钦平、ＸＸＸ、王钦琼（乙方）与绿洲豪园项目部（甲方）签订《房屋暂定协议》约定：乙方购买甲方开发的新华桥蔬菜公司至休闲城过道片区正街面二楼营业用房约500平方米，每平方米单价3000元。协议签订之日，乙方预交定金55万元，双方约定于2008年春节前付10万元，春节期间再付10万元，房屋交付时间为35个月。房屋位置位于土产公司至工商局之间。2008年11月9日，袁图平出具收据一张给王清琼、王清敏，载明收到购房款20万元。2012年3月31日，王钦琼、王清敏又交给袁图平购房款20万元。为此，被告共出具给原告的购房款收条共计金额为75万元。因绿洲豪园项目部未按合同约定履行交房义务，为此，王钦琼、ＸＸＸ、王钦平于2005年诉至贵州省习水县人民法院，请求交付房屋，贵州省习水县人民法院于2015年12月25日作出（2015）习民商初字第133号民事判决书，判决确认双方于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》有效；驳回王钦琼、ＸＸＸ、王钦平的其余诉讼请求。王钦琼、ＸＸＸ、王钦平不服上诉至遵义市中级人民法院。遵义市中级人民法院于2016年5月18日作出(2016)黔03民终1588号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，并在判决书中明确王钦琼、ＸＸＸ、王钦平另案主张返还购房款，并承担违约责任。另查明：习水县住房和城乡建设局于2013年12月19日为利民公司颁发了遵市商房预证习字（2013）第201314号《遵义市商品房屋预售许可证》，该证载明售房企业名称为习水县利民房地产开发有限公司，开发项目名称为绿洲豪园1号楼，开发项目为东皇镇府西路绿洲豪园1号楼商品房预售面积为24866.9平方米，开工日期为2012年6月18日，竣工日期为2014年6月8号，交房日期为2014年12月31日。但对住房部分予以封存，未颁发预售许可。2号楼现在尚未修建。习水县发改局对该项目下文备案的时间是2011年6月14日，建设工程规划许可证颁发时间是2011年8月16日，建筑工程施工许可证颁发的时间是2012年7月27日。现利民公司已经修完工的一号楼二层框架结构建筑面积和套内面积经有关部门测绘为1539.75平方米和1281.96平方米。该房屋二楼因母越华诉利民公司商品房销售合同纠纷案已被母越华申请保全。习水县住房和城乡建设局将被告修建的绿洲豪园1号楼二层营业用房规划成七部份，即2—1，建筑面积191.01平方米；2—2，建筑面积306.23平方米；2—3，建筑面积189.29平方米；2—4，建筑面积189.29平方米；2—5，建筑面积187.96平方米；2—6，建筑面积146.89平方米；2—7，建筑面积152.74平方米。于2008年出售给母越华730平方米，2011年将其余部分全部预售给母越华；2014年12月24日预售给罗兰100平方米，2011年预售给文明丽680平方米。一审法院认为：王钦琼、ＸＸＸ、王钦平诉请解除双方于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》，利民公司同意解除，应遵从双方意愿。本案争议焦点是：一、王钦琼、ＸＸＸ、王钦平交给绿洲豪园项目部的购房款是75万元还是55万元；二、王钦琼、ＸＸＸ、王钦平诉请的房屋差价损失怎样计算，利民公司是否应当予以赔偿。针对争议焦点一，绿洲豪园项目部书写给王钦琼、ＸＸＸ、王钦平的购房款收据三张，一共是75万元，绿洲豪园项目部只认可收到55万元，认为在2008年书写的收条金额为20万元，未实际交付购房款，但不能说明为何未收钱就出具收条，且在王钦琼、ＸＸＸ、王钦平起诉利民公司交付房屋的案件中，绿洲豪园项目部对此并未提出异议，亦未提供相关证据证明其主张，对绿洲豪园项目部的该辩解意见，依法不予采纳，故王钦琼、ＸＸＸ、王钦平请求绿洲豪园项目部返还购房款75万元，本院予以支持。对于争议焦点二，双方在2008年11月9日签订《房屋暂定协议》后，绿洲豪园项目部至今未与王钦琼、ＸＸＸ、王钦平签订正式商品房买卖合同，更未将房屋交付，且将该二楼预定给母越华、文明丽、刘世林、罗兰等，其修建的二楼商业用房建筑面积只有1539.75平方米，预定出卖已经超过2000余平方米，且该二楼商业用房被法院予以查封。故双方于2008年11月9日签订的《房屋预定协议》已经无法履行，绿洲豪园项目部的行为构成违约，应当承担违约责任，并赔偿王钦琼、ＸＸＸ、王钦平的损失。在本案中，王钦琼、ＸＸＸ、王钦平与绿洲豪园项目部签订《房屋暂定协议》后，有理由相信绿洲豪园项目部会按约定的房屋价格履行订立商品房买卖合同的义务，并将房屋交付，王钦琼、ＸＸＸ、王钦平从而丧失了与他人另订购房合同的机会，根据《合同法》第一百一十三条第一款之规定，绿洲豪园项目部因违约给王钦琼、ＸＸＸ、王钦平造成的损失应根据订立预定协议时商品房的市场行情和现在商品房的市场行情价格差额予以确定。但因绿洲豪园项目部所开发的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方最初签订预定协议时的多层房屋结构发生了重大变化，因此王钦琼、ＸＸＸ、王钦平主张以绿洲豪园项目部开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，绿洲豪园项目部主张其现在修建的绿洲豪园二楼商业用房成本价约为5000元每平方米，现在市场价约为20000元每平方米，王钦琼、ＸＸＸ、王钦平对此无异议，市场差价约为15000元每平方米。王钦琼、ＸＸＸ、王钦平预定500平方米，市场差价约为750万元。王钦琼、ＸＸＸ、王钦平请求绿洲豪园项目部赔偿房屋差价损失4235800元，于法有据，应予支持。本案中，袁图平系绿洲豪园项目部的负责人，利民公司书面授权绿洲豪园项目部及袁图平以公司名义负责项目的相关活动，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于之规定，袁图平以项目负责人名义对外销售房屋并收取购房款的行为，系履行职务行为，其法律后果应当由利民公司承担。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除王钦平、ＸＸＸ、王钦琼与习水县利民房地产开发有限公司于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》；二、由习水县利民房地产开发有限公司返还王钦平、ＸＸＸ、王钦琼购房款750000元，并赔偿损失4235800元，共计4985800元。案件受理费23343元，由习水县利民房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实,与原审认定事实无异。本院认为，被上诉人在一审中提交了三张由绿洲豪园项目部及其负责人袁图平出具的购房款收条，足以证明其已经支付购房款75万元的事实，上诉人主张被上诉人只支付了55万元的购房款，但未提供证据证明，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。在本案中，双方签订《房屋暂定协议》后，被上诉人有理由相信利民公司会按约定的房屋价格履行订立商品房买卖合同的义务，并将房屋交付，被上诉人因此丧失了与他人另订购房合同的机会，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，利民公司因违约给被上诉人造成的损失应根据订立《房屋暂定协议》时商品房的市场行情和现在商品房的市场行情价格差额，结合被上诉人履约情况，利民公司的过错程度等因素予以确定，故对上诉人所持的本案应按双方合同约定追究违约责任的上诉意见，本院不予采纳。对于涉案房屋的现行价格，被上诉人及利民公司均认可房屋的现行价格每平方米为20000元，虽双方当事人在2008年11月9日签订《房屋暂定协议》中约定的房屋单价为每平方米3000元，但被上诉人对利民公司主张的按成本价每平方米5000元来计算价差并无异议，故一审判决认定现房屋市场差价约为每平方米15000元并无不当。被上诉人预定房屋500平方米，涉案房屋目前的市场总价差为750万元。被上诉人已经支付购房款75万元，《房屋暂定协议》约定的总价款为150万元，本院结合被上诉人已支付合同约定总价款的数额，上诉人对本案合同不能履行具有的过错程度等情况，认定上诉人不履行《房屋暂定协议》给被上诉人造成的损失为3750000元【750000元（被上诉人已付款）÷1500000元（房屋总价款:3000元×500㎡）×7500000元（房屋总价差）】。由于绿洲豪园项目部仅是利民公司的内设机构，其对外销售房屋并收取购房款的行为，系履行职务行为，本案还款义务及赔偿损失义务由利民公司承担。虽然利民公司在本案中依法只需赔偿损失375万元及返还购房款75万元，但因利民公司对一审判决未提起上诉，视为服判，本院予以确认。故绿洲豪园项目部的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46686元由习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目承担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡一雷审 判 员 刘娟娟代理审判员 何 容二〇一七年六月二十八日书 记 员 李 豪 来源：百度搜索“”