（2017）鲁01民终2131号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-07
案件名称
济南东拓置业有限公司与何洪震房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,何洪震
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2131号上诉人(原审被告)：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何洪震，男，住济南市。法定代理人：何荣华，男，住济南市。委托诉讼代理人：刘国平，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）因与被上诉人何洪震商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东拓置业公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回何洪震的诉讼请求。事实与理由：由于何洪震违反合同约定，擅自封闭阳台，导致涉案房屋不能办理房屋产权登记证书，后果应当由何洪震自己承担。东拓置业公司不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。何洪震辩称，依据双方签订的《商品房买卖合同》。东拓置业公司应当如期交付房屋，在交付后依照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知何洪震向房管部门申请办理房屋所有权证。而事实情况是本案涉案房屋所在的楼座至今未取得房屋产权大证，才导致了何洪震至今无法取得不动产所有权证。东拓置业公司提出因何洪震原因导致无法办理房屋产权大证，但在法定举证期限内未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由无事实及证据依据，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。何洪震向一审法院起诉请求：1、依法判令东拓置业公司支付逾期办证违约金4643.7元（至起诉之日）；2、本案诉讼费用、保全费用、邮寄费用由东拓置业公司承担；3、依法判令东拓置业公司支付逾期交房违约金13134.9元；4、依法判令东拓置业公司支付逾期办证违约金，从起诉之日至判决生效之日；5、依法判令东拓置业公司支付逾期办证违约金，从判决生效之日起至实际办证之日。一审法院认定事实：2013年1月26日,何洪震（买受人）与东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由何洪震购买东拓置业公司开发建设的房屋一套，房屋建筑面积为155.75平方米，房屋总价款为1328548元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第九条第1款第2项规定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第61天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，何洪震于2013年10月8日向东拓置业公司支付了全部购房款1326756元。东拓置业公司于2013年10月7日向何洪震交付了房屋。何洪震主张东拓置业公司在应当交房日2013年6月30日后第61天起至实际交房日2013年10月7日，逾期交房99天，按日万分之一计算共计13134.88元。何洪震主张东拓置业公司应在交房后270日内协助何洪震办证，即应在2015年5月31日之前通知。根据合同第十五条规定，东拓置业公司应书面通知何洪震办证，但至今东拓置业公司未向何洪震书面通知。东拓置业公司行为违反合同约定，应当向何洪震承担违约责任。东拓置业公司应当按照合同约定支付违约金。故要求东拓置业公司支付逾期办证违约金4643.65元（以1326756元为基数，自2015年5月31日起至起诉之日止按日万分之一计算），剩余的逾期办证违约金以诉讼请求为准。东拓置业公司称依据何洪震提交的房产移交结算书，东拓置业公司已经取得备案表，已经进行了房产的备案，何洪震事实上于2013年10月7日已知悉可办理房产证，但东拓置业公司未提供证据证实上述主张。一审法院认为，何洪震与东拓置业公司于2013年1月26日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，何洪震、东拓置业公司双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。何洪震向东拓置业公司支付了涉案房屋价款，东拓置业公司亦应依照合同约定于2013年6月30日前将本案房屋交付于何洪震。何洪震、东拓置业公司于2013年10月7日签署《房屋及车位交接单》，可认定东拓置业公司将房屋交付于何洪震，应以该日作为逾期交房日。东拓置业公司未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。东拓置业公司应按照涉案合同的约定以总房款1326756元为基数，自2013年8月30日起至2013年10月7日止按日万分之一标准计算逾期交房违约金。何洪震主张东拓置业公司按照合同约定支付其逾期办证违约金，何洪震向东拓置业公司交纳了购房款，东拓置业公司理应依合同约定于双方交付房屋之日（2013年10月7日）270日(2014年7月4日)内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知何洪震向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业公司至今未书面通知何洪震办理房产证，已构成违约。东拓置业公司抗辩已经取得备案表，已经进行了房产的备案，何洪震事实上于2013年10月7日已知悉可办理房产证，但未提供证据证实上述主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，东拓置业公司应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对东拓置业公司的抗辩不予采信。东拓置业公司应按照涉案合同的约定以总房款1326756元为基数，自2014年7月6日起至判决生效之日止按日万分之一标准计算逾期办证违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告何洪震支付自2013年8月31日至2013年10月7日期间的逾期交房违约金5041.67元（1326756元×日万分之一×38天）。二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告何洪震支付办理房屋产权初始登记的违约金（以总房款1326756元为基数，自2014年7月4日起至判决生效之日止按日万分之一标准计算）。三、驳回原告何洪震其他诉讼请求。本院二审期间，东拓置业公司围绕其上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业公司主张，未能办理涉案房屋所有权登记手续的原因系何洪震存在违法建设的情形所致。为此，东拓置业公司提交了由济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）、收件回执以及办证进度查询和2017年4月11日拍摄的涉案小区照片一宗。何洪震质证称上述证据不符合二审中新证据的规定，且超过了举证期限，不能作为认定案件事实的依据。高管办发【2014】32号文件属于对民事法律关系的行政干预，且文件告知单位是建设局，不是济南市房产管理局，故该份文件不能证明是何洪震的原因导致无法办理初始登记。对东拓置业公司提交的收件回执及办证进度查询，何洪震对其真实性不予认可，且材料中没有显示接收单位、递交时间、回执时间等内容，且显示的房屋坐落不是涉案房屋，该份证据与本案无关。东拓置业公司提交的照片一宗，何洪震认为不能证明拍摄地点在涉案小区，拍摄时间也不确定，无法证明拍摄的房屋系涉案房产。且封闭阳台是阳台设计存在安全隐患的情况下，在业主及物业公司统一安排下，由统一施工单位，按统一标准进行施工，并统一收费，故未能办理产权证并非何洪震自身原因，东拓置业公司不存在免责事由。诉讼中，何洪震对其南侧露台封闭的事实予以认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何洪震对东拓置业公司提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件的真实性并无异议，该文件系济南高新区管委会办公室所出具，与本案争议的事项具有关联性，依法应作为有效证据予以采信。由此可以印证，2014年10月10日之后因涉案房屋的业主存在违法建设的情形，政府有关部门通知暂停办理房屋所有权登记手续。对此，本院予以确认。一审判决认定的除“合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。”有误外，其他事实属实，本院予以确认。另，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。二审期间，东拓置业公司请求按照山东某某资产评估不动产估价有限公司2016年11月15日作出的鲁某某评报字（2016）第048号评估报告确定的标准调整逾期交房违约金。本院认为,本案的争议焦点为：涉案房屋逾期办理房屋产权登记手续所产生的违约责任是否应由东拓置业公司承担。针对上述争议焦点，本院认为，东拓置业公司与何洪震于2013年1月26日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。何洪震依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业公司理应依合同约定于双方交付房屋之日540日内即2015年3月31日之前将相关资料报产权登记机关备案并书面通知何洪震向房管部门申请办理房屋所有权证。东拓置业公司在二审中提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件显示，涉案房屋因业主存在违法建设的情形，被政府有关部门发文暂停办理房屋产权登记手续。可见，东拓置业公司在2015年3月31日之前不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系何洪震存在违法建设的情形所致，在该情形消除之前，何洪震将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因归责于东拓置业公司与事实不符，本院不予支持。东拓置业公司要求按照山东铭润资产评估不动产估价有限公司2016年11月15日作出的鲁某某评报字（2016）第048号评估报告确定的标准调整逾期交房违约金，因其未在上诉期限内提出该项上诉请求，本院对其该上诉请求不予支持。综上所述，东拓置业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1375号民事判决第一项、第三项及诉讼费用的负担；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1375号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费244元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担194元，由被上诉人何洪震负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 车言江代理审判员 赵建军代理审判员 尹伊君二〇一七年六月二十八日书 记 员 刘 红