（2017）豫0191民初2753号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-17
案件名称
鲍卫华与郑州市基正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲍卫华,郑州市基正房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初2753号原告鲍卫华，女，1967年10月19日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。委托代理人朱安新，河南德高律师事务所律师。被告郑州市基正房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区西四环66号。法定代表人张福喜，董事长。委托代理人刘伟芳，该公司员工。委托代理人单利娟，河南师诚律师事务所律师。原告鲍卫华与被告郑州市基正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱安新、被告委托代理人刘伟芳、单利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××院××楼××单元××房屋××套，双方签订了《商品房买卖合同》，对房屋价款、交房期限、违约赔偿等进行了约定。原告依照合同约定向被告支付了房款，但被告未按照合同约定向房屋管理部门提交办理房屋产权证的相关文件。为维护原告合法权益，请求判令：被告支付原告逾期办证违约金（自《商品房买卖合同》约定的办理初始登记之日起算，按照总房款的日万分之一计算至2016年8月31日，自2016年9月1日起，按照总房款的日万分之二计算至实际取得初始登记之日止）。被告辩称：根据《商品房买卖合同》约定，逾期办理初始登记的违约金为总房款的万分之一，并非日万分之一。政府政策原因，导致未能按照《房产证办理进度表》确定日期办证，因政府政策调整属于不可抗力或情势变更，这是被告出具《房产证办理进度表》时不能预见的，因此，不应当由被告承担违约金。原告请求的违约金过分高于损失。经审理查明：2013年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××院××楼××单元××房，房屋总价款323720元；2、被告应当在2014年7月1日前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房管局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，向原告支付总房款0.01%违约金。2013年12月20日，被告向原告开具了金额为323720元的销售不动产统一发票。后因原告未在《商品房买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证，被告出具了《房产证办理进度》一份，载明：55号楼，初始登记日期2016年3月30日，房产证办理日期2016年8月31日。以上日期为被告安排确定的办证日期，如此时间到期后仍不能取得相关证件，则按《商品房买卖合同》约定标准的双倍即日万分之二如约支付相应违约金。现原、被告因逾期办理房产证等纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》、《房产证办理进度》各一份、销售不动产统一发票二份。被告提交的《郑州市主城区全面实施不动产统一登记》的新闻通知一份、《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》一份、搬迁通知一份，不足以证明不动产登记政策调整对其办理房产证义务的影响，本院不予采纳。被告提交的房产证办理情况说明，系其单方意思表示，不具备客观性，本院不予采纳。本院认为：原、被告2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》及被告出具的《房产证办理进度表》均系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年7月1日前办理初始登记，若被告未在约定时限内报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，应向原告支付总房款0.01%的违约金。后因被告逾期办理房屋初始登记，被告又向原告出具了《房产证办理进度》一份，确定55号楼的房产证办理时间为2016年8月31日，如此时间到期后，原告仍不能取得相关证件，则按日万分之二支付违约金。被告至今未��理本案争议房产的初始登记手续（即首次登记），致使原告无法取得不动产权属证书，其行为已经构成违约，应当按照上述约定标准向原告支付违约金。以原告所购房屋总价款323720元为标准计算，被告应当支付原告2016年8月31日前逾期办证违约金32元（323720元×0.01%），自2016年9月1日起，被告应当按照日万分之二的标准支付违约金至本案争议房屋取得初始登记（即首次登记）之日止。原告请求2014年7月1日至2016年8月31日期间，被告按照总房款日0.01%的标准支付违约金，本院认为，原、被告《商品房买卖合同》中对违约金支付条件、标准均进行了明确约定，且该合同已经在房地产行政主管部门备案。按照《房产证办理进度》的内容进行整体解释，被告按照总房款日万分之二承担违约责任的前提为原告未在《房产证办理进度》确定的房产证办理日期之前取��房产证。因此，对原告的上述主张，本院不予采信。被告辩称政府政策原因，导致未能按照《房产证办理进度表》确定日期办证，应当扣除相应的期限，本院认为，原告并未提交证据证明在《房产证办理进度》约定期限届满前，本案争议房产已经具备办理初始登记（即首次登记）的条件，应当由被告承担举证不能的法律后果，对该答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告鲍卫华违约金[其中2016年8月31日之前的违约金32元；自2016年9月1日起的违约金，以房屋总价款323720元为基数，按照日万分之二的标准计算至郑州高新技术产业开发区梧桐街99号院55号楼3单元2层32号房取得房屋初始登记（即首次登记）之日止）]。二、驳回原告鲍卫华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 王 青审 判 员 汪 涛人民陪审员 许 婷二〇一七年六月二十八日书 记 员 曹新芳 更多数据：搜索“”来源：