（2017）京0108民初13346号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-14
案件名称
贺东文与北京中海盛景拆迁有限责任公司、北京上地房地产开发有限责任公司恢复原状纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺东文,北京上地房地产开发有限责任公司,北京中海盛景拆迁有限责任公司
案由
恢复原状纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初13346号原告：贺东文，男，1960年12月26日出生，汉族，北京市海淀区清河街道城管协管，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙俊玲（贺东文之妻），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：段福惠，北京在明律师事务所律师。被告：北京上地房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地西路19号。法定代表人：吴世建，董事长兼总经理。被告：北京中海盛景拆迁有限责任公司，住所地北京市海淀区远大园六区沿街商场7号楼主楼底商二层AB区。法定代表人：孙新京，总经理。二被告之共同委托诉讼代理人：廖晓阳，北京市重光律师事务所律师。原告贺东文与被告北京上地房地产开发有限责任公司（以下简称上地房地产公司）、北京中海盛景拆迁有限责任公司（以下简称中海拆迁公司）恢复原状纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。贺东文之委托诉讼代理人孙俊玲、段福惠，被告上地房地产公司、中海拆迁公司之共同委托诉讼代理人廖晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺东文向本院提出诉讼请求：1.上地房地产公司和中海拆迁公司对贺东文位于北京市海淀区清河北京陶瓷厂2排5号房屋恢复原状，并向贺东文返还物品；2.由上地房地产公司、中海拆迁公司承担本案诉讼费用。事实和理由：位于北京市海淀区清河北京陶瓷厂2排5号房屋是贺东文承租的公房，贺东文常年居住在此。现今，该房屋处于上地房地产公司所谓的腾退范围之内，贺东文曾向相关政府部门提起涉及海淀区清河北京陶瓷厂地块项目的政府信息公开申请，各部门答复信息显示，没有制作任何关于涉案该地块的合法征收信息。在没有任何合法征收手续的情况下，上地房地产公司打着腾退的旗号实施房屋拆迁，并委托中海拆迁公司实施具体的拆迁工作。为达到尽快拆除房屋的目的，拆迁人员开始采取多种不正当手段胁迫、逼迁贺东文，在院子旁边建围挡，严重影响贺东文日常出行。2017年2月20日早上7时左右，在贺东文与拆迁方未达成任何补偿协议、没有得到任何补偿安置的情况下，贺东文的房屋遭到了违法强拆，房屋灭失，房间内物品不知所踪，严重侵犯了贺东文的合法权益。上地房地产公司、中海拆迁公司辩称，上地房地产公司、中海拆迁公司不同意贺东文的全部诉讼请求，理由是：第一，贺东文不是涉案房屋的产权人，不是本案的适格原告。涉案房屋系公租房，登记产权人是北京市陶瓷厂，后因改制合并，该房屋产权现由北京市建机资产经营有限公司承继，贺东文只是涉案房屋的承租人，依法不享有承租房屋的物权，无权基于物权提出恢复原状的诉讼请求；第二，贺东文没有提供充足证据证明其诉讼请求。贺东文没有提供合法有效的证据证明要恢复原状房屋在拆除之前的原始状况，也不能提供证据证明要求返还的物品在拆除之前都在拆除房屋之内且因拆除行为而失踪，其依法应当承担举证不利的法律后果，此外，贺东文认为其作为承租人依法享有居住权，腾退拆除行为侵犯了其居住权，但侵犯居住权的法律后果并不是恢复原状、返还原物，而是重新安置或者赔偿损失确保其能另行居住，故贺东文诉请没有法律依据；第三，涉案房屋在2013年就已经被鉴定为危房D级，该房屋的产权人或者管理人也有责任和义务进行解危排除，对涉案房屋进行腾退拆除合理合法。在原产权单位将涉案房屋和土地移交给上地房地产公司后，上地房地产公司才对涉案房屋进行了腾退拆除，腾退前一再向被腾退范围的居民发送、张贴腾退通知、积极落实腾退安置房屋，且为解决承租人的安置问题，经过多年的努力，经上地房地产公司不断向区政府申请，最终申请到了安置产权房屋，而北京市陶瓷厂宿舍中的57户中47户已经顺利腾退安置，上地房地产公司已经尽到了最大努力来保障承租人的权益；第四，涉案房屋拆除前的状态是D级危房，恢复原状已经没有必要，也不符合经济原则；第五，涉案房屋所占土地已经被规划为其他用途，在该地上已经不可能再重建原来的房屋，已经没有恢复原状的可能。涉案房屋所占土地在2003年就已经规划在居易园住宅小区建设范围内，这就意味着在土地上不可能再被批准重新建设平房，恢复原状没有实现的可能性。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：2004年11月15日，贺东文（乙方）与北京市陶瓷厂（甲方）签订《北陶公有住房租赁合同》（以下简称《公房租赁合同》），约定贺东文承租南平房2排5号2间25.6平米的房屋，并约定如下内容：一、北京市陶瓷厂现有的自管公有住房是以解决本单位职工住房为主，并且也本着尊重历史遗留的许多事实住户；二、本住权证为甲乙双方认同的合法住宅租赁凭证，双方均应遵守国家和本市有关房屋管理的法律、法规、规章和政策以及收费标准，甲方按租金标准，房屋条件和有关规定核定乙方承租的住宅应交纳的租金，房屋条件和租金标准变动时甲方应及时予以调整；三、甲方负责乙方租赁房屋的检查维修，保障居住安全和正常使用，甲方检查和维修房屋时乙方应积极协助不得阻碍，乙方如有与第三者换房等，应报知甲方，符合有关规定的甲方应予办理有关手续；四、乙方有下列情况之一时甲方有权终止合同收回房屋，触犯法律的，诉请法院处理：1、没有合法手续擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2、擅自改变房屋用途或装修时破坏房屋主体结构的；3、利用住宅进行非法活动的；4、无故拖欠房、水、电、供暖费用3个月以上的；五、乙方应按时交纳房、水、电、供暖、卫生等费用，逾期未交费者，除补交所欠费外，还需另交按欠费金额10%计算违约金，无正当理由拖欠应交费用三个月以上的，按本协议第四款处理；六、乙方要对租住的房屋、室内设备、设施爱护使用并负责保管，因使用不当或有意造成损坏的，乙方应负责修复或赔偿，楼梯间、楼道等公共场所，乙方应当爱护使用，服从管理，要爱护庭院保护环境，严禁在公共场所等处私搭乱建；七、乙方不得擅自拆改房屋、身背，如确属必要，须事先取得甲方同意并另行签订协议，协议签订后方可施工，擅自拆改的，乙方应负责恢复原状或赔偿；八、遇有国家征用，或占地开发等情况时，此住权证可作为住户的最基本合法凭证，按照国家相关的拆、搬、迁、移等政策规定办理，凡是未能取得此证者，甲方一律不予承认；九、遇有第八项情况，合同需终止时双方要办理以下手续：1、清点乙方承租的房屋及设备；2、核对房屋租金、暖气费及应交纳的欠费、违约金等；十、本合同自签订之日起生效，1式2份，双方各执1份，具有同等法律效力，合同中未尽事宜或变动事项应在双方合同的附记栏中写明，并要双方签字盖章注明日期。后贺东文还在承租的公房处自建了若干房屋（以下连同前述承租公房统一简称涉案房屋）。2006年8月25日，北京金隅股份有限公司同意北京市陶瓷厂改制为一人有限责任公司（法人独资），公司名称变更为北京市陶瓷厂有限责任公司。2010年5月24日，北京金隅股份有限公司决定将北京市陶瓷厂有限责任公司变更为北京建机资产经营有限公司子公司，负责北京市陶瓷厂有限责任公司保留的房地产出租业务。2011年11月1日，北京建机资产经营有限公司拟实施区域性整合方案，拟成立北京建机资产经营有限公司西三旗分公司，并将北京市陶瓷厂有限责任公司合并到该分公司。2012年3月19日，北京金隅股份有限公司批复成立北京建机资产经营有限公司西三旗分公司（以下简称建机公司西三旗分公司）。2014年，上地房地产公司（乙方）与建机公司西三旗分公司（甲方）签订《北京市陶瓷厂有限责任公司公租宿舍房屋腾退补偿协议》，约定：“第一条总则：甲方和乙方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则，根据国家和北京市有关法律、法规的规定，经友好协商，就北京市陶瓷厂有限责任公司公租宿舍房屋腾退补偿事宜，达成如下协议。……第三条：宗地的基本情况：1.宗地的位置、范围：本次补偿地位于：海淀区清河安宁庄东路1号院，土地面积4349.4平方米。2.宗地的现状及房屋权属情况：该宗地上房屋所有权人为：北京市陶瓷厂有限责任公司（57户北陶厂居民），产权面积1229.7平方米房屋（证载），自建房屋约2500平方米。地上物处理意见：由乙方按照国家相关法律法规，妥善补偿、安置57户居民腾退，甲方积极协助配合。3.宗地开发程度：现状；第四条：双方的权利义务：1.甲方的权利、义务：（1）有权向乙方收取补偿费；（2）按照本协议第三条第2款约定积极协助配合乙方共同完成宗地范围内57户居民的腾退；（3）签署宗地移交文件并与乙方共同到政府相关部门办理土地过户及地上物拆迁相关手续；（4）在乙方办理该宗地后继开发建设手续时提供必要的支持和帮助。2.乙方的权利、义务：（1）按本协议约定按时、足额向甲方支付该宗地上房产及附属物的补偿费；（2）按照本协议第三条第2款约定妥善补偿、安置宗地范围内57户居民；（3）接收按本协议第三条第二款约定条件的宗地、并承诺对该宗地的使用不得违背国家法律、法规、规章和《北京市国有建设用地使用权出让合同》的规定；第五条：补偿费的支付：1.该宗地乙方应支付的补偿费为2812000元；2.该宗地补偿费需按以下时间交付：甲乙双方签订本协议之日起10个工作日内，乙方须全额交纳补偿费至甲方账户。……第六条：土地交接期限及标准：乙方全额交纳补偿费之日起5个工作日内，甲方须与乙方共同签署该宗地《撤管协议》。土地交付标准见本协议第三条约定。……”。2014年6月28日，上地房地产公司、建机公司西三旗分公司、北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司（以下简称金利安公司）发布《致居民的一封信》，内容为：“居民同志们：根据市委、市政府和区委、区政府关于城乡一体化建设的指示精神和工作方案，经研究，决定自2014年6月28日起对北陶厂南区平房宿舍危房改造范围内的公租房实施腾退。一、腾退范围：北陶厂南区平房宿舍区；二、腾退方式：对被腾退区域内的腾退房屋及附属物依照《关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会的通知》[京建拆（2009）450号]、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》[经国土房管拆（2003）808号]文件规定给予补偿；三、腾退期限：2014年6月28日至2014年8月31日；四、腾退奖励期限：腾退奖励期限为2014年6月28日至2014年7月31日，其中提前腾退搬家奖到7月31日为止；五、被腾退人：在市政府确定的腾退范围内合法有效公租房的使用权人；六、腾退置换办法：1、货币补偿；2、公租房安置；七、办公地点及时间：……”。2014年9月12日，上地房地产公司、建机公司西三旗分公司、金利安公司发布《告知书》，内容为：“南平房宿舍区各位住户：为解决南平房宿舍区存在的严重安全隐患问题，由上地房地产公司、北京市陶瓷厂有限责任公司共同承担了具体的腾退搬迁工作。在项目实施过程中，参照北京市相关腾退项目的补偿方式，应以货币补偿方式为主。考虑部分住户对住房的实际需求，经双方共同努力，在区政府大力支持下，争取到位于北清路永丰产业基地的公租房作为本项目的公有产权置换安置房屋指标。由于海淀区保障性项目众多，保障性住房指标缺口较大，且有一定时限要求，北清路永丰产业基地的公租房指标为本项目保留到期日为2014年9月30日。请南平房宿舍区各位住户抓紧时间办理腾退协议签署事宜。”2017年2月20日，在贺东文与上地房地产公司未签署腾退协议的情况下，上地房地产公司委托中海拆迁公司将涉案房屋拆除。后双方因未能达成一致协议，诉至本院。庭审中，关于恢复原状一节，贺东文主张上地房地产公司和中海拆迁公司未经其同意强拆涉案房屋，侵犯了其物权，应当恢复原状，上地房地产公司和中海拆迁公司则主张拆除涉案房屋虽没有经过贺东文同意，但因涉案房屋已被鉴定为危房，上地房地产公司与建机公司西三旗分公司签订腾退协议后，其有义务为了保障居住安全、避免安全责任事故发生对已经不具备维修价值的房屋进行拆除，且其已向贺东文告知过拆除的事由，贺东文作为承租人，不享有涉案房屋物权，其应予以配合。就其主张，上地房地产公司和中海拆迁公司向本院提交如下证据：1.北京市海淀区房屋安全鉴定站于2013年5月23日出具的《房屋安全鉴定报告》，其中显示：“项目名称：清河安宁庄东路1号院6-14号房；鉴定结论：评定11-14号房为严重损坏房，评定6-10号房为危险房屋（D级）；说明：严重损坏房：部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏雨；内外装修、设备明显损坏、残缺；存在局部危险的房屋；D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。”；2.上地房地产公司、北京建机资产经营有限公司于2016年8月22日、2016年12月11日发布的《通知》和《紧急通知》及内容为张贴通知的照片，其中相关通知内容为要求包括涉案房屋在内的房屋承租人搬离租赁房屋；3.《致谢信》，显示的主要内容是北陶南平房宿舍区部分住户感谢腾退安置工作，并要求对已签约住户进行奖励。贺东文对上述证据的质证意见为：对证据1，该鉴定站没有鉴定资质，鉴定时没有入户调查，也没有现场勘查，鉴定报告没有事实依据，也没有将鉴定报告向贺东文送达，故不认可鉴定报告的合法性、关联性；对证据2，相关通知时间是在2016年，而证据1中显示的鉴定报告时间为2013年，这么久才发通知，可以说明涉案房屋并没有达到D级危房的程度；对证据3，真实性不认可。本院对上述证据的认证为：对证据1，贺东文虽不认可该证据的真实性，但没有就此提供相反证据予以推翻，本院采信该证据的真实性，证据3与本案无关，本院不予采纳，证据2和3的相关证据证明力，本院结合庭审其他内容另行评述。庭审中，贺东文另主张涉案房屋中的自建房屋系经过北京市陶瓷厂同意而加盖，但未能就自建房向本院提交相应有权机构的审批文件。另经本院释明，贺东文坚持要求恢复涉案房屋的原状。庭审中，关于返还物品一节，贺东文向本院提交了《财产清单》一份，列明有木制鞋柜、空调等财产。上地房地产公司和中海拆迁公司对该清单的真实性和关联性均不予认可，并主张拆除时涉案房屋中无人居住，且进行过评估。本院对该证据的认证为：结合庭审其他内容，对该证据的证明力另行评述。另查，涉案房屋所涉土地于2003年经北京市规划委员会审核，规划至居易园住宅小区建设用地范畴。本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。本案的争议焦点在于原告的主体资格是否适格、上地房地产公司和中海拆迁公司是否应将涉案房屋恢复原状及向贺东文返还物品。第一，关于原告主体资格一节，本院认为，根据法律规定，原告是与案件有直接利害关系的公民、法人或其他组织。本案中，贺东文作为涉案房屋的承租人，其虽对涉案房屋不享有所有权，但在未解除租赁合同的情形下，其对涉案房屋享有居住使用的权利，故贺东文与本案具有直接利害关系，其原告主体资格适格，上地房地产公司有关贺东文原告主体不适格的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。第二，关于恢复原状一节，本院认为：首先，如前所述，贺东文作为承租人，依约享有租赁权，对涉案房屋享有居住使用的权利，但根据物权法定原则，租赁权不属于物权，其基于物权要求恢复原状，缺乏法律依据；其次，退一步，贺东文所享有的租赁权具有物权化特征，其有权要求恢复原状，但根据本案查实的证据，足以证明涉案房屋在被拆除前已被鉴定为危房，且涉案房屋所占土地已被规划为居易园住宅小区建设用地范畴，故恢复原状已明显不具经济性，亦会损害公共利益，同时，涉案房屋中还含有贺东文未经有权机构批准建设的自建房屋，标的物本身具有违法性。因此，涉案房屋不宜恢复原状。综上，经本院释明后，贺东文坚持要求恢复原状，本院对其该项请求不予支持。最后，关于返还物品一节，本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。同时，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，贺东文主张其物品因上地房地产公司和中海拆迁公司的强拆而灭失，则贺东文应当就其所主张的物品在拆除前的现状承担初步举证责任，且根据本案查明的事实，涉案房屋在拆除之前的很长时间前已发布相关腾退和拆除通知，贺东文完全有充分时间对相关物品进行证据准备，而贺东文在完成上述初步举证之后，相关举证责任才转移至上地房地产公司和中海拆迁公司。现贺东文就此仅提供了自行书写的财产清单，不足以证明相关物品在拆除前的状态，故贺东文应承担举证不能的法律责任，相应诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回贺东文的全部诉讼请求。案件受理费35元，由贺东文负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 陆金伟二〇一七年六月二十八日书记员 刘小妹 微信公众号“”