（2017）甘0102民初2111号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-05-31
案件名称
刘某和赵某返还原物纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,赵某
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初2111号原告刘某委托诉讼代理人：杨东廷，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：何高干，甘肃久铭律师事务所律师。被告赵某原告刘某与被告赵某返还原物纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人杨东廷、何高干及被告赵某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾交位于兰州市城关区高新雁兴路52号2单元17层1704室的房屋；2、判令被告支付房屋占用费84000元（暂按2012年1月计算至2017年7月，直至被告将房屋腾交原告之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告系甘肃省民勤县同乡。被告因工作调动，在兰州没有居所，遂提出购买原告房屋。2012年1月，原告将位于兰州市城关区高新雁兴路52号2单元17层1704室交付被告及其家属居住。双方曾约定房屋由被告先行居住，待房屋正式过户至被告名下后，房屋的占有使用费及房款一同支付。此后，原、被告多次商议房屋价格，均未能达成一致。后原、被告关系恶化，原告多次要求被告腾还房屋并支付房屋占有使用费，被告一直置之不理，原告诉至本院。被告赵某辩称，原告的起诉与事实不符，涉案房屋是被告从案外人叶军处购买而来，被告不认识本案原告。且被告已经全额向案外人叶军支付了购房款，案外人叶军也承诺给被告过户，但一直没有兑现承诺。因此原告不是本案适格的诉讼主体，其与被告之间没有事实上的房屋买卖合同关系，应该驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年9月24日，原告刘某与兰州国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了兰州市城关区雁滩国泰嘉园小区第4幢2单元1704号房屋（即兰州市城关区高新雁兴路52号2单元17层1704室，以下简称涉案房屋），房屋总价款为456566元，原告选择的付款方式为购房首付款96566元，剩余房款36万元进行银行按揭。此后原告与招商银行股份有限公司兰州分行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款360000元以支付购房款。2013年7月17日原告取得了涉案房屋的所有权证，产权证号为兰房权证（城关区）字第3150**号。案外人叶军系原告刘某的舅舅。因被告与叶军曾系朋友关系，且二人之间存在投资合作关系，故被告调至兰州工作后，叶军经原告同意与被告协商将涉案房屋出售给其，被告赵某同意购买房屋，但双方就房屋买卖并未签订书面合同。2011年11月22日，被告接收涉案房屋对房屋进行装修后入住。同时，叶军将原告的商品房买卖合同、借款合同、房款、入住费收据及按揭贷款还款银行卡交付给了被告。自2012年12月起，原告刘某的房屋按揭贷款本息由被告开始偿还。2016年，因被告与叶军就投资合作发生争议，被告赵某将叶军诉至本院，要求叶军返还其款项1908000元及利息1195680元。本院经审理后依法作出（2016）甘0102民初459号民事判决书，判令叶军返还赵某欠款1908000元，并支付2014年4月16日至2016年1月12日的资金占用利息200340元。宣判后，叶军不服上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院经审理作出（2016）甘01民终2168号民事判决书，认为（2016）甘0102民初459号民事判决书中对利息计算标准认定不当，故改判叶军返还赵某欠款1908000元，并按银行同期贷款利率支付2014年4月16日至2016年1月12日期间的资金占用利息。该案宣判后，叶军以其是涉案房屋实际所有人，其将房屋出售给被告后，被告未付清房款为由诉至本院，要求被告支付购房款，后叶军撤回该起诉。原告刘某遂以其对房屋享有所有权，被告无权占有房屋为由提起本案诉讼。另查明，因被告与叶军就合作投资发生纠纷，被告于2016年8月停止偿还涉案房屋的按揭贷款。2016年10月至11月期间，原告刘某将被告持有的偿还按揭贷款的银行卡注销。本院认为，本案争议焦点有以下几点：1、原、被告之间是否就涉案房屋形成了买卖合同关系。2、被告赵某占有涉案房屋是否属于有权占有、合法占有。3、原告刘某要求被告赵某腾房并支付房屋占用费有无事实及法律依据。关于原、被告之间是否就涉案房屋形成了买卖合同关系的问题。因双方均认可并未签订书面房屋买卖合同，且原、被告均无证据证明双方对于房屋价格等合同重要条款达成了一致，因此原、被告之间并未就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。关于被告辩称其购买涉案房屋的价格即原告所签《商品房买卖合同》约定的价格，且房屋按揭贷款全部由其偿还的主张。首先，原告作为房屋产权人对此出售价格并不认可；其次，被告提供的原告签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》及其向原告还款账户内打款的凭证均不能证明原、被告之间对于房屋出售价格的确认，故本院对被告的该项辩称不予采纳。关于被告辩称涉案房屋是其从叶军处购买的主张，被告虽然向本院提供了原告购买涉案房屋的相关证据资料，但是该证据并不足以证明叶军将涉案房屋出售给被告的事实。同时，不动产权属以不动产登记管理机关的登记凭证上记载的权利人为所有权人，而涉案房屋的权利人为本案原告，故被告从叶军处购买涉案房屋不符合法律规定，本院对被告的该项辩称不予采纳。至于被告辩称其已用叶军占用其1908000元资金的利息抵顶购房款的主张，因被告叶军并非房屋所有权人，且被告的该项辩称缺乏证据支持，故本院对被告的该项辩称亦不予采纳。关于被告赵某占有涉案房屋是否属于有权占有、合法占有的问题。本案被告赵某自2011年11月起占有、使用涉案房屋系经叶军同意，而原告对于叶军将房屋交付被告使用的事实也予以认可，因此被告赵某起初占有涉案房屋属于有权占有。但原、被告双方对占有的期限并未明确约定，现原告作为涉案房屋的所有权人，通过起诉的方式要求被告返还房屋，属于对被告占有涉案房屋的否定，故本院认定被告自原告向人民法院起诉时，即丧失了对涉案房屋的合法占有权。同时，因原、被告双方之间的房屋买卖合同关系并未成立，被告亦无权再对房屋行使占有使用权，故本院对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于被告赵某应否向原告刘某支付房屋占用费的问题。虽涉案房屋确系被告在占有、使用，原告也提供了同类地段房屋出租价格的相关依据，但原、被告双方对房屋使用费的数额并无约定；且被告在占有、使用房屋期间，曾替原告偿还房屋的按揭贷款本息，该部分款项基本可以折抵被告占用房屋期间的占有使用费。同时，自2011年11月被告占用房屋至原告起诉之日已经历时六年之久，在此期间，原告从未向被告主张返还房屋及占用费，仅是因为叶军与被告发生纠纷后原告才提起本案诉讼，原告对房屋占用费的损失也存在懈怠之过错。因此，原告向被告主张房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决如下：一、被告赵某于本判决生效之日起三十日内向原告刘某返还位于兰州市城关区高新雁兴路52号2单元17层1704室（即国泰嘉园小区第4幢2单元1704室）房屋。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费1900元，减半收取950元，由原告刘某承担450元，被告赵某承担500元，余款950元退回原告刘某。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员 祝 静二〇一七年六月二十七日书 记 员 张燕冰????????1 来自