（2017）云09民终49号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2018-09-27

案件名称

毛晓忠、永德县海祥商业运营有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

法院

云南省临沧市中级人民法院

所属地区

云南省临沧市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

毛晓忠,永德县海祥商业运营有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省临沧市中级人民法院民事判决书（2017）云09民终49号上诉人（原审被告）：毛晓忠，男，彝族，1984年10月25日生，云南省永德县人，住永德县。委托诉讼代理人：翁利军，云南庆耀律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审原告）：永德县海祥商业运营有限公司。住所地：永德县德党镇永宜路博物馆*楼。法定代表人：杜胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓玲，云南德和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人毛晓忠因与上诉人永德县海祥商业运营有限公司（以下简称永德海祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服永德人民法院（2016）云0923民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛晓忠及其委托诉讼代理人翁利军、上诉人永德海祥公司的委托诉讼代理人王晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛晓忠上诉请求：1、撤销永德县人民法院(2016)云0923民初255号民事判决第一项；2、一、二审诉讼费用全部由永德海祥公司承担。事实和理由：上诉人与永德海祥公司签订的《商铺租赁合同》虽未明确租金的支付方式及时间，但由于上诉人所承租的面积较大，在合同签订时永德海祥公司向上诉人承诺：在合同期限内，上诉人可根据自身经营情况和经济状况，适时向永德海祥公司进行支付，在合同期届满时必须全部付清。上诉人于2012年11月16日交房租20000元，2013年4月15日交房租6068元，2013年11月16日交房租20000元，2013年12月2日交房租61992元（优惠本次所交纳期限3个月）。《商铺租赁合同》中约定，2012年1月至12月免租金，但上诉人在免租期内（2012年11月16日）仍缴纳房租，证明双方前期是按永德海祥公司的承诺履行。一审判决却引用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。永德海祥公司断水断电导致上诉人无法经营，上诉人根据前期的交易习惯准备了资金，但永德海祥公司拒收该次缴纳的租金也未恢愎供电供水，多次与永德海祥公司电话协商未果，上诉人向永德海祥公司提出终止合同，但永德海祥公司均以必须交清房租方可交还铺面和终止合同。由于在《商铺租赁合同》中约定：“在本合同有效期内，若乙方单方面擅自解除本合同或因乙方违约行为，甲方有权解除本合同收回商铺另行处理，乙方已交全部租金甲方不予退还，乙方并按已付租金的10%向甲方支付违约金。乙方所有装修不予补偿。”，上诉人即便明知永德海祥公司违约也不敢单方面以书面形式或通过法律途径提出终止合同，否则构成违约要承担高额的违约金，前期大额的装修改造投入也将无法收回。永德海祥公司则完全可以在法定期限内要求上诉人支付租金并终止合同，但却恶意拖延，致使损失扩大。而一审法院却将损失扩大的责任和所造成的损失判决由上诉人承担。另《中华人民共和国民法通则》第136条规定出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年，但一审法院仍给上诉人判了2年的房屋租金。双方所签订的《商铺租赁合同》是由永德海祥公司提供的合同文本，在合同约定中不明确租金的支付方式及时间，致使租赁合同中遗漏了主要合同条款，过错在永德海祥公司。双方在签订合同时，既然以口头形式约定，在合同条款中不列明并无不妥。双方在履行合同过程中，租金的支付方式和时间均是按合同期限内不定期不定时支付，上诉人并未出现违约的情况，而一审法院却认定双方存在违约行为，双方都有过错。上诉人在一审第二次开庭时已向法庭提出永德海祥公司的主体资格合法性问题，永德海祥公司一直未提供主体资格合法的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案体具体应用法律若干问题的解释》的规定，上诉人与永德海祥公司所签订的《商铺租赁合同》应视为无效合同。永德海祥公司应该对合同无效承担主要责任，赔偿上诉人征得永德海祥公司同意对所租赁的商铺进行全面装修改造投入的损失。根据该解释有关合同解除时装饰装修如何处理的相关规定“……承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：A．因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。……”，上诉人所租赁铺面主要用于瓷砖等建材的销售，对其装修都已形成附合，因此，永德海祥公司应赔偿上诉人租赁期内装饰装修的剩余残值损失共计172038.72元【装修改造投资共计491539元÷5年÷12个月=8192.32元，2015年3月20日前被上诉人违约（断水断电后）算起至合同期满共计21个月x8192.32元=172038.72元】。综上所述，永德海祥公司有重大过错且违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝支付租金，永德海祥公司的行为同时给上诉人造成了无法挽回的巨大经济损失，更不应当承担违约金。一审法院认定事实错误、适用法律不当、逻辑推理混乱，请求二审法院依法予以改判。永德海祥公司辩称：永德海祥公司并没有出现违约情形，毛晓忠应该在合同履行期间支付永德海祥公司租金，永德海祥公司没有对毛晓忠承诺可根据自身经营情况和经济状况，适时向永德海祥公司支付，毛晓忠也没有证据证明。双方合同约定及建材市场的所有租户的交易惯例都是先付租金后使用房屋。毛晓忠不按合同约定交纳租金，应承担违约责任交付租金及相应的违约金。永德海祥公司上诉请求：1、判令毛晓忠立即支付23个月（2014年10月至2016年5月）的租金158424元；2、判令毛晓忠支付延迟支付租金的滞纳金332690.40元；3、判令毛晓忠按约支付10%的违约金6199.20元。事实和理由：一、关于23个月的租金，一审法院认为“在合同中对交付租金没有约定，按照合同法第二百二十六条的规定，每一年的租金应该租赁期限届满一年时支付，而毛晓忠在2013年12月2日已支付2013年7月1日至2014年7月1日的房租61992元（其中优惠3个月），2014年7月开始未支付租金永德海祥公司应在2015年7月后（即租赁期届满一年后）再向毛晓忠主张租金，若毛晓忠逾期15日支付，永德海祥公司有权按照合同约定停止商铺的水、电供应，但永德海祥公司在2015年4月就对毛晓忠的商铺停止供电，永德海祥公司违反了合同法的相关规定。2014年7月至2015年7月租金82656元，因永德海祥公司擅自对毛晓忠的商铺停止供电，使毛晓忠未能正常使用商铺，应该扣除上诉人3个月的租金20664元，毛晓忠应该支付上诉人租金61992元。……综上，毛晓忠应支付上诉人的租金共计128072元。”对于一审法院的评判，上诉人认为与事实相悖，上诉人在整个建材市场的商铺租金都是一个格式合同的形式出现，不论是合同还是约定俗成，所有的房屋都是先交租金后使用房屋，毛晓忠的合同也是一样的，双方对租金的支付期限约定是明确的，而且毛晓忠与上诉人所签订的合同期限是以每年的1月1日至12月31日，房屋租金的交纳也是应该在每年的1月交清，为什么毛晓忠会在2013年12月才支付2013年7月至2014年7月的租金，是因为上诉人在履行合同过程中一次又一次的对毛晓忠持宽容态度，并不能以毛晓忠交最后一次租金是7月份，就将合同履行期限确定为7月，而判决上诉人违反合同规定想当然扣除三个月的房租，这明显与事实不符，再说上诉人所计算的房屋租金只是计算到2016年5月，毛晓忠交回房屋的时间是2016年9月27日，还有近四个月的房租没有计算，因此上诉人认为不应该扣除三个月的房租。二、上诉人并没有违反合同约定，没有违约，相反是毛晓忠不履行自己的义务，不但延迟支付租金还构成违约，应该按约定承担迟延支付租金的滞纳金332690.40元以及支付已付租金10%的违约金6199.20元。毛晓忠辩称：从签订合同支付租金到2014年7月正常使用房屋的期限并没有到23个月，房屋前两年的租金是免除的再扣除被断水断电的期间毛晓忠正常使用房屋只是10个多月，租金应该是103320元，已交了110060元。从这个情况看毛晓忠并无违约行为。请求二审法院驳回上诉人海祥公司的上诉请求，支持毛晓忠的上诉请求。一审法院认定事实：2011年11月9日，原告与被告签订一份永德建材市场《商铺租赁合同》，原告将永德建材市场7栋1、2、3、4、5、8、9、10、11、12号商铺以每平方14元/月，总面积为492平方米，年租金为82656元，合同约定租赁期为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。给予12个月免租时间，即2012年1月至12月免租金。但双方对于租金交付的时间以及方式没有约定。同时还约定：如被告未能按期交付各相关合同约定的任何应付款项（包括但不仅限于租金、商业管理服务费、物管费、水电费等），被告应向原告支付欠款每日千分之三的滞纳金，并承担原告由于追讨欠款所发生的相关费用（例如诉讼费、律师费等），如被告逾期15日支付，除按照以上标准支付滞纳金外，原告有权停止商铺的水、电供应；如被告逾期30日仍未足额缴纳租金及滞纳金，原告有权解除相关合同，收回商铺，所交履约保证金原告不予退还，被告方并按已付房租的10%向原告支付违约金。期间，2012年11月16日交房租20000元，2013年12月2日交房租61992元，2013年7月1日至2014年7月1日的租金原告优惠给被告3个月，被告共交房租110060元，交付到2014年7月1日止，2014年7月1日后被告未交过房租。2015年4月原告将被告承租的商铺断电。2016年4月28日，被告在原告知晓的情况下将承租的商铺部分转租给刘孝春，转租面积约200平方米，刘孝春在承租期间没有缴纳过房租，2016年9月27日开庭审理后，原、被告经过协商，被告已将未转租的商铺交还给原告。一审法院认为，1、对于原告要求立即支付所欠23个月的房屋租金158424元的请求。原、被告在签订《商铺租赁合同》时，对租金支付的期限没有约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每一年届满时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》，租期五年，在合同中没有明确约定租金支付期限，且根据合同条款及交易习惯无法确定支付期限的情况下，应按照合同法第二百二十六条的规定，每一年的租金应该在租赁期限届满一年时支付。而被告在2013年12月2日已向原告支付2013年7月1日至2014年7月1日的房租61992元（其中优惠3个月），2014年7月开始未支付租金，原告应该在2015年7月后（即租赁期届满一年后）再向被告主张租金，若被告逾期15日支付，原告有权按照合同的约定停止商铺的水、电供应。但原告在2015年4月开始就对被告的商铺停止水、电供应，原告违反了合同法的相关规定。2014年7月至2015年7月租金82656元，因原告擅自对被告的商铺停止供电，使被告未能正常使用商铺，应当扣除被告3个月的租金20664元，被告应支付原告租金61992元。自2015年7月至2016年5月的租金68880元，被告在明知原告停止供电的情况下，并未主张自己的权利，请求法律保护，仍然继续使用商铺，放任损失扩大，对于造成的损失，应由被告自行承担，产生的租金68880元，被告应该支付给原告。期间，被告在原告知晓的情况下于2016年4月28日将原告承租的商铺转租给第三人刘孝春，应扣除转租商铺的租金2800元，被告还应支付给原告租金66080元。综上，被告应支付给原告的租金共计128072元。2、对于原告要求被告按约支付延迟房屋租金23个月滞纳金332690.40元的请求。虽然原、被告在合同中约定如被告未能按期支付相关合同规定的任何应付款项被告应向原告支付欠款每日千分之三的滞纳金。但通过庭审查明，原、被告在签订合同时，对于租金支付期限没有约定，被告在支付租金时也是随意支付，既不是按月支付，也不是按年支付，经济状况好时多支付，经济状况不好时少支付，因此，无法认定被告从何时开始迟延支付房屋租金。且由于租赁合同中遗漏了主要合同条款，在合同履行过程中，双方存在违约行为，双方都有过错。因此，对于原告主张被告按约支付迟延支付房屋租金23个月滞纳金332690.40元的请求，不予支持。3、对于原告要求被告按约支付已付租金10%的违约金6199.20元的请求。虽然原、被告签订合同过程中有约定，如被告逾期30日仍未足额缴纳租金及滞纳金，原告有权解除相关合同，收回商铺，所交履约保证金原告不予退还，被告方并按已付租金的10%向原告支付违约金。但因为原、被告在签订合同时，合同条款不完善，遗漏了租金支付期限，导致双方在履行合同过程中，各自产生歧义，双方在履行合同的过程中都存在违约行为，因此，对于原告要求被告按约支付已付租金10%的违约金6199.20元的请求，不予支持。4、对于原告要求终止合同，收回房屋的诉讼请求。庭审中被告同意终止合同，本案在休庭过程中，原、被告经过协商，被告于2016年9月27日将未转租的商铺返回给原告，予以确认。对于被告转租商铺的房屋，通过与承租人刘孝春调查核实，转租的商铺房屋至今未支付租金，原告可以自行向承租人刘孝春收取该部分租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十六条，第二百二十七条的规定，判决：一、被告毛晓忠于本判决生效后三十日内一次性支付给原告永德海祥公司承租商铺租金人民币128072元；二、确认原告永德海祥公司与被告毛晓忠签订的《商铺租赁合同》已于2016年9月27日终止，被告毛晓忠已将未转租的商铺返还给原告永德海祥公司；三、驳回原告永德海祥公司其他诉讼请求。案件受理费8766元，由原告永德海祥公司负担4383元，被告毛晓忠负担4383元。本案争议焦点为：一、永德海祥公司与毛晓忠签订的《商铺租赁合同》是否有效，永德海祥公司主张的租金应如何认定；二、毛晓忠、永德海祥公司是否都违约，永德海祥公司主张滞纳金、违约金是否应得到支持；三、永德海祥公司主张租金是否超过诉讼时效；四、毛晓忠铺面装修损失是否应得到永德海祥公司赔偿。在二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。经审理，根据当事人的陈述和一审确认的租金收据和电费票据，一审认定事实“2013年4月15日交房租6068元”、“2015年4月原告将被告商铺断电”有误，应为“2013年4月15日交房租8068元”，“2015年3月原告将被告商铺断电”（2015年1月8日、2月8日、3月8日应交电费金额分别为57.92、40.04、15.02元，之后再无电费产生）。其他一审认定法律事实均有相应证据证实，本院予以确认，不再重复赘述。针对本案争议焦点，本院作出如下评析：一、永德海祥公司与毛晓忠签订的《商铺租赁合同》是否有效，永德海祥公司主张的租金应如何认定的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经营主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案二审辩论终结前永德海祥公司仍未提交涉案租赁房屋取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续，永德海祥公司与毛晓忠签订的租赁合同违反法律的强制性规定，合同无效。上诉人毛晓忠主张其与永德海祥公司签订的《商铺租赁合同》无效的观点本院予以采纳。该解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然永德海祥公司与毛晓忠签订的租赁合同无效，但毛晓忠仍应参照合同约定的租金标准支付永德海祥公司房屋占有使用费。永德海祥公司主张房屋租金的请求应以房屋占有使用费的方式得到支持。从毛晓忠提交的云南电网有限责任公司临沧永德供电局2015年用户账单2015年月用电可以看出断电对毛晓忠商铺经营的影响，一审法院按毛晓忠实际占用商铺期间扣除免租期间以及已交纳租金期间再给予扣减3个月的房屋租金公平合理。断电不能作为毛晓忠不支付房屋占有使用费的抗辩理由，即便不经营只要实际占用都应承担占用期间的房屋占有使用费。刘孝春使用的商铺应从毛晓忠应支付的房屋占有使用费中扣2800元，永德海祥公司自行向刘孝春收取该部分房屋占有使用费。一审中，永德海祥公司与毛晓忠协商达成的毛晓忠于2016年9月27日将未转租的商铺返回给永德海祥公司的协议，属双方自愿达成的协议，本院予以确认。二、毛晓忠、永德海祥公司是否都违约，永德海祥公司主张滞纳金、违约金是否应得到支持的问题。本院认为，合同无效，违约条款在无效合同中也自始无效。不存在违约，永德海祥公司要求毛晓忠按约支付延迟支付房屋租金的滞纳金及按约支付已付租金10%的违约金的请求不予支持。三、永德海祥公司主张租金是否超过诉讼时效的问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”毛晓忠在一审中未提出时效抗辩，二审亦无新证据证实，本院不予支持。四、毛晓忠铺面装修损失是否应得到永德海祥公司赔偿的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案二审调解未成，故毛晓忠请求判令赔偿铺面装修损失本院不予理涉。综上，原审认定事实存在部份瑕疵，适用法律不当，但裁判结果正确，故对上诉人毛晓忠的上诉请求、上诉人永德县海祥商业运营有限公司的上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、第三百二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8766元，由上诉人毛晓忠负担4383元，上诉人永德县海祥商业运营有限责任公司负担4383元。本判决为终审判决。审判长　　郭兰娟审判员　　张建红审判员　　张　丽二〇一七年六月二十八日书记员　　黄丕奇搜索“”