（2017）沪02民终5347号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张林林、历忠全与代晓光房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张林林,历忠全,代晓光
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5347号上诉人(原审被告)：张林林，女，1985年11月2日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。上诉人(原审被告)：历忠全，男，1982年4月18日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李文根，上海蓝众律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：代晓光，男，1987年5月1日出生，汉族，住河北省邯郸市。委托诉讼代理人：印文欣，上海政明律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐云，上海政明律师事务所律师。上诉人张林林、历忠全因与被上诉人代晓光房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初4362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张林林、历忠全上诉请求：撤销一审判决，驳回代晓光的一审全部诉请。事实与理由：本案涉及两个相互独立且内容不同的买卖合同，一审法院将其合并审理，审判程序违法。2016年9月20日仅是办理过户的预期目标时间，对买卖双方没有约束力，本案买卖双方的权利义务应以双方签订的《房地产买卖居间协议》为准，一审判决对合同条文的理解，以及对办理过户时间的认定均属错误。贷款审批进度并非上诉人所能控制，故两上诉人并未违约,代晓光不享有解除合同的权利。一审判决适用定金罚则，系事实认定及适用法律错误。两上诉人已经完全履行编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》全部付款义务，一审判决解除该份合同是错误的。代晓光辩称，不同意张林林、历忠全的上诉意见。根据其与张林林、历忠全达成的买卖居间协议，其是将涉案房屋及附属车位捆绑后一并出售的，故涉案车位买卖合同具有从属性，后因交易习惯才分别签订了两份网签合同。故其诉请将上述两份合同一并解除，一审法院将两份合同一并审理，并无不妥。且根据相关法律政策，小区车位只能出售给小区业主，故即使涉案车位买卖合同具有独立性，现张林林、历忠全并非小区业主，上述车位买卖合同因事实上履行不能亦应依法解除，故一审法院判决房屋及车位买卖合同一并解除是正确的。上述网签合同是买卖居间协议的补充，在两者不一致的情况下，应以网签备案合同为准。根据双方合同约定，张林林、历忠全存在迟延办理过户、逾期付款的根本性违约行为，故代晓光享有法定的合同解除权，张林林、历忠全理应依约适用定金罚则承担责任。综上，代晓光认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。代晓光向一审法院起诉请求：1、判令确认代晓光、张林林、历忠全之间就涉案房屋及车位签订的两份《上海市房地产买卖合同》于2016年10月1日解除；2、判令张林林、历忠全支付的定金10万元不予返还，并表示如法院确认买卖合同已解除，同意在扣除10万元定金后将剩余房款返还给张林林、历忠全。一审法院认定事实：2016年8月7日，代晓光(甲方)与张林林、历忠全(乙方)签订两份《上海市房地产买卖合同》，合同编号分别为XXXXXXX和XXXXXXX，约定甲方将其名下座落于本市宝山区房屋及63号-1地下1层车位163转让给乙方，转让价分别为270万元和4万元。合同第六条约定，甲乙双方确认在2016年9月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议第1条约定，乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续后两日内，将部分首期房价款计71万元整，定金计10万元整转为首期房价款，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计81万元。第3条约定，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。第4条约定，乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后10个工作日内，甲、乙双方亲自赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由居间方收执收件收据。代晓光(甲方)、张林林(乙方)及案外人上海德禹房地产经纪事务所(丙方)三方于2016年7月17日签订《房地产买卖居间协议》。协议第四条约定，若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金(2万元)转为定金。待甲方签订本协议后8日内，乙方应将定金补足至10万元。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。上述各协议签订后，张林林、历忠全向代晓光共支付了85万元(含定金10万元)，其中4万元为购买车位的价款。一审法院另查明，2016年9月20日张林林、历忠全未依约至交易中心办理过户手续。2016年9月22日代晓光给历忠全发送短息，要求张林林、历忠全于2016年9月27号上午10点再次至交易中心办理过户。2016年9月27日张林林、历忠全未至房地产交易中心。2016年9月28日，代晓光向张林林、历忠全寄送《关于解除房地产买卖合同的通知》，张林林、历忠全于2016年10月1日收到上述通知。以上事实，有当事人提供的《上海市不动产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《中信银行个人购房借款合同》、短信、书面通知及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，一审法院予以确认。一审法院认为，代晓光、张林林、历忠全就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。本案的争议焦点在于张林林、历忠全未按买卖合同约定的时间去过户，代晓光作为出卖方是否有解约权。张林林、历忠全称在交易日之前已提前告知代晓光无法按时到场并提交《门急诊就医记录册》予以证明。按照该份《门急诊就医记录册》记载，张林林腰椎盘突出的就诊时间为2016年9月26日，而记录册记载的前一就诊日期则为2016年6月30日，该份证据无法证明张林林在双方约定的过户交易日即2016年9月20日前因病不能到场办理相关手续；况且，如确因身体有恙，亦可通过委托公证等方式继续履行过户手续，且张林林、历忠全也未提交相关证据证明其已在交易日前履行了告知义务，故其关于身体原因系不可抗力且已提前告知代晓光的抗辩意见，一审法院不予采信。张林林、历忠全关于需待其贷款申请经银行审核通过等条件具备后双方才得去办理产权过户手续，2016年9月20日非过户截止日的抗辩意见，一审法院认为，解读合同内容需在联系上下文的前提下进行通篇理解。房屋买卖合同附件三各条款列明了办理过户的相关条件，这与主合同约定2016年9月20日之前过户并不冲突，合同附件三列明的各项条件需在该交易日前完成。而且正因为明确了过户交易日这一截止时间，双方才能对合同的履行有所预期，进行有效的风险防范。故对张林林、历忠全的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。按照双方签订的房屋买卖合同，代晓光、张林林、历忠全双方应于2016年9月20日之前共同前往房地产交易中心申请办理过户手续，张林林、历忠全未按时到场办理过户手续，虽然办理房屋产权转移过户并非是买受人暨张林林、历忠全的义务，其在该阶段的对应义务是支付价款。按照交易惯例，买受人须在约定过户日之前获到信贷银行的贷款审批。本案中，根据张林林、历忠全提交的贷款合同，其贷款的审批时间为2016年11月，其未能在过户日即2016年9月20日前完成贷款审批且亦未能用现金补足，足以证明张林林、历忠全未履行其主要义务，已构成根本违约，故作为出卖方的代晓光在履行相关催告后享有解除合同的权利，其关于确认买卖合同于2016年10月1日解除并适用定金罚则罚没10万元定金的诉请，一审法院予以支持。张林林、历忠全的相关抗辩意见，一审法院不予采纳。合同解除后，代晓光应返还购房款。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、代晓光和张林林、历忠全就上海市宝山区房屋及车位签订的两份上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)于2016年10月1日解除；二、代晓光于判决生效之日起十日内，在扣除10万元定金后返还张林林、历忠全购房款75万元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。审理中，张林林、历忠全表示其并非涉案房屋所在小区业主。本院认为，双方于2016年7月17日就涉案房屋及其附属车位达成的《房地产买卖居间协议》合法有效。通过该协议代晓光与张林林、历忠全就涉案房屋及车位一并出售达成协议，后双方在交易过程中，根据交易习惯就上述房屋及车位分别签订了两份示范合同，两份合同与上述买卖居间协议的主要条款一致，故上述两份示范合同应视为对双方买卖居间协议的补充，双方均应恪守。根据上述合同约定，涉案房屋的转让价款为270万元，双方确认于2016年9月20日之前共同申请办理转让过户手续。该合同付款协议同时约定，上述房款分期支付，其中首付款81万元(包括定金10万元)，第二期房价款189万元，代晓光同意张林林、历忠全通过申请银行贷款支付第二期房价款，但在该贷款申请未经审核通过或审核通过的额度不足申请额度的情况下，张林林、历忠全应于双方申请过户的当日将第二期房价款补足并支付给代晓光。综上，可以认定张林林、历忠全支付第二期房款的最晚日期应为双方约定的过户截止日即2016年9月20日。张林林、历忠全主张上述日期仅是预期时间，对双方没有约束力，并无事实和法律依据，本院不予采纳。根据查明的事实，截止上述日期，张林林、历忠全并未向代晓光付清第二期房款，对此张林林、历忠全主张系因张林林一方的身体原因，以致其二人未能在上述日期前往办理过户手续，但在审理中其二人并未提供充分证据以支持其观点，据此一审法院认定张林林、历忠全的逾期付款行为构成根本违约，并判决支持代晓光关于买卖合同于2016年10月1日解除并适用定金罚则罚没10万元定金的诉请，于法有据，本院予以认同。至于涉案车位买卖合同的问题，根据双方买卖居间协议，该车位附属于涉案房屋一并出售，一审法院据此将涉案房屋及车位的买卖合同关系一并审理，于法有据。即使该车位独立于涉案房屋另行出售，根据物权法第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，而张林林、历忠全既非涉案房屋所处建筑区划内之业主，亦未有证据表明该小区业主的车位需求已得到满足，故该车位未有登记成为特定业主所有权的对应客体，据此一审法院判决确认双方就涉案房屋及车位签订的两份房屋买卖合同一并解除，在上述合同解除后，代晓光须向张林林、历忠全返还购房款75万元，该处理结果并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人张林林、历忠全的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人张林林、历忠全负担。本判决为终审判决。法官助理莫燕审判长 倪知良审判员 张志煜审判员 陈 军二〇一七年六月二十八日书记员 孙幸冬附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：