（2017）甘0423民初1103号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-07
案件名称
景泰县世纪商务有限公司与王某、魏某租赁合同纠纷一案
法院
景泰县人民法院
所属地区
景泰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
景泰县世纪商务有限公司,王某,魏某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十二条
全文
甘肃省景泰县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0423民初1103号原告：景泰县世纪商务有限公司。法定代表人：张某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，甘肃勇平律师事务所律师。被告：王某，男，1972年12月6日出生，汉族，甘肃省景泰县。被告：魏某，女，1972年12月8日出生，汉族，甘肃省景泰县。(系被告王某之妻)二被告委托诉讼代理人：王某，甘肃隆建律师事务所律师。原告景泰县世纪商务有限公司与王某、魏某租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理，依法适用简易程序于2017年6月14日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。原告景泰县世纪商务有限公司的法定代表人张某、委托诉讼代理人刘某，被告王某与被告王某、魏某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告景泰县世纪商务有限公司向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令解除原、被告双方签订的商业场地租赁协议，并请求二被告返还承租的位于景泰县世纪大厦四楼374.4平方米的经营场地（即展厅）；2、请求判令二被告支付拖欠原告的场地租赁费31250元（从2015年5月13日至2017年5月30日）及2017年5月31日至返还租赁场地之日每月的租赁费；3、本案诉讼费由二被告承担。原告景泰县世纪商务有限公司主张的事实与理由：2009年6月26日，原、被告经协商达成世纪大厦四楼租赁协议，协议约定原告将所有的位于景泰县世纪大厦四楼的374.4平方米的经营场地即展厅出租给二被告用于窗帘加工,每月租金1250元,期限为5年,协议签订后原告将经营场地交付二被告，二被告依协议约定按时交纳租金。2012年5月13日,二被告提出要购买所租赁的场地及53节柜台,经原告同意，双方达成购买协议，由二被告购买世纪大厦四楼的53节柜台和展厅，共计金额为1089000元，其中柜台转让款为689000元，展厅转让款为400000元，但二被告仅支付了柜台的转让款，对展厅的转让款未予支付，后经双方口头协商，由二被告对展厅仍按原租赁协议交纳租金，但自2015年5月之后，二被告拒不交纳租金，也不退还所租赁的展厅，故现依法提起诉讼，请求判如所请。被告王某、魏某辩称，1、原告曾于2016年8月22日对被告提起解除租赁合同、返还展厅之诉，经县法院民三庭审理，因涉案展厅已出卖给被告，原告的诉讼请求不能成立，原告遂撤诉；2016年11月1日，原告方的原总经理马某，对被告又提起展厅买卖合同之诉，请求被告支付购买展厅款469000元及违约金，后又再次变更为民间借贷纠纷，经县法院民二庭审理，因本案系展厅买卖合同纠纷，马某的诉讼请求不能成立，其再次撤诉；此次诉讼系原告第三次对被告提起起诉；2、原、被告间的法律关系应为展厅买卖合同纠纷，并非租赁合同纠纷。本案中，从2009年6月26日起到2012年5月13日止，原、被告间的法律关系为租赁合同关系；自2012年5月14日起，原、被告间的法律关系由展厅租赁合同关系转变为展厅买卖合同关系,原、被告签订的世纪大厦四楼租赁协议自行终止，其效力已被双方签订的柜台购销合同所代替；3、原告的起诉无任何事实与法律依据。双方签订柜台购销合同后，被告根据合同第二条之约定，一次性以现金方式支付清了购销款，原告也一次性将合同约定的柜台与展厅交付被告，双方所有的债权债务关系已了结。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：1、原告提交的营业执照及企业变更信息申请书，证实原告景泰县世纪商务有限公司的原法定代表人为马某，原股东为马某、马某、张某，并于2013年2月19日通过工商变更申请登记，将原告的法人代表变更为张连魁，被告对该证据的真实性均无异议，本院依法予以认定;2、原告提交的房屋产权证1份，证实原告对该公司世纪大厦的五层楼房享有合法的产权，被告对该证据的真实性无异议，本院依法予以认定；3、原告提交的世纪大厦四楼租赁协议1份，证实原告与被告王某于2009年6月26日签订租赁协议，证实原告将世纪大厦四楼面积为374.4平方米展厅租赁给被告,由被告进行窗帘加工，租赁期限为2009年5月1日至2014年4月30日,租赁费为每月1250元，并当月交清租赁费。被告对该证据的真实性无异议，本院依法予以认定；4、原告提交的租赁费收据11张，证实被告王某从2009年5月至2012年12月，依合同约定向原告交付租赁费，并由原告出具租赁费收据的事实，被告质证认为，对该收据的真实性、合法性、关联性均有异议，该收据系原告单方制作的，没有被告的签字，不能作为证据使用，不能证明被告交纳租赁费的事实，因该收据与原、被告签订的世纪大厦四楼租赁协议相互印证，故对该证据的真实性予以认定；5、原告提交的柜台购销合同1份，证实原、被告于2012年5月签订柜台及四楼展厅转让合同，证实原、被告于2012年5月与原告达成购买柜台及展厅协议，约定由原告将世纪大厦四楼53节柜台与展厅以1089000元出售给被告某；原告提交的欠条1份证实被告王某于2012年5月12日向原告方股东马某出具1089000元欠条的事实；原告提交的分期付款协议1份，证实被告王某于2012年5月12日向原告公司的股东马某出具1089000元的欠条后，又于当天与原告公司当时的股东马某达成分期付款协议1份，协议约定由被告王某于2012年5月18日前支付40万元，于2012年5月31日支付289000元，于2012年12月30日支付30万元，下余款项于2013年5月31日支付清；原告方提交的付款凭证，证实被告王某以通过银行转帐的方式向原告方原股东马某的银行卡共支付62万元，其中2012年5月18日支付39万元，2012年6月1日支付19万元，2012年6月10日支付4万元。被告对原告提交的以上证据的真实性均无异议，但被告王某质证认为，被告王某在与原告达成柜台购销合同及分期付款协议后，按照双方签订的柜台购销合同第二条的约定，一次性向原告支付清了1089000元的购销款，并认为其向马某帐户支付的62万元及另外支付的现金69000元，系双方存在其他业务，该款并不是柜台购销款；本院对原告提交的上述证据的真实性予以认定，但能否印证原告的主张或者证明的观点，应结合本案其他证据综合认定；6、原告提交的租赁费的收据25张，证实被告王某于2012年5月至2015年4月期间，原告每月收取被告王某租赁费1250元的事实。被告质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，认为系原告单方制作的，没有被告签字，不能作为证据使用，不能证明被告交纳租赁费的事实，对该证据亦应结合本案其他证据予以认定；7、原告提交的景泰县世纪商务有限公司原股东张某（马某1之妻，马某2之母）与被告王某、魏某的电话录音及摘抄的电话记录，证实因二被告未按时支付清展厅的购销款，原告方的原股东张某于2016年9月19日、2016年9月23日就世纪大厦四楼展厅的租赁费向二被告打电话予以催要的事实，能印证被告与原告签订柜台购销合同后,无能力交纳转让费,双方口头协商又变成租赁合同关系，因被告拒不交纳租赁费,证人张某要求被告退还所占用的展厅,二被告并未提出异议,其中被告王某称因其向马某出具了40万元的欠条,要求将40万欠条解除后再处理。对于该录音的真实性，被告并未提出异议，但质证认为，书面整理的摘抄内容和电话录音有重大出入，且录音中所称的是展厅的买卖关系而不是租赁合同关系，亦不能证明二被告未向原告支付清展厅的购销款；经法庭当庭对录音内容与所摘抄的书面电话记录进行核对，该录音内容与所摘抄的书面电话记录内容吻合，故对该音频资料的真实性予以认定；8、原告方提供的证人马某（景泰县世纪商务有限公司原总经理及股东）的证言证实，2012年5月，原告与被告就原告方所有的世纪大厦四楼53节柜台与展厅达成购销合同，由原告将该53节柜台与展厅以1089000元出售给被告王某，遂与马某达成分期付款的协议，并称按照公司内部规定，被告王某一次性支付所有价款，才能向被告王某交付柜台及展厅，由于其与被告王某关系较好，即向被告王某出具了1089000元的收据，被告王某并未交纳一分钱，后公司即将该53节柜台与展厅交付被告王某，后被告王某支付了现金69000元，后来又以转账的方式向证人马某之父马某的银行卡内分三次支付了390000元、40000元和190000元；被告质证认为，马某的证言不符合证据的客观性，且收据的效力大于证人证言的效力，证人是原告的前任总经理，曾以本人的名义对被告提起过诉讼，证人系原告现法定代表人张某的外甥，与原告有利害关系，该证言证明效力较低，不能作为定案的依据。对证人证言，仍应结合本案其他证据予以认定；9、被告提交的民事起诉状3份，裁定书1份证实原告及其公司原总经理马某就同一事实分别以租赁合同、房屋买卖合同、民间借贷起诉过被告，但因理由不充分，均撤回起诉。原告质证认为,对原告起诉被告的诉状无异议，和此次原告起诉状的内容基本一致；对马某的诉状中提到的事实不能作为定案的依据，两个案子均撤诉，但撤诉原因很多，并不是理由不充分而撤诉，对撤诉裁定书亦无异议，系因马某起诉内容不属实，撤回起诉，对以上证据的真实性，本院予以认定；10、被告提交的柜台购销合同1份，与原告提交的柜台购销合同内容一致，同时提交了原告向其出具的1089000元的收据1份，并认为，根据原、被告签订的购销合同第二条的约定，被告一次性向原告支付清了柜台及展厅的转让款，且原告给被告出具了收据，原告质证认为，对2份证据本身没有异议，但被告王某并未向其公司交纳1089000元，因被告与原告方原总经理马某关系较好，才出具了该收据，且在出具收据前一天，原、被告达成了分期付款协议；对被告提交的该2份证据的证明目的，即被告是否向原告支付清了1089000元的柜台及展厅的转让款，仍应结合本案的其他证据综合认定；11、被告提交的证人蒙某、杨某1、杨某2、王某四位证人的证言，证实因被告购买柜台及展厅向四位证人借款的事实。原、被告提交的以上证据，均用于证明被告是否向原告将1089000元展厅及柜台的转让款一次性支付，还是部分支付。根据民事诉讼证据规则，被告提交的柜台购销合同与收据两份书证，证明效力大于其他证据，原告欲推翻该证据的证明的内容，应提交一系列形成证据链条的证据印证其主张，通过庭审举证及质证，对原告提交的证据3，被告没有异议，但对原告提交的证据4，被告提出的质证意见认为，租赁费收据系原告单方制作的，没有被告的签字，不能作为证据使用，但租赁费收据是以租赁协议产生的，而被告确实租赁了原告所有的世纪大厦四楼的展厅，故对于被告的质证意见，本院不予采纳，对该证据依法予以认定；对于原告提交的证据6，能够证实被告与原告于2012年5月13日签订柜台购销合同后，仍向原告每月交纳1250元租赁费，并交至2015年4月，虽被告仍认为该证据系原告单方制作，没有被告的签字，不能作为证据使用，但该证据与原告提交的证据4的内容及来源均一致，故对于证据6，本院亦予以认定；对于原告提交的证据5中的付款凭证的真实性，被告王某并未提出异议，并认为其支付的689000元，系与马某有其他业务往来，并不是柜台转让款，但被告又不能在庭审中解释其与马某存在何具体的业务;被告称其与原告于2012年5月12日达成分期付款协议后，于第二日支付清全部转让款，并由原告出具收据，符合常理，但原告提交的付款凭证与原告提交的证据5中的柜台购销合同、证据6、证据7、证据8等证据均形成于2012年5月13日之后，被告不能提交相反证据予以反驳，且与原告提交的分期付款协议相印证,故原告提交的证据的优势及效力均大于被告提交的证据的优势及效力，且已构成了一个印证原告主张的完整的证据链条，能让裁判者形成足够的内心确信；而被告提交的证据9亦能间接地反映出原、被告因展厅的购销及租赁纠纷未能了结，原告及原总经理马某两次诉讼的事实。故通过原告的陈述、被告的答辩和原、被告双方举证、质证、辩论，本院依法对以下事实进行认定：原告与被告达成柜台及展厅的购销合同后，因被告无能力支付全部转让款1089000元，遂与原告方原总经理马某达成分次付款协议，由于按照原告公司的内部规定，被告必须支付清全部转让款，才能向被告交付柜台及展厅，加之被告担心原告将柜台及展厅出售给他人，遂经与原告协商，由原告向被告出具了1089000元的收据，后被告于2012年5、6月向原告方的原法定代表人马占杰支付689000元的柜台转让款，因对下余40万元展厅转让款无能力支付，双方又达成口头租赁合同，由被告继续租赁展厅，并以原来租赁协议的约定由被告每月向原告支付1250元的租赁费。因被告从2015年5月开始拒不交纳展厅的租赁费，原告及马某于2016年两次向本院起诉被告请求解决该纠纷。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是，原、被告从2012年5月13日之后，对争议的展厅双方是租赁合同关系还是买卖合同关系，原告要求被告返还展厅并支付从2015年5月之后的租赁费，是否予以支持。通过庭审原、被告双方举证、质证，以及本院对证据及事实的分析与认定，虽然原、被告经协商于2012年5月达成柜台及展厅的买卖合同，但因二被告仅支付了53节柜台的转让款689000元，对下余的展厅转让费40万元未予支付，双方又口头达成协议，即被告如能按期支付清展厅的转让款，买卖合同成立，如果不能按期支付清转让款，即由被告仍按原来的租赁协议支付租赁费，但由于双方再未签订书面租赁协议，视为不定期租赁，从原告提交的租赁费收据显示，被告从2012年5月13日与原告达成柜台买卖合同后，仍以每月1250元向原告交纳展厅的租赁费，且一直持续至2015年4月，长达三年之久，视为原、被告双方口头协商一致对展厅买卖合同的自动解除，由于被告从2015年5月之后不再履行交纳租赁费的义务，经原告起诉后仍拒不交纳，对展厅亦不予退还，现亦有两年，且双方形成的系不定期租赁合同，原告可随时提出解除租赁协议，故原告请求本院解除租赁合同，并由被告退还展厅，支付拖欠的租赁费，于法有据，本院依法予以支持；虽然被告主张其已向原告支付清了全部的柜台及展厅的转让费1089000元，并提交了原告于2012年5月13日向其出具的收据，但与原告提交的相互具有关联性的证据相互矛盾，无法否定原告所提交的证据的证明效力，故应依法认定原告向被告出具的1089000元收据的行为系虚构的民事行为，不具有法律效力。对于被告抗辩的其已交清全部转让费的意见，本院不予采纳。因二被告系夫妻关系，故应依法向原告承担连带责任。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院依法予支持；对于被告要求法庭驳回原告的诉讼请求的主张，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告景泰县世纪商务有限公司与被告王某、魏某口头达成景泰县世纪大厦四楼374.4平方米的展厅租赁协议；二、被告王某、魏某支付原告景泰县世纪商务有限公司景泰县世纪大厦四楼374.4平方米展厅的场地租赁费31250元（从2015年5月13日至2017年6月14日，共计26个月）；被告王某、魏某退还原告景泰县世纪商务有限公司所有的位于景泰县世纪大厦四楼374.4平方米展厅，如不按期退还，应从2017年6月15日起，每月支付原告景泰县世纪商务有限公司的场地使用费1250元，直至退还该场地为止；被告王某、魏某对以上履行义务，向原告景泰县世纪商务有限公司承担连带责任，并于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半缴纳的291元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 尚天贵二〇一七年六月二十八日书记员 张玉芬 更多数据：