（2017）陕05民终1051号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-09-13
案件名称
上诉人李晓萍与上诉人陕西裕华房地产开发有限公司合同纠纷二审判决书
法院
陕西省渭南市中级人民法院
所属地区
陕西省渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李晓萍,陕西裕华房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕05民终1051号上诉人（原审原告）：李晓萍，女，1983年2月25日出生，汉族,居民。委托诉讼代理人：张星星，男，1983年9月16日出生，汉族，系李晓萍之夫。上诉人（原审被告）：陕西裕华房地产开发有限公司。法定代表人：刘秀芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：安钢，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭焕铭，陕西金镝律师事务所律师。上诉人李晓萍与上诉人陕西裕华房地产开发有限公司（以下简称裕华公司）因合同纠纷一案，均不服渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓萍上诉请求：一、判令提高违约金赔偿（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）；二、判令裕华公司支付擅自变更房屋平面设计赔偿金15865.2元；三、判令裕华公司返还房屋面积变小房款13147.76元；四、本案一、二审诉讼费用由裕华公司承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金数额过低，与该合同第七条李晓萍承担违约金的约定不对等。现主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金符合法律精神，有法律依据，应予以支持。二、根据《商品房买卖合同》附件一房屋平面图，餐厅东侧设计为门，而在实际施工中，未经李晓萍同意，改成了窗户，明显属于违约，给长期居住造成了不利的影响，应赔偿损失。三、物业公司物业费的收取自2013年11月1日至2015年9月是按照合同载明的98.27㎡进行收取，2015年10月之后按照实测面积94.76㎡收取，房屋面积变小3.51㎡，裕华公司应退还多收的房款。裕华公司辩称，《商品房买卖合同》对违约金有明确规定，李晓萍主张的违约金没有依据。仅凭《商品房买卖合同》及物业公司收款收据，不能证明房屋设计存在变更及房屋面积变小，李晓萍主张证据不足，裕华公司不予认可。裕华公司上诉请求：一、撤销渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初3708号民事判决第一、二项，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由李晓萍承担。事实和理由：裕华公司与李晓萍签订的《商品房买卖合同》第十五条约定裕华公司的义务仅为将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，只有因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限取得房产证的才承担违约责任。裕华公司已经按照该条款约定履行完毕产权登记资料的备案义务，不存在违约，不应承担办理房屋权属证书的义务及支付违约金。办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购房人，开发商仅有协助义务。李晓萍辩称，裕华公司没有按照《商品房买卖合同》第十五条的约定履行备案义务，构成违约，该合同约定的违约金过低，应予以提高。李晓萍向一审法院起诉请求：一、判令裕华公司立即办理房产证并且支付逾期办理房屋所有权证的违约金110897.75元（违约金从房屋交付之日2013年8月5日至2016年8月8日共计1099天，扣减400个工作日，计算违约金日期为699日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日158.652元计算）；二、判令裕华公司支付擅自变更房屋平面设计赔偿金15865.20元；三、判令裕华公司返还产权面积变小违约金13147.76元。四、本案诉讼费由裕华公司承担。一审法院认定事实：2011年12月21日李晓萍与裕华公司签订商品房买卖合同一份，约定：李晓萍购买裕华公司出卖的位于渭南市高新区幸福城第A4幢2单元13层03号房，建筑面积98.27平方米，单价每平方米3228.9元，总价317304元，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，买受人于2011年12月21日前付清首付款人民币97304元，余款人民币22万元办理银行按揭，按揭相关费用由买受人承担；出卖人应当在2013年7月30日交付；出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。该合同上有李晓萍签字和裕华公司盖章。李晓萍向裕华公司交纳首付款97304元；贷款银行发放贷款后，李晓萍现已将银行贷款结清；李晓萍向裕华公司交纳契税4730元、维修基金9519元、工本登记费90元，裕华公司向李晓萍出具收款收据。2013年8月10日裕华公司向李晓萍交付房屋，李晓萍已接收。裕华公司有五证，李晓萍至今未取得房屋所有权证书。一审法院认为，李晓萍、裕华公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。李晓萍已依约交纳购房款，并交纳了契税及大修基金、办证费等相关费用，裕华公司应当按照约定协助李晓萍办理房屋的产权登记手续，而李晓萍至今未取得房屋所有权证书。裕华公司对于抗辩未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任。故裕华公司构成违约，应当继续履行合同义务并按合同约定支付李晓萍已付房款1%的违约金3173.04元。关于李晓萍主张提高违约金的主张，由于无事实和法律依据，不予支持。关于李晓萍主张的房屋设计变动，仅提交商品房买卖合同无法证明其主张，明显证据不足，无法支持。关于李晓萍主张的房屋面积变小，裕华公司应退还多交房款一节，由于李晓萍提交的物业费收款收据上载明的建筑面积不是房屋面积的有效证据，李晓萍证据不足，故对李晓萍主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陕西裕华房地产开发有限公司在本判决书生效后三十日内，将办理权属登记需由裕华公司提供的资料报产权登记机关备案，协助李晓萍办理位于渭南市高新区幸福城第A4幢2单元13层03号房的房屋所有权证书。二、陕西裕华房地产开发有限公司在本判决书生效后三十日内支付李晓萍违约金3173.04元。三、驳回李晓萍其余诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另经本院向渭南高新区房地产管理所核实，裕华公司未在商品房交付李晓萍使用后400日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明事实，本案二审争议焦点为：一、裕华公司是否履行了双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的义务；二、裕华公司是否应支付违约金及违约金标准；三、裕华公司是否应退还房屋面积变小部分房款；四、裕华公司是否应支付房屋设计变更赔偿金。针对本案争议焦点，评判如下：2011年12月21日，李晓萍与裕华公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后400日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该约定合法有效，双方应按约定履行合同义务。裕华公司作为出卖人，具有交付房屋和协助办理房屋权属转移登记的双重义务，其未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案构成违约，应继续履行该义务并按约定支付违约金。裕华公司称其未违约不承担违约金的理由不能成立。根据双方合同约定，李晓萍要求提高违约金标准无事实和法律依据，该上诉理由不能成立。关于房屋面积是否变小，应以房屋权属证书登记的面积为准，李晓萍可在房屋权属证书办理后另行主张权利。关于李晓萍主张的房屋设计变更赔偿金，因其提交的证据不能证明房屋设计发生变更，该上诉理由不能成立。综上所述，李晓萍、裕华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由李晓萍负担450元，陕西裕华房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王少锋审 判 员 王米米代理审判员 刘伟民二〇一七年六月二十八日书 记 员 王妮妮 关注公众号“”