（2017）川0114民初2845号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-10-30
案件名称
梁启洲与成都市新都区红湖公园城1、2合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁启洲,成都市新都区红湖公园城1,2,3期第一届业主委员会
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初2845号原告：梁启洲，男，1972年8月2日出生，汉族，住四川省富顺县，被告：成都市新都区红湖公园城1、2、3期第一届业主委员会，住所地成都市新都区。负责人张次勇，主任。委托诉讼代理人：鲁小莉，成都市新都区新繁法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告梁启洲与被告成都市新都区红湖公园城1、2、3期第一届业主委员会（以下简称新都红湖公园城业委会）合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法由审判员任洪明适用简易程序，于2017年5月12日在本院斑竹园人民法庭公开开庭进行了审理。原告梁启洲、被告新都红湖公园城业委会的委托诉讼代理人鲁小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁启洲向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告新都红湖公园城业委会签订的《红湖公园城物业服务合同》对原告不产生法律效力；2.请求被告新都红湖公园城业委会赔偿原告自2016年1月1日起按《红湖公园城物业服务合同》收费致原告多交的316.26元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2016年交物业服务费时比2015年多了三百多元，只听物业说物管费涨了0.3元/平方，近日才得知，被告于2014年11月10日签订的《红湖公园城物业服务合同》，于2014年11月18日召开业主委员会及少部分业主代表开会，会议纪要第七条跟物业的合同问题还没谈拢，被告却在八天前擅自与物业签订了《红湖公园城物业服务合同》，这违反了《红湖公园城业主大会议事规则》第七条第三款、第四款，《红湖公园城业主委员会工作规则》第四条、第十一条，《红湖公园城管理公约》第十条的规定，因此原告依法请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告新都红湖公园城业委会辩称，1.被告不是本案适格主体，原告所诉的被告业委会仅仅是业主大会的执行机构，不是民事诉讼主体；2.业委会作出的调价决议合法有效，其签订的《红湖公园城物业服务合同》合法有效；3.原告与案外人成都忠信物业管理有限公司的物业费纠纷与本案被告无关；4.被告与案外人成都忠信物业管理有限公司签订的《红湖公园城物业服务合同》效力应及于全体业主。本院经审理认定事实如下：红湖公园城系红湖假日置业有限公司开发建设，由成都忠信物业管理有限公司提供物业服务。红湖公园城2013年1月12日成立业委会，向有关部门办理了备案登记。2014年6月，成都忠信物业管理有限公司向红湖公园城业主委员会发出《工作衔接函》，申请上调服务费。红湖公园城业委会对成都忠信物业管理有限公司要求上调服务费的申请，于2014年11月18日晚召开业主大会（由业主代表参加）讨论，参会业主代表14人，并邀请了社区书记参会。讨论结果为：“给予一定时期的考核期，达到标准后，再涨价，涨到1.4元/平方米”。对该项结果12票通过，1票反对，1票弃权。2014年11月10日，红湖公园城业主委员会与成都忠信物业管理有限公司签订《红湖公园城物业服务合同》，其中第六条约定：成都忠信物业管理有限公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费，住宅物业服务费2016年1月1日前按1.1元/月·平方米执行，2016年1月1日后按1.4元/月·平方米执行。2014年11月20日，红湖公园城业主委员会向全体业主张贴通知，公示物业服务费调整事宜。原告梁启洲于2016年5月6日按1.4元/月·平方米向成都忠信物业管理有限公司缴纳了2016年2月1日至2016年12月31日的电梯物业服务费1352.89元。另查明,《红湖公园城业主大会议事规则》第七条第一款第四项规定业主大会议事内容包括决定物业服务费用的调整。第八条第一款规定业主大会决议采取民主集中制，少数服从多数原则，业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本建筑区划内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守；第四款规定业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。第九条规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第十条规定采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择由业主推选业主代表参加业主大会会议；推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表产生以幢、单元为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表。以上事实有各方身份信息、红湖公园城物业服务合同、红湖公园城业主大会议事规则、红湖公园城管理公约、红湖公园城业主委员会工作规则、会议纪要、房产证、成都忠信物业管理有限公司专用收据等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点一是新都红湖公园城业委会签订的《红湖公园城物业服务合同》对原告梁启洲是否产生法律效力的问题；二是被告新都红湖公园城业委会是否应当赔偿原告梁启洲316.26元的问题。针对第一个争议焦点，本院认为要确定《红湖公园城物业服务合同》是否对原告梁启洲产生法律效力，首要应明确《红湖公园城物业服务合同》是否有效，该合同系新都红湖公园城业委会与案外人成都忠信物业管理有限公司于2014年11月10日签订，根据《红湖公园城业主委员会工作规则》第三条之规定，业主委员会有代表业主与业主大会选聘的业务服务企业签订物业服务合同的职责，且《红湖公园城物业服务合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，原告梁启洲要求确认《红湖公园城物业服务合同》对其不产生法律效力没有法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，即被告新都红湖公园城业委会是否应当赔偿原告梁启洲316.26元的问题，本院认为原告梁启洲是按照合法有效的《红湖公园城物业服务合同》的约定向案外人成都忠信物业管理有限公司缴纳物业服务费，被告新都红湖公园城业委会并非物业服务费的收款方，原告梁启洲虽然认为新都红湖公园城业主大会关于小区业务服务费涨价的决定侵害了自身权益，但原告梁启洲并未按照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定向人民法院请求撤销，故在物业服务费涨价的决定撤销前，该涨价决定应当是有效的，故原告梁启洲要求被告新都红湖公园城业委会赔偿损失的诉讼请求没有法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告梁启洲的诉讼请求。本诉案件受理费25元，由原告梁启洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 任洪明二〇一七年六月二十八日书记员 邱雯涔 更多数据：搜索“”来源：