（2017）津02民终3969号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-06-30
案件名称
董远鑫、孙园房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董远鑫,孙园,吴霄阳,天津福莱房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3969号上诉人（原审原告、反诉被告）：董远鑫，男，1987年4月16日出生，土家族，中国人民解放军61365部队军人，住天津市河北区。委托诉讼代理人：贾芳，天津君荐律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙园，女，1984年7月19日出生，汉族，中国移动河南分公司职员，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：贾芳，天津君荐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴霄阳，男，1982年9月4日出生，汉族，天津中航锦江航空维修工程有限责任公司采购员，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：段营许，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原审第三人：天津福莱房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道与紫金山路交口新世纪城17-3-1003-3。法定代表人：孙廷兰，总经理。委托诉讼代理人：姜海威，男，该公司职员。上诉人董远鑫、上诉人孙园因与被上诉人吴霄阳、原审第三人天津福莱房地产经纪有限公司（以下简称福莱经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行审理。上诉人董远鑫及其委托诉讼代理人贾芳，上诉人孙园之委托诉讼代理人贾芳，被上诉人吴霄阳及其委托诉讼代理人段营许到庭参加诉讼。福莱经纪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。董远鑫、孙园上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判董远鑫、孙园不予返还定金250000元，并判令吴霄阳支付中介费12500元，一、二审案件受理费由吴霄阳负担。事实和理由：吴霄阳在合同履行中主动提出变更合同，一而再、再而三要求等待其钱款到位，董远鑫、孙园未按约定时间清偿贷款是应吴霄阳的要求所为，并非刻意不履行合同，合同无法继续履行的原因并非一审法院认定的董远鑫、孙园未清偿贷款导致，而是因吴霄阳不断拖延时间怠于履行合同义务导致。一审认定事实不清，请求二审依法改判。吴霄阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。福莱经纪公司未陈述意见。董远鑫、孙园向一审法院起诉请求：1、解除董远鑫与吴霄阳于2016年9月25日签订的《房产交易合同》（编号：TJFLYM-0000139）及2016年10月24日签订的《补充协议》；2、判令吴霄阳赔偿董远鑫损失94926元；3、由吴霄阳负担本案诉讼费。吴霄阳向一审法院反诉请求：1、解除各方于2016年9月25日签订的《房产交易合同》；2、判令董远鑫双倍返还吴霄阳定金600000元；3、判令董远鑫返还购房款260000元；4、判令董远鑫支付吴霄阳居间佣金12500元；5、本案全部诉讼费用由董远鑫负担。一审法院认定事实：董远鑫与吴霄阳、福莱经纪公司于2016年9月25日签订《房产交易合同》（编号：TJFLYM-0000139），约定：“出售方董远鑫（甲方），买受方吴霄阳（乙方），居间方福莱经纪公司（丙方）。房屋坐落：天津市东丽区东丽湖华侨城善水苑1-2-301号，权利人为董远鑫、孙园，抵押权人中国建设银行股份有限公司天津东丽支行，甲方确认于2016年10月31日前还清贷款并注销抵押权，该房地产成交价为1250000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金300000元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲乙双方须于2016年11月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续。除定金外的剩余房款计950000元，甲方同意乙方采用以下方式支付：上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2016年12月7日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内（乙方一次性付款的，应当于定金及其他房款全部存入资金监管中心后五个工作日内），甲、乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记（若有）手续，丙方须陪同办理并手执收件收据。甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付该房地产成交价的1%作为丙方已提供居间服务的报酬。若守约方支付居间服务报酬，则由违约方向守约方赔偿该笔费用。乙方支付定金后未按照合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。如甲、乙双方变更合同有关条款，应取得丙方书面认可，同时签订补充协议。补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力，若因甲、乙双方擅自变更合同条款而产生合同纠纷及赔偿，丙方不承担任何责任。”2016年10月24日，董远鑫与吴霄阳签订《补充协议》，约定：“乙方于2016年10月24日付给甲方部分房款260000元；双方同意2016年12月7日前去东丽房管局办理该房地产买卖过户手续；该补充协议与《房产交易合同》具有同等法律效力，如二者发生冲突，以该补充协议中的约定为准。”此外，双方曾口头约定：吴霄阳于2016年10月31日前替董远鑫代为清偿诉争房屋剩余贷款。2016年9月25日，吴霄阳给付董远鑫定金300000元，同日，双方各给付福莱经纪公司居间服务报酬12500元。2016年10月24日吴霄阳给付董远鑫部分房款260000元，董远鑫以该笔房款于2016年10月26日清偿诉争房屋部分房屋贷款253213.27元。后吴霄阳并未替董远鑫实际清偿涉案房屋剩余贷款，董远鑫亦未按照合同约定自行清偿该剩余贷款、注销抵押权。合同约定的后续内容双方亦未实际履行。一审法院认为，董远鑫与吴霄阳签订的《房产交易合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应按照合同约定全面履行。董远鑫、孙园系涉诉房屋的共有权人，《房产交易合同》亦载明涉诉房屋权利人为董远鑫、孙园。按照三方签订的《房产交易合同》第七条第2项的约定，变更合同有关条款，应取得福莱经纪公司书面认可，同时签订补充协议，才能作为该合同的有效组成部分具有同等法律效力。而买卖双方就吴霄阳替董远鑫代为清偿诉争房屋剩余贷款问题仅仅达成了口头协议，并未取得福莱经纪公司书面认可，更未签订补充协议。故该口头协议不应被视为对合同相关条款的有效变更。董远鑫应当按照《房产交易合同》第一条第4项的约定，于2016年10月31日前还清贷款并注销抵押权。董远鑫未履行该项义务，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。合同签订后，吴霄阳依约将购房定金及部分购房款给付董远鑫，履行了自己的相关合同义务，吴霄阳不应承担违约责任。因此，董远鑫的主张于法无据，一审法院不予支持。吴霄阳主张解除合同，庭审中董远鑫亦同意解除，故一审法院予以支持。根据合同约定，董远鑫收取定金后未按照合同约定履行的，必须将定金双倍返还给吴霄阳。但因合同约定的定金数额300000元已经超过合同标的额1250000元的20%，故定金数额应调整为250000元，吴霄阳主张董远鑫双倍返还的定金数额亦应调整为500000元。该超出部分的定金50000元根据合同约定已转为房屋首付款，连同董远鑫收取的部分购房款260000元，因合同解除亦应返还吴霄阳。根据合同约定，若守约方支付居间服务报酬，则由违约方向守约方赔偿该笔费用，故吴霄阳要求董远鑫支付居间佣金12500元的反诉请求，一审法院予以支持。判决：“一、解除原告（反诉被告）董远鑫与被告（反诉原告）吴霄阳于2016年9月25日签订的《房产交易合同》（编号：TJFLYM-0000139）及2016年10月24日签订的《补充协议》；二、驳回原告（反诉被告）董远鑫、孙园的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）董远鑫、孙园自本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）吴霄阳双倍定金500000元；四、原告（反诉被告）董远鑫、孙园自本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）吴霄阳购房款310000元；五、原告（反诉被告）董远鑫、孙园自本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）吴霄阳居间佣金12500元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、对于合同解除原因的认定；2、对于双方主张适用定金罚则及损失赔偿的诉讼请求能否得到支持。本院认为，董远鑫与吴霄阳签订的《房产交易合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务。依照《房产交易合同》的约定，董远鑫有义务在2016年10月30日前自行偿还涉诉房屋贷款，同时还约定吴霄阳的付款方式是除现金支付定金300000元外，剩余房款950000元以贷款方式支付。上述合同签订后，吴霄阳预见到自己经济条件改善，将有能力一次性现金支付购房款，双方口头约定吴霄阳以现金方式支付全部剩余房款，且董远鑫可以将收取吴霄阳剩余房款中的一部分用于贷款的清偿。上述口头约定，系双方的真实意思表示，该约定依法成立并发生法律效力。虽然《房产交易合同》约定“如甲、乙双方变更合同有关条款，应取得丙方书面认可，同时签订补充协议。”的内容，但从该条款所列于合同的“合同免责”一节，且联系下文中“补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力，若因甲、乙双方擅自变更合同条款而产生合同纠纷及赔偿，丙方不承担任何责任。”的表述内容，应当认定该条款是对于买卖双方变更合同引发纠纷的法律后果是否归责福莱经纪公司的约定，而非对于合同内容变更是否发生效力的限制性规定。鉴于吴霄阳全部以现金方式支付购房款以及董远鑫可以将部分房款用于清偿房屋贷款，均是基于其另一套房屋的出售所得，对此董远鑫是明确知晓并认可的，而在双方作出口头约定之时，另一套房屋尚未出售，故吴霄阳是否有能力全部以现金方式支付购房款尚不确定。当吴霄阳明确告知另一套房屋未能顺利售出之时，董远鑫仍有义务自行清偿剩余贷款。然，董远鑫在已收取吴霄阳定金300000元、购房款260000元，完全能够覆盖剩余房屋贷款480000万余元的情况下，并未及时偿还贷款及办理注销房屋抵押权登记手续，而是苛求吴霄阳依照口头约定为其偿还剩余贷款，这显然不合乎情理。退一步讲，即便如董远鑫庭审陈述已将定金300000元挪为他用，存在计算吴霄阳另支付的购房260000元后，仍有剩余贷款220000元无力支付的情况，董远鑫作为负有自行清偿贷款义务的卖方，也应积极筹措钱款，促成合同的履行。至2016年12月下旬，吴霄阳提出其可以用贷款方式购房，也可以等待其另一套房屋顺利售出后全款购房的两种方案后，董远鑫仍坚持由吴霄阳代其偿还贷款，在吴霄阳以合理理由予以拒绝的情况下，董远鑫于2017年1月11日提起诉讼主张解除合同，此应是《房产交易合同》解除的原因所在。据此，董远鑫在履行合同过程中存在违约，一审法院认定董远鑫未履行清偿贷款及办理房屋抵押权注销手续义务，导致合同无法继续履行，符合案件基本事实。吴霄阳于一审期间反诉董远鑫双倍返还定金并赔偿相关损失，符合法律的规定，对此应予维持。董远鑫上诉主张不予退还定金及赔偿损失，缺乏事实及相关法律依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人董远鑫的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5238元，由上诉人董远鑫、上诉人孙园负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年六月二十八日书 记 员 马 丽 更多数据：