（2017）沪0112民初4050号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海光华进修学院与上海蝶麟实业有限公司联营合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海光华进修学院,上海蝶麟实业有限公司
案由
联营合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4050号原告：上海光华进修学院，住所地上海市杨浦区。法定代表人：鲁育宗，董事长。委托诉讼代理人：钟颖，上海钟颖律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐常芳，上海钟颖律师事务所律师。被告：上海蝶麟实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：乔龙珍，执行董事。委托诉讼代理人：盖晓萍，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田云滔，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海光华进修学院(以下简称光华学院)与被告上海蝶麟实业有限公司(以下简称蝶麟公司)联营合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。简易程序审理期限到期后，经双方当事人同意，并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限。原告光华学院的委托诉讼代理人钟颖、徐常芳、被告蝶麟公司的委托诉讼代理人盖晓萍、田云滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光华学院向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《合作协议》；2、被告迁让上海市杨浦区靖宇中路XXX号房屋；3、被告支付原告房租人民币(以下币种相同)306,000元、水、电、燃气费19,173.29元；4、被告支付原告对上海市杨浦区靖宇中路XXX号代为实施保安管理费用43,400元、垃圾清运费3,440元。诉讼中，原告明确其第2项诉请具体为要求被告将牌号为浙DRXX**的车辆从上海市杨浦区靖宇中路XXX号驶离，将第3项诉讼请求中要求支付的租金金额变更为266,666元，并将第4项诉讼请求中保安管理费变更为53,600元。事实和理由：2015年7月，原、被告签订《合作协议》1份，约定双方在原告承租的上海市杨浦区靖宇中路XXX号合作，协议有效期6年。第一阶段至2016年12月31日止，第二阶段为后一个五年，如果原告不能与业主签订续约合同，本合同自动终止。2016年3月，原告获悉杨浦区教育资产管理中心拟对该场地收回他用，不再续签，原、被告的合作协议将于第一阶段结束后终止。原告及时将上述情况告知被告，鉴于情势变更，原、被告同意由被告管理场地并支付原告租金至第一阶段合作期满。因此，被告向原告支付了2016年3月至8月场地租金400,000元。2016年9月以来，原告多次通知被告支付2016年9月至12月的租金及原告代付的水电燃气等费用，并腾退交付房屋，但被告至今未履行，故原告诉至法院，请求判如所请。蝶麟公司辩称，对于诉请1，《合作协议》已按合同约定因合作期满而终止，故不存在解除合同的情况；对于诉请2，被告愿意将该车辆开走；对于诉请3，房租不予认可，双方不存在租赁关系。水、电、燃气费若确认属实，被告愿意支付；对于诉请4，保安管理费不予认可，原告与案外人自某签订保安管理合同，费用应由原告自某支付。对垃圾清运费，被告未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区靖宇中路XXX号系由上海市杨浦区教育资产管理中心管理的资产。2012年，上海杨浦区控江科技进修学校与上海市杨浦区教育资产管理中心管理签订《校舍租赁协议书》1份，约定由上海杨浦区控江科技进修学校承租上海市杨浦区靖宇中路XXX号，租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日。2011年3月20日，原告与上海杨浦区控江科技进修学校签订《关于靖宇中路校区的协议书》1份，约定由原告承租上海市杨浦区靖宇中路XXX号，租赁期限为2011年3月1日至2021年2月28日。租赁费为：基本使用费每年80万元，从第四年开始，每年的使用费以基本使用费基础上逐年增加5%，即4万元。2015年7月，原告作为甲方、被告作为乙方、案外人上海梦想天地创业投资管理有限公司作为丙方，签订《合作协议》1份，约定：“……本协议三方本着互惠互利，共同发展的原则，充分利用各自优势，资源互补，力争将位于上海市杨浦区靖宇中路XXX号——即甲方向上海杨浦区控江科技进修学校承租的办学空间打造成新型教育培训空间和开放的教育领域创业创新基地，现经友好协商，达成如下协议，以便遵守：……二、合作内容：1、甲乙丙三方将共同位于上海市杨浦区靖宇中路XXX号……共同打造一个新型教育培训空间和开放的教育领域创业创新基地。2、……甲方将以十七个月的场地租金以及其他已投入设施折旧合计150万元的方式投资此次项目，占整个项目投资额的50%。3、乙方将一次性投入150万元用于此项目的简单装修与日常运营等，占整个项目投资额的50%。……7、甲乙双方按照项目投资额的比例分享共同投资的利润和分担共同投资的亏损。同时三方同意，由于乙方实际负责整个项目的物业运营和管理，在项目收入中支付12.5%作为乙方管理费用。……三、合作期限：1、本协议有效期6年，第一个阶段自2015年7月31日至2016年12月31日。第二个阶段为后一个五年。第二阶段如果甲方不能与业主签订续约合同，本合同自动终止。……”2016年5月13日，被告向原告银行账户汇款400,000元，并附言“支付房屋租赁费”。2016年10月，上海市杨浦区教育资产管理中心向上海杨浦区控江科技进修学校发函表示租赁合同于2016年12月31日到期，不再续租。2016年11月18日，被告向原告发送主题为“2016年度40号大院收租明细-XXXXXXXX”的电子邮件1份，列明了租金收入及水电燃气费、垃圾袋物料、人工费、垃圾清运费等支出情况。2016年11月24日，原告回复被告：“……你们的账目表我们已经收到，我们对表格的数据没有疑问，我们希望贵公司尽快将9-12月份的租金共计30.6万支付给我方，我方将租金支付给业主，才有可能继续谈2017年租约事宜。”2016年11月28日，被告回复原告：“您邮件中所述的9-12月的租金30.6万是如何计算的，是否有什么依据呢，麻烦告知我一下。”同日，原告回复被告：“我们现在的年租金是92万，9-12月份是4个月，共计30.6万。”2016年12月31日，原告向被告发函表示，因已确认无法与业主续约，《合作协议》于2016年12月31日终止，请被告于30日内从上海市杨浦区靖宇中路XXX号腾退完毕。2017年1月11日，被告向原告复函表示其将于2017年3月31日前完成腾退工作。另查明，2015年10月29日，原告向上海杨浦区控江科技进修学校支付租赁费440,000元，上海杨浦区控江科技进修学校针对“2015年下半年租金”向原告开具了相应金额的普通发票。2016年5月31日，原告向上海杨浦区控江科技进修学校支付租赁费46万元。2016年11月24日，原告向上海杨浦区控江科技进修学校支付266,666元，并注明用途为“9-12月租赁费”。2017年1月25日，原告针对上海市杨浦区靖宇中路XXX号水、电、燃气使用，向上海杨浦区控江科技进修学校支付水、电、燃气费合计19,173.29元。再查明，原告与上海海阳保安服务股份有限公司签订安保服务协议书，约定由该公司于2017年1月24日至2017年2月27日期间对上海市杨浦区靖宇中路XXX号提供临时安保服务，并支付了保安服务费。2017年3月10日，上海赟杰建筑装饰有限公司就清理垃圾费向原告开具了金额为2,580元的增值税普通发票。本院认为，原、被告双方签订的《合作协议》是双方的真实意思表示，且内容于法不悖，合同成立并生效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。现本案的争议焦点在于双方的合作模式是否已由原约定的共同经营变更为由被告管理场地并向原告支付费用。对此，本院认为，首先，原告提供了银行转账凭证作为证据，证明被告于2016年5月13日向原告转账付款400,000元，并在转账时附言“支付房屋租赁费”。被告对该证据真实性无异议，但表示该款项系被告根据《合作协议》预付给原告的收益，因被告财务人员理解有误，才将收益当成租金支付给原告。对于被告该辩解，从被告提供的2016年11月18日发送给原告的电子邮件中所附2016年经营数据来看，截止2016年4月的毛利仅有186,827.62元，被告在《合作协议》并未约定需向原告预付收益的情况下，向原告预付400,000元收益显然不符合常理。被告财务人员将支付给原告的收益误解为房屋租赁费也与常理不符。故对被告的辩解，本院难以采信。其次，在被告提供的2016年11月原、被告双方的往来邮件中，原告提出：“我们希望贵公司尽快将9-12月份的租金共计30.6万元支付给我方，我方将租金支付给业主，才有可能继续谈2017年租约事宜”，被告则回复：“您在邮件中所述的9-12月的租金30.6万元是如何计算的，是否有什么依据呢”。根据双方签订的《合作协议》，原告以17个月的场地租金以及其他已投入的设施折旧作为双方合作项目的投资，即2015年7月至2016年12月的租金应由原告承担。按常理，原告要求被告支付2016年9月至12月的租金时，若被告认为不应由其支付租金，其应对是否应支付租金提出质疑。但从被告的回复内容来看，其并未对是否应支付租金提出质疑，而是请原告对租金的金额作出说明。综合上述原、被告双方提供的证据及庭审陈述，本院认为，从被告向原告支付“房屋租赁费”以及原告向被告催讨2016年9月至2016年12月的租赁费时被告未对是否应付租赁费表示质疑等情况来看，原告所称双方经协商决定将合作模式从共同经营变更为由被告管理场地并向原告支付费用的事实有相应证据证明，故本院对原告的主张予以采信。基于以上事实，本院对原告诉讼请求分析如下：对于原告要求解除《合作协议》的诉讼请求，因《合作协议》约定第一阶段合作期至2016年12月31日，第二阶段为后一个五年，如果第二阶段原告不能与业主签订续约合同，则《合作协议》自动终止。现由于原告未就第二阶段与上海杨浦区控江科技进修学校签订续约合同，《合作协议》已按原、被告双方约定于第一阶段合作期满后自动终止，故《合作协议》已无解除的事实基础，本院对原告该诉讼请求不予处理。对于原告要求被告将牌号为浙DRXX**的车辆从上海市杨浦区靖宇中路XXX号驶离的诉讼请求，被告予以同意，本院予以支持。对于原告要求被告支付2016年9月至2016年12月租赁费266,666元的诉讼请求，由于原、被告双方已合意将合作模式改为由被告管理场地并向原告支付费用，且从双方通过电子邮件沟通2016年9月至2016年12月租赁费的过程可以看出，被告确实应向原告支付该期间的租赁费。现双方第一阶段合同已经结束，《合作协议》也已经终止，被告应按双方合意与原告结清租赁费。对于租赁费金额，因双方未能达成一致，应按双方交易习惯、参考市场价格予以确定。对于双方交易习惯，虽然被告曾向原告汇款400,000元，并附言“支付房屋租赁费”，但由于无证据显示该费用所对应的期间，故无法根据双方交易习惯确定租赁费金额。对于市场价格，原告从上海杨浦区控江科技进修学校承租的租赁费金额为每月76,666.67元，该金额可以作为市场价格的参考。现原告按照其已向上海杨浦区控江科技进修学校支付的2016年9月至2016年12月的租赁费266,666元向被告主张租赁费，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付水、电、燃气费19,173.29元的诉讼请求，该费用系被告管理场地期间应当支付的费用，且被告表示同意负担。经本院查明，原告代被告支付的水、电、燃气费确实为19,173.29元，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付保安管理费53,600元的诉讼请求，因被告并未委托原告实施保安管理，原告自某决定聘用保安产生的费用应由原告自某负担。原告该诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付垃圾清运费3,440元的诉讼请求，因现有证据不足以证明该费用的产生与本案的关联性，故原告该诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第(二)项、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：一、被告上海蝶麟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海光华进修学院支付租赁费266,666元；二、被告上海蝶麟实业有限公司于本判决生效之日起十日内将牌号为浙DRXX**的车辆从上海市杨浦区靖宇中路XXX号驶离；三、被告上海蝶麟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海光华进修学院支付水、电、燃气费19,173.29元；四、驳回原告上海光华进修学院的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,221.6元，由原告上海光华进修学院负担535.93元，被告上海蝶麟实业有限公司负担2,685.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 苏琳琳二〇一七年六月二十八日书记员 邵 晛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。…… 来源：百度搜索“”