（2017）豫0108民初733号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-02-28
案件名称
王亚伟与陈玉兴、陈玉昌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王亚伟,陈玉兴,陈玉昌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0108民初733号原告：王亚伟，男，1993年3月7日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：陈睿，河南恪法律师事务所律师。被告：陈玉兴，男，1968年6月21日出生，汉族，住郑州市惠济区。被告：陈玉昌，男，1972年3月5日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告王亚伟与被告陈玉兴、陈玉昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王亚伟及其委托代理人陈睿到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚伟向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、依法判令被告承担违约金47360元（起诉后的违约金计算至实际付款之日止）；3、被告返还原告解押垫资款150000元及垫资违约金21600元（起诉后的违约金计算至实际付款之日止）；4、被告赔偿原告房屋佣金14800元；5、被告赔偿原告贷款费用10727元；6、被告赔偿原告房屋上涨差价损失20000元（暂定）；7、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第2项诉讼请求中的违约金变更120000元，加上第6项的房屋上涨差价损失20000元，共计主张违约损失140000元；将第4项诉讼请求变更为被告赔偿原告房屋定金、佣金20000元。事实与理由：原告诉称，2016年8月9日，被告陈玉昌代被告陈玉兴签订房屋买卖合同一份，合同约定二被告将位于郑州市金水区南阳路同乐小区86号楼西1单元3层西门房屋卖给原告，房屋价款74万元，并约定在合同签订后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，若任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。合同签订后，原告依约缴纳了定金及中介费用，但因被告陈玉兴的房屋有银行抵押需要资金办理解押手续，故在2016年8月17日原、被告通过中介又签订垫资解押协议一份，由原告垫资交给被告办理解押手续。该垫资协议同时约定了被告必须配合原告办理房屋的过户手续，如因不可抗力原因不能过户，被告应在2016年12月1日前归还此款，逾期不还，每日增加1‰的违约金。然而，原告依约缴纳了150000元的解押款，但二被告却一直不履行到房管局立契并办理房产过户及相关手续的义务，经原告及房屋中介方多次催促，被告一直借故推拖，给原告造成了一定的经济损失（包括房屋溢价损失在内）。原告为保护合法权益，诉至法院，请求依法判决。为支持其主张，原告提供证据如下：证据一、房屋买卖合同及房产证各一份，证明被告陈玉兴委托被告陈玉昌将位于郑州市金水区南阳路同乐小区86号楼西1单元3层西门房屋卖给原告，如违约按每逾期一日支付1‰的违约金。证据二、2016年8月17日原、被告签订的垫资解押协议一份，证明被告应在房屋解押手续办理后办理房屋过户手续，如未过户应在2016年12月1日前归还此款，逾期每日增加1‰的违约金。证据三、中国邮政储蓄银行交易明细、交通银行交易明细及房屋中介方经办人出具的证人证言各一份，证明被告陈玉兴认可被告陈玉昌代为卖房的事实，原告于2016年8月17日在银行取款140000元及10000元，于2016年8月17日向被告陈玉昌交付房屋解押款150000元，以及被告陈玉兴已将争议房屋以970000元的价格卖给了他人，从中获取房屋溢价款230000元。证据四、录音光盘一份及录音摘抄记录三份，证明被告陈玉兴认可被告陈玉昌代为卖房的事实，被告陈玉兴对继续履行合同一直借故推拖。证据五、购房定金及佣金收据一份，证明2016年8月9日原告交付20000元购房定金及佣金。证据六、河南尊赢金融出具的收据一份，证明2016年8月16日原告支付贷款费用10727元。二被告未答辩，亦未向法庭提供证据。本院根据当事人陈述、举证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2016年8月9日，经郑州市鸿远房地产策划有限公司居间，被告陈玉兴委托被告陈玉昌与原告王亚伟签订房屋买卖合同一份，约定甲方（被告陈玉兴）将其位于郑州市金水区南阳路同乐小区86号楼西1单元3层西门房屋卖给乙方（原告），房屋价款74万元；双方于签订合同后共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度，立契当日，乙方按所申请贷款的比例，向甲方支付首付款；在合同签订后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，若任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。合同另约定，此合同由代理人陈玉昌所签，如后期产权人陈玉兴不配合办理一切房产过户手续，则由代理人陈玉昌承担一切法律责任。合同签订后，原告向中间机构郑州市鸿远房地产策划有限公司缴纳了定金及佣金共计20000元。2016年8月16日，郑州市鸿远房地产策划有限公司协助原告到银行办理了房屋按揭贷款手续，原告支付贷款相关费用共计10727元。2016年8月17日，被告陈玉昌代表被告陈玉兴与原告签订垫资解押协议一份，约定由原告垫资150000元用于被告陈玉兴办理房屋解押手续，被告陈玉兴应在解押后配合原告办理房屋过户手续，如因不可抗拒原因不能过户，被告应在2016年12月1日前归还此款，逾期不还，每日增加1‰的违约金。垫资解押协议签订当日，原告支付被告陈玉昌150000元解押款，次月，被告陈玉兴到银行为争议房屋办理了贷款解押手续。后被告陈玉兴因房价上涨拒不配合原告办理网签及房产过户手续。本院认为：虽然房屋买卖合同系被告陈玉昌代为签订，但根据原告提供的证据，可以证明被告陈玉昌系经争议房屋所有权人被告陈玉兴授权签订，故原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约履行了支付购房定金、佣金及垫付解压款的义务，被告陈玉兴拒绝配合原告办理网签及过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。故原告主张解除合同的请求，本院予以支持。原告主张被告陈玉兴赔偿定金及佣金损失20000元的请求，本院予以支持。原告主张赔偿贷款费用损失10727元的请求，因系原告实际支出的费用，且相关贷款手续已实际履行，故对该请求，本院予以支持。原告主张返还垫资解押款150000元的请求，因被告违约导致合同不能履行，对该请求本院予以支持。关于原告主张支付违约金及赔偿房屋差价损失的请求，本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原、被告签订合同后至交易过程中，房屋价格已明显上涨，涉案房屋在被告违约行为发生时的价格与双方约定的原价格之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益，现因被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，故该可得利益应予赔偿，但违约金及房屋差价损失的赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故对该项请求的合理部分，本院予以支持。本院根据原告的履约情形、被告的违约行为以及本案的实际情况，对该项违约损失酌定120000元为宜。关于原告主张支付垫资违约金的请求，虽然垫资解押协议中对逾期返还违约金予以约定，但该垫资解押协议系房屋买卖合同的补偿条款，因双方在房屋买卖合同中已对拒不履行合同义务约定了违约条款，故对该项请求，本院不予支持。因被告陈玉昌在合同中约定此合同由其作为代理人所签，并约定后期产权人陈玉兴不配合办理一切房产过户手续，则由代理人陈玉昌承担一切法律责任，该约定应视为担保条款，故被告陈玉昌应对原告的损失承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王亚伟与被告陈玉兴签订的房屋买卖合同；二、被告陈玉兴支付原告王亚伟房屋定金及佣金损失20000元、贷款费用损失10727元、垫资解押款150000元、违约损失120000元，共计300727元，于本判决生效后十日内付清，被告陈玉昌负连带清偿责任；三、驳回原告王亚伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6435元，公告费480元，共计6915元，由被告陈玉兴、陈玉昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长 陈亚红代理审判员 朱新强代理审判员 王艳梅二〇一七年六月二十八日书 记 员 马 钰 微信公众号“”