（2017）苏01民终3392号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-12
案件名称
史华与任荣亮、杨金娥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任荣亮,史华,杨金娥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3392号上诉人（原审被告）：任荣亮，男，1966年12月22日生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：俞长华，江苏方胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：武小宝，江苏方胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史华，男，1980年11月7日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。委托诉讼代理人：马双，江苏义科律师事务所律师。原审被告：杨金娥，女，1967年11月15日生，土家族，住江苏省南京市江宁区。上诉人任荣亮因与被上诉人史华、原审被告杨金娥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初9276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任荣亮上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判任荣亮无须向史华支付违约金40万元；2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。被上诉人史华没有证据证明涉案房屋在7月份交易时其价值与合同约定之价值相差30万元。一审法院应启动鉴定程序来确定价格差异。且通过一审法院对涉案三家房产中介的调查笔录，亦无法得出差价达30万元的结论。因此一审法院认定“房屋在7月份交易失败时的价值与合同约定价格之间差价达30多万元”错误。二、一审法院法律适用错误。被上诉人史华的实际利益损失以及预期利益损失无法确定，且史华在损失赔偿与要求承担违约责任中只能选择一项。因此一审法院酌定任荣亮赔偿违约金40万元没有事实与法律依据。史华辩称：一、关于违约金，一审法院已经参照了同地段同类型房屋的涨幅，30万元违约金并不过高。二、关于上诉人陈述的被上诉人只能在赔偿损失以及要求承担违约责任中选其中一项的问题，该观点毫无根据。违约金包括两个方面，一个是具有惩罚性，一个是具有赔偿性，因此被上诉人史华不存在选择其中一项的说法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。史华向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》；2、判令任荣亮、杨金娥返还定金5万元；3、判令任荣亮、杨金娥支付违约金53.2万元。一审法院认定事实：2016年6月22日，史华支付向任荣亮支付定金5万元。次日，任荣亮（甲方）与史华（乙方）签订南京市存量房屋买卖合同，甲方将坐落于南京市江宁区天地新城天柱座6幢A单元1002室房屋出售给乙方，房屋建筑面积200.39平方米，总价为266万元。合同明确房屋已经设定抵押，抵押权人为经纬投资担保公司，且出卖人已经将房屋出租，承租人已放弃优先购买权。合同约定乙方于2016年6月23日向甲方支付定金5万元，甲方最迟于2016年7月25日前自行还清贷款，办理完毕解除抵押登记手续。乙方应于过户办当天将90万元首付款以本票方式支付给甲方。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为170万元，乙方同意于2016年7月25日前与贷款银行签订借款合同。甲方同意乙方自留尾款1万元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。合同第十条违约责任约定：若房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，乙方有权解除合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2016年7月13日，史华开具招商银行本票90万元。7月底，双方于过户当天发现房屋被法院查封。7月28日，史华提起本诉。一审法院另查明，南京市江宁区东山街道金盛路299号天地新城天柱座6幢A1002室房屋登记的所有权人为任荣亮。2015年1月5日，房屋上设立抵押权，他项权人为江苏经纬投资担保有限公司，债务人为南京黔东机械实业有限公司，担保主债权金额300万元。2016年7月13日，房屋被上海市长宁区人民法院查封。2016年8月4日，房屋被南京市鼓楼区人民法院查封。2017年1月6日，房屋被南京市建邺区人民法院查封。2017年1月6日，一审法院走访涉案房屋所在小区附近三家中介公司询问房屋价格，2016年7月，涉案房屋或同地段同类型房屋成交价格约在300-310万元之间。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行合同。本案房屋因被法院查封导致不能过户，属于双方合同约定的卖方根本违约情形，史华有权解除合同。史华于2016年7月28日起诉要求解除合同，任荣亮在2016年12月14日庭审中同意解除合同，故一审法院确认双方合同于2016年12月14日解除。合同解除后，任荣亮应返还定金5万元。任荣亮对违约金有异议，考虑史华因合同解除未能购得房屋存在实际损失和预期利益损失，并考虑房屋在7月份交易失败时的价值与合同约定价格之间的差价达30多万元，一审法院酌定违约金40万元，故一审法院对史华主张的违约金予以部分支持。因签订房屋买卖合同的相对人为任荣亮，史华要求杨金娥承担合同责任无法律依据，一审法院对其要求杨金娥承担本案责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认史华与任荣亮之间的《南京市存量房屋买卖合同》于2016年12月14日解除；二、任荣亮应于一审判决发生法律效力之日起十日内返还史华定金5万元并支付违约金40万元；三、驳回史华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9330元、公告费260元，合计9590元，由史华负担2367元，由任荣亮负担7223元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人确认2016年7月15日，双方发现房屋被查封。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。本案中，上诉人与被上诉人签订的存量房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因上诉人的房屋在合同履行期间，被其他法院查封，致使双方合同无法继续履行，上诉人存在违约行为，故一审判决其向被上诉人承担违约责任，具有事实及法律依据。合同约定违约金为总价款的20%，任荣亮认为该违约金约定过高。双方于2016年7月15日得知房屋被法院查封，在涉案合同不能继续履行后，考虑到史华的实际损失和预期利益损失，且如史华另行购买房屋，也应给其一定的期限，故一审法院以2016年7月涉案房屋或同地段同类型房屋成交价作为史华的实际损失并无不当。关于该时间段的房屋价值，一审法院通过向多家中介机构询价的方式同样能够客观反映涉案房屋的价值，故一审法院参照询价标准调整上诉人违约金数额并无不当。综上所述，任荣亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人任荣亮负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一七年六月二十八日书记员 汪海燕