（2017）京02民终4414号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-03
案件名称
刘楠与杨哲、卢玟璇、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘楠,卢玟璇,杨哲,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4414号上诉人（原审被告）：刘楠，男，1983年8月13日出生。委托诉讼代理人：马光燕，北京高众律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢玟璇，女，1979年12月23日出生。被上诉人（原审原告）：杨哲，男，1977年4月18日出生。原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人刘楠因与被上诉人卢玟璇、杨哲、原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第26722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘楠上诉请求：撤销原判，驳回卢玟璇、杨哲的诉讼请求。事实和理由：双方合同约定卢玟璇、杨哲应于中介公司收到评估报告五个工作日内申请贷款，合同约定的首付款支付时间“申请贷款机构批贷后三个工作日”的含义应为卢玟璇、杨哲向银行申请贷款后的三个工作日，卢玟璇、杨哲未在该期限内申请贷款、支付首付款，且逾期履行超过15日，已构成合同约定的根本违约的情况，我有权解除合同。我已就合同的解除问题另案起诉解决。且卢玟璇、杨哲在银行面签时要求我在没有实际收到首付款的情况下签署首付款确认函，故我不同意卢玟璇、杨哲要求继续履行的诉讼请求。卢玟璇、杨哲辩称：同意原判，不同意刘楠的上诉请求。链家公司辩称：同意原判。卢玟璇、杨哲向一审法院起诉请求：1.刘楠继续履行合同，配合我方办理银行批贷手续；2.刘楠配合我方办理北京市丰台区×××8号楼5-702号房屋（以下简称涉案房屋）的产权过户手续；3.刘楠向我方支付违约金80万元。一审法院认定事实：2015年7月11日，刘楠（出卖人）与卢玟璇、杨哲（买受人）经链家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》约定，刘楠将其所有的涉案房屋出售给卢玟璇、杨哲。该房屋成交价格为2760000元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1240000元，上述价款由卢玟璇、杨哲一并另行支付给刘楠；卢玟璇、杨哲向刘楠支付定金80000元。上述合同中关于贷款的约定为，卢玟璇、杨哲向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1930000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。关于逾期付款责任约定为，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。关于权属转移登记约定为，双方同意自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，刘楠（甲方、出卖方）与卢玟璇、杨哲（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。上述《补充协议》关于成交价格约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为400万元，此价格为刘楠净得价，不含税。关于房屋交易具体事宜的约定为：1、定金：卢玟璇、杨哲于2015年7月11日向刘楠支付定金80000元，卢玟璇、杨哲支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、房屋评估：刘楠应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3、首付款：（1）卢玟璇、杨哲于申请贷款机构批贷后叁个工作日内将第一笔首付款83万元整［不包含前期支付全部定金80000元］以建委资金监管的方式支付刘楠。（2）卢玟璇、杨哲于申请贷款机构批贷后叁个工作日内将第二笔首付款114万元整以非建委资金监管的方式支付刘楠。4、申请购房贷款：双方应于链家公司收到评估报告伍个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：双方同意，在申请贷款机构批贷后伍个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任约定为，卢玟璇、杨哲若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，卢玟璇、杨哲构成根本违约，且刘楠有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；卢玟璇、杨哲出现上述根本违约情形之一的，卢玟璇、杨哲应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向刘楠支付违约金；卢玟璇、杨哲向刘楠已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家公司收取卢玟璇、杨哲的费用不予退还。合同签订后，卢玟璇、杨哲向刘楠支付定金80000元。2015年8月链家公司取得房屋评估报告。此后，卢玟璇、杨哲单方到汇丰银行办理贷款手续，但因获批贷款额度未达到合同约定的金额，故卢玟璇、杨哲放弃了在汇丰银行进行贷款。此后，卢玟璇、杨哲向农业银行申请贷款，双方因申办抵押贷款及首付款支付事宜产生纠纷。另查，链家公司通用文本的《房屋买卖流程图》显示，通过商业贷款方式购房的履行顺序为交易房屋现值评估、买受方支付首付款、贷款银行面签、批贷……2015年12月7日，刘楠将卢玟璇、杨哲诉至北京市丰台区人民法院，要求解除双方签署的房屋买卖合同。2015年12月14日，卢玟璇、杨哲将刘楠诉至北京市丰台区人民法院，要求继续履行合同，并在庭审中表示可以一次性支付全部剩余房款。卢玟璇、杨哲就其诉讼主张提交其与链家公司经纪人员的微信记录。其中，2015年11月2日经纪人员称“卖方现在要你把首付款打到银行的资金监管账号上、不是链家的资金监管、是银行的资金托管、完了才可以在收到首付款上签字、否则不签字”，“连续沟通了两次都这样、你看这种方式同意吗?”。其回复“恩！”。11月3日，经纪人员称“昨天业主说晚上给消息、到现在一直不接电话”。11月8日，经纪人员称“业主直接把我的电话屏蔽了、联系好几天都没有联系上、我让经理联系试试”。卢玟璇、杨哲提交上述证据用以证明刘楠开始要求将首付款直接支付到刘楠的个人银行账户上，链家公司工作人员认为存在交易风险，经过链家公司工作人员沟通，其同意将首付款先行支付到刘楠指定的银行监管账户，但之后链家公司工作人员无法与刘楠取得联系。刘楠不认可卢玟璇、杨哲提供证据的证明目的，其认为因尚未收到卢玟璇、杨哲支付的首付款，故无法在《二手房首付款支付确认函》上签字。刘楠就其抗辩主张提交与链家公司经纪人员的短信记录。其中包括：第一，2015年8月12日，其向经纪人员发短信称“材料不全，拖延面签，你们还说有诚意买房子。拖延我时间”。第二，8月31日，其向经纪人员询问“她能先去批贷款吗”，经纪人员回复“9月7号银行要的资料能准备齐，可以先让银行批贷、等首付款单位就可以过户”，其又询问“她还没申请呢？这是故意的吧”，经纪人员回复，“已经申请了，只是缺少资料，他的征信里显示有一所学校在她名下，那个学校也是这两天才开学，从学校开了证明邮寄过来才能改征信，预计7号左右能操作完”。第三，9月17日，经纪人员发短信称“买方确定10月8日首付款可以到账、9月底有可能、但是不是很确定”。第四，9月26日，其向经纪人员发短信询问“那个女的那边怎么样了。她如果还是犹豫不决，我真的不愿意等了。”经纪人员回复称“现在是这样！她在10月11号之前把所有钱全部监管或给您都没有问题，有个条件是：她的一个朋友在中国银行走的组合贷款，不到两个月就全部走完了，如果您同意！就继续往下走，咱们签个补充协议”。其回复“没明白”。“你告诉他们，我决定起诉他们违约，并且要追偿”。经纪人员回复称“我再和她们沟通一下张姐～求您再给我一次机会”。第四，9月29日，经纪人员向其询问“张姐您确定好时间了吗？我好跟银行约好”。其回复“小冯，我们配合面签。因为我们要一起去，我自己到场也没用啊。他节后肯定可以的。”经纪人员回复称“好的姐，那我就让银行明天别等了”。第五，9月30日，其向经纪人员询问“他们之前去汇丰银行批贷了吗？批下来了吗”。经纪人员回复“就是批的少！现在农行可以批的多些”，“汇丰当时说大概是170到175万，农行190以上”。其又询问“哦，这样啊，我昨天听说他们还想要走组合贷款？有这回事吗？汇丰那边是已经批了还是没有批”。经纪人员回复称“您的那个网签没有签字，报不了审批”。其回复称“之前我们没有接到这个签字的东西，姓黄的也没说需要。一直说他们的征信有问题，银行不给批贷款。后来说汇丰是没有给审批”，并询问“他们两个的工资水平，可以审批到190万这个数额吗？女方不是没有工作吗？男的说是铁道出版社的职员，他们也没有房产。银行可以给批这么多吗？以您这边的经验。稳妥吗？万一到时候审批不到那么多，或者批不下来，不是又走不下去了吗”。经纪人员回复称“女方是学校老师，男方是铁道部的职工，还是处级干部呢！批贷肯定没问题，只是汇丰哪要求的东西跟国内银行不一样，农行哪已经咨询过了，您去面签时也可以问问银行”。第六，10月10日，其向经纪人员发短信称“我们已经都签好了，刘楠没有农行的卡，我们现在就去办。办好后发给你，麻烦你给银行的王经理”，“银行说，没有首付款确认书是无法批贷款的。你看这事怎么弄？我们现在还在这边等着呢”。经纪人员回复“12点下课，才能通电话！她老公没问题，我必须跟她确认一下”。其又向经纪人员发短信称“我们现在是卖房，他们是签了合同同意买房。现在到了批贷环节，就已经进行不下去了。首付款不给，然后又不肯签没有给我们首付的确认书。现在还来问我们要东西。你觉得这合同还能继续吗”；“你问问他，银行需要他们首付款到位才能够批贷，你再和他们确认下，他们是不是不打款”。经纪人员回复“我不能这样给您确定！我也确定不了她，意思我跟您说过了姐”。刘楠提交上述证据用以证明其多次催促卢玟璇、杨哲及链家公司办理贷款申请手续，但因卢玟璇、杨哲的原因导致迟迟无法获得贷款审批，同时卢玟璇、杨哲多次主张合同约定以外的要求。卢玟璇、杨哲不认可刘楠提供证据的证明目的，同时认为依据上述短信内容足以证明刘楠知晓其于2015年8月12日前往汇丰银行办理申办贷款手续，因汇丰银行审批额度不足，其于2015年9月24日前往农业银行办理贷款申请手续。因刘楠不在北京，故刘楠迟至2015年10月10日才前往农业银行配合办理贷款申请手续。在办理面签手续时，刘楠要求其先行支付首付款，双方产生争议，刘楠未在《二手房首付款支付确认函》签字导致合同无法继续履行。根据上述证据及意见，原审法院认定：1、2015年9月24日，卢玟璇、杨哲到农业银行办理了贷款所需的相关手续；2、因刘楠自身原因，其在2015年10月10日才前往农业银行办理相关贷款手续；3、2015年10月10日，刘楠一方因实际未收到首付款而拒绝签署收到首付款证明；4、刘楠要求卢玟璇、杨哲签署未实际收到首付款的声明，卢玟璇、杨哲则要求刘楠同时签署声明将房屋内物品、车位留给卢玟璇、杨哲，刘楠认为卢玟璇、杨哲要求其签署的声明与批贷手续无关，双方发生争议；5、经双方协商，卢玟璇、杨哲同意刘楠要求的将首付款存入光大银行（暂定）的资金监管账户，此后中介无法再与刘楠取得联系获取相关信息。一审法院认为，刘楠与卢玟璇、杨哲就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。刘楠拒绝继续履行合同的理由为卢玟璇、杨哲未及时申请贷款、迟延支付房款因而构成违约，其有权解除合同，且卢玟璇、杨哲理解的首付款支付方式与银行要求不符，合同客观无法履行。关于卢玟璇、杨哲是否构成违约的问题，首先，根据本案查明的事实，卢玟璇、杨哲在房屋评估报告出具后已向汇丰银行、农业银行申请贷款，故刘楠依据此事实主张卢玟璇、杨哲违约，理由不成立，法院难以采信；其次，双方合同约定的首付款支付时间为“申请贷款机构批贷后三个工作日”，而非刘楠抗辩主张中的向银行提出贷款申请后三个工作日内，依据交易习惯、词语解释和本合同中权属转移登记条款约定亦为“申请贷款机构批贷后伍个工作日”的情况，法院有理由相信双方约定支付首付款的条件为贷款获批后三个工作日，而非刘楠主张的申请贷款行为发生后的三个工作日，因此卢玟璇、杨哲未在申请贷款行为发生后的三个工作日支付首付款的行为并不构成违约。综合上述情况，刘楠主张卢玟璇、杨哲违约而拒绝履行合同的理由，难以成立，法院不予支持。关于合同客观无法履行的问题，虽然在办理银行贷款面签时银行要求刘楠签署收到首付款证明的情况与客观实际情况不符，但一方面刘楠在签署合同时即应明知对方支付首付款的时间，另一方面卢玟璇、杨哲表示可以一次性支付全部剩余房款，已不存在客观不能履行合同的情况。因此，刘楠以合同客观无法履行为由拒绝履行合同，其理由亦难以成立，法院不予支持。现卢玟璇、杨哲表示愿意一次性支付全部剩余房款，并要求刘楠协助办理房屋的过户手续，其请求并无不当，法院应予支持。关于卢玟璇、杨哲要求刘楠支付违约金的问题，虽然刘楠抗辩的卢玟璇、杨哲违约情形法院难以认定，但在办理贷款时签署其未实际收到的首付款证明，亦确能使其对资金安全产生合理怀疑，因而拒绝签署收到首付款证明的行为并无不当，因此刘楠的行为不应以违约处理，故卢玟璇、杨哲要求刘楠支付违约金的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2017年1月判决：一、卢玟璇、杨哲于判决生效之日起十五日内支付刘楠剩余购房款三百九十二万元；二、刘楠于判决生效之日起十五日内协助卢玟璇、杨哲办理将位于北京市丰台区×××8号楼7层5-702号的房屋过户至卢玟璇、杨哲名下的手续；三、驳回卢玟璇、杨哲的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，刘楠与卢玟璇、杨哲签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。双方在《补充协议》中约定首付款的给付期限为“申请贷款机构批贷后三个工作日内”，对此约定的理解双方存在分歧，卢玟璇、杨哲主张应为银行批准贷款后三个工作日内，刘楠主张应为卢玟璇、杨哲向银行申请贷款后三个工作日内，并进而主张卢玟璇、杨哲逾期付款超过15日，构成合同约定的根本违约，其有权解除合同。应当指出，双方就首付款给付时间的约定存在歧义，在双方均未提交充足的证据进一步证明各自主张的情况下，应视为双方对此约定不明。在此情况下，刘楠主张卢玟璇、杨哲构成合同约定的根本违约，其有权解除合同，依据不足，本院对此不予采纳。关于刘楠主张卢玟璇、杨哲逾期申请贷款一节，链家公司陈述其于2015年8月11日收到评估报告，卢玟璇、杨哲于2015年8月12日前往汇丰银行申请贷款。刘楠虽对此主张不知情，但从其自己提交的与链家公司人员的微信记录中，双方于2015年8月12日、31日先后对卢玟璇、杨哲的贷款进度问题进行过沟通，故对其主张不知情一节，本院不予采信。卢玟璇、杨哲因此次申请贷款的批贷额度未达到合同约定的原因继续向农业银行再次申请贷款，亦符合《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》的约定。故对刘楠主张卢玟璇、杨哲逾期申请贷款超过15日构成根本违约的上诉意见，本院亦不予采纳。卢玟璇、杨哲现要求继续履行合同，并同意以更优惠的履行方式一次性给付剩余购房款，本院对此不持异议。卢玟璇、杨哲要求刘楠协助其办理涉案房屋的转移登记手续，本院予以支持。刘楠的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费38800元，由刘楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈雨菡审判员 李 珊审判员 姚 颖二〇一七年六月二十八日书记员 林晓天