（2017）沪0112民初13658号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-10-30
案件名称
卓仲强与上海金盛家居市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓仲强,上海金盛家居市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13658号原告：卓仲强，男，1963年11月15日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：万海军，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王风清，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王sb，董事长。委托诉讼代理人：成文霞，女。原告卓仲强与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序并于2017年6月20日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人王风清，被告的委托诉讼代理人成文霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓仲强向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2014年7月1日起至2016年12月31日止的租金人民币(币种下同)85,480元；2.判令被告支付违约金10万元；3.判令被告将所承租的商铺返还原告；4.判令被告支付2017年1月的租金3,002元；5.判令被告按照月租金标准的1.50倍支付自2017年2月1日起至最后返还商铺时止的占有使用费；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告购买了本案系争商铺并拥有合法产权，之后将该商铺交付被告，并与被告签订了租赁协议，并约定了租赁期限、租金数额、租金支付方式、商铺返还及违约责任等方面均进行了详细的约定。原告按照合同履行了其义务，但被告却在租赁期限内多次违反按时支付租金的义务，原告也多次催要，但被告一直未付清。2016年12月31日原、被告双方的商铺租赁合同期限届满，被告仍然拖欠原告租金，且原告不再续约的情况下，被告也未按期返还租赁物。以上被告的行为，已经严重违反了租赁合同的约定内容，侵犯了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至本院。本案审理过程中，原告表示同意被告按照扣税后的年租金标准34,192元支付租金，同意按照扣税后的标准主张2017年1月的使用费2,849元，并按照每日140.52元的标准主张自2017年2月1日起的使用费。又原告于4月底收回房屋，自2017年5月1日起已经另租他人，故撤回要求返还房屋的诉讼请求。被告金盛公司辩称，1、对于租期及租金没有异议，从2014年7月1日起开始没有支付；2、原告主张的违约金过高，请求调整至17,000元；3、被告于2016年12月10日及12月26日对外张贴公告，要求各商户于2017年1月1日收回房屋，现原告也已经收回房屋，故认为不需支付2017年的使用费；4、即使法院认为应支付使用费，依据各业主的产权证显示，商铺的建筑面积为52.49平方米，被告承租后曾搭建了大棚，故双方租赁合同约定的使用面积为78.346平方米。但该大棚自2017年1月至2017年4月间已被政府拆除，故计算使用费应按照52.49平方米的比例计算。经审理查明，2007年案外人上海cs市场有限公司(出卖人、签约甲方)与原告卓仲强(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告购买上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室部分房屋52.49平方米，转让价款为167,968元。32号102室房屋由原告等多位购房人共同购买，后原告取得了上海市房地产权证，该房屋由原告等十六人共有。2008年3月13日，原告卓仲强(签约甲方)与被告金盛公司(签约丙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将系争商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(52.49/907.04)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；乙方租赁该商铺依法通过招募商户(二次招商)开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家居市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担，甲方不得干涉乙方的经营自主权及经营管理活动，乙方对承租的商铺具有完全的使用权和经营权；乙方应监督入驻商户合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因商户使用不当或故意破坏商铺，引起商铺内部的设施损坏或发生故障，乙方应负责维修；租赁期间，乙方有权装修及增设附属设施，有权对商铺所在市场的整体规划重新设计，并对市场进行综合改建，包括道路、停车场等，但不得影响甲方商铺内的房屋结构；租赁期满，乙方可选择恢复原状或拆除部分装修后返还给甲方，甲方同意按届时的实际状况返还；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费，乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；甲方应无条件免费提供租赁商铺房屋外立面(包括房屋底楼到顶楼)及周围的店招及可合理使用的所有广告位置，并协助办理广告审批事项，以满足乙方在市场范围内正常开展经营活动所需相应的广告宣传场地，但费用由乙方承担；甲方不得在租赁期内自己或出租或以其他方式授权给第三人使用该广告位置；乙方及其二次招商的客户应依法办理经营所需办理的各类许可证照及相关法律文件，甲方予以协助出具相关证明材料；甲、乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同的，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错造成乙方不能正常经营的，任何一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同还对其他内容进行了约定。同日，卓仲强(签约甲方)与被告金盛公司(签约乙方)签订《商铺租赁合同补充协议》一份，明确原告委托被告代开租赁发票，被告按期将租金代扣税金后汇入原告指定的上海交通银行帐号内。被告金盛公司后支付了至2014年6月30日的租金。2016年1月12日，被告金盛公司向各承租户出具《金盛国际家居商铺租赁合同租金支付承诺书》，载明：金盛家居市场经营管理有限公司与业主的欠款纠纷在颛桥镇房地物业纠纷人民调解委员会调解下，金盛公司承诺，2016年1月12日及以前登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金，在2016年5月30日前将业主2015年全年的租金付清。原、被告签订的《商铺租赁合同》到期后，被告曾停水停电欲向次承租人收回商铺，但并未能按照双方合同约定按期交还商铺。原告于2017年4月底自行收回了系争商铺，并于2017年5月起另租他人。上述事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、银行账户明细、《金盛国际家具商铺租赁合同租金支付承诺书》及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，被告为证明其曾张贴公告要求出租方收回系争商铺，向本院提交照片一组，对此原告不予认可。本院认为租赁合同期满后，清空并交还房屋系被告之义务，现该张贴情况不明，即使予以张贴也不能免除其责任，故对于该组证据不予采信。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行各自义务。但被告在租赁系争商铺的过程中，并未能按照约定的支付期限履行，长期拖欠租金未付，已属违约。现就2014年7月1日起至2016年12月31日止的租金已至付款期限，原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。至于租金数额，双方约定自2014年1月1日至2016年12月31日止的年租金标准为36,031元，同时也约定由被告代扣税金。现原告同意按照被告最后一期扣税后租金标准履行，即每年34,192元，故自2014年7月1日至2016年12月31日止的租金85,480元被告应予以支付。关于原告主张的违约金100,000元，依据双方合同约定：“被告逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付200,000元违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”，现被告已逾期支付租金逾二年，原告就此主张违约金于法有据，本院予以支持。至于违约金数额原告根据实际情况调整至100,000元，但本院认为，由于违约金兼具惩罚性和补偿性，考虑到被告的违约时间、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，原告目前所主张的违约金高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以30,000元计。现原、被告双方约定的租期已经届满，被告应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽被告认为其曾张贴公告要求收回房屋，其确也曾采取停水停电的措施要求次承租人搬离，但实际被告并未能及时清空房屋，也未能与原告办理系争商铺的交接手续，直至原告自行于2017年4月底收回房屋。就2017年1月1日起至2017年4月30日止的期间内的占用使用费，被告应予以支付。关于房屋占用使用费的标准，被告认为大棚被拆除故应按照产证面积计算，但被告并未能向本院提交证据以证明违章建筑的存在及拆除时间。且租期届满后的房屋占用使用费系对原告未能收回房屋而产生的出租收益损失之弥补，实际该处商铺租金已经上涨，故被告的该抗辩意见本院不予采信。依据双方合同中约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费”，被告应向原告支付自2017年1月的占用使用费2,849元及自2017年2月1日起至4月30日止的占用使用费12,822元(34,192元/年×1.50倍÷12个月×3个月)，共计15,671元。综上所述，对于原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持，被告并应向原告支付违约金30,000元及房屋占用使用费15,671元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卓仲强支付自2014年7月1日起至2016年12月31日的租金85,480元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卓仲强支付违约金30,000元；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卓仲强支付房屋占用使用费15,671元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,004.80元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年六月二十八日书记员 罗香琴附：相关法律条文第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 来自：