（2016）苏0591民初2559号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-11
案件名称
赵振、王林英与赵军、刘丽云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵振,王林英,赵军,刘丽云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初2559号原告：赵振,男,汉族，1964年9月29日生,住苏州工业园区东港。原告：王林英,女,汉族，1970年11月4日生,住苏州工业园区东港。委托诉讼代理人：朱诗华，北京大成（苏州）律师事务所律师。代理上述两原告。委托诉讼代理人：王纯，北京大成（苏州）律师事务所律师。代理上述两原告。被告：赵军,男,汉族，1948年12月5日生,住苏州。被告：刘丽云,女,汉族，1959年10月3日生,住苏州。委托诉讼代理人：雷宁，江苏新苏律师事务所律师。代理上述两被告。委托诉讼代理人：王福林，江苏新苏律师事务所律师。代理上述两被告。原告赵振、王林英诉被告赵军、刘丽云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员吴牧适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，依照原告申请，本院依法对被告的财产采取了诉讼保全措施。原告委托诉讼代理人王纯，被告赵军及其委托诉讼代理人雷宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵振、王林英向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《苏州市存量房买卖合同》；2.被告退还已交房款93万元；3.要求被告承担违约金62万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月19日，原、被告签订了《苏州存量房买卖合同》，居间方为苏州链家房地产经纪有限公司，约定原告向被告购买位于天翔花园6幢1801室房屋，面积183.5平方米，房价210万，相关物业100万，合计310万元。原告按约先后支付共计93万元。付款以后办理过户网签过程中，原告发现两被告因为债务问题，房屋在签订合同前已经被告法院查封，被告并未告知原告实际情况，致使原告损失重大，为此，特起诉法院请求判如所请。被告赵军、刘丽云辩称：《苏州市存量房买卖合同》是无效合同，原告要求解除合同的前提是2015年7月7日已经被查封，查封的情况已经存在于房屋权属登记簿，2015年7月债权人金鸡湖小贷公司起诉主张债权，同年8月27日与金鸡湖小贷达成调解协议。后来招商银行又主张债权，被告迫于无奈才出卖自己唯一的房屋。链家公司表示自己能够帮助被告出卖房屋，被告认为其出卖房屋的意思真实，链家公司为了尽快出卖房屋，对被告作出不切实际的承诺，房屋价款的约定前后矛盾，居间方未及时组织原被告双方签订网签，所以没有发现涉案房屋处于不能出售状态，要求追加居间方链家公司为被告。被告不知道自己的房屋已经被告查封也不知道被查封的房屋所产生的法律后果，对于房屋的状况以及自己的理解，对原告和中介方作出了欠银行钱的表述，在中介方一再表示可以交易的情况下和原告签订了买卖合同。在签订的买卖合同中，对于房屋价款的约定，被告被告知房屋价款为310万元，原告会先支付90万元，余款在过户时支付，对于合同中约定的210万元以及补充协议中约定的首期款100万元，或者是诉状中提及的相关物业100万元，并不能清楚的认识到其中的具体含义。被告在起诉后经咨询后才了解到，其与原告签订的这份合同，关于房屋价款的约定是二手房交易市场中常见的做低房价以规避国家税收。明显的损害了国家利益。总的来说，在房屋签订时，被告对自己房屋的真实状况是否可交易存在重大误解，在后续签订的买卖合同也违反国家税收的相关强行性规定。请求驳回原告诉请。经审理查明：2015年12月19日，原告赵振、王林英（合同乙方/买受方）与被告赵军、刘丽云（合同甲方/出卖方）在居间代理机构苏州链家房地产经纪有限公司（本文中简称“链家公司”）的居间下签订《苏州市存量房买卖合同》（编号：201512020007），合同的主要内容是：甲方将其所有的苏州工业园区天翔花园6幢1801室房屋出售给乙方，房屋面积183.5平方米，房屋价款210万元，出卖人应于2016年4月15日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；买受人于2016年4月15日前一次性付款；双方约定于4月15日前向房屋权属登记机构申请办理资金托管，付清房款之日起7日内申请办理房屋权属转移登记；逾期30日后，买受人有权退房，出卖人应当退还价款并按合同约定的房屋价款的20%向买受人支付违约金。合同还约定了其它相关内容。当天，买卖双方又签订《补充协议》，约定乙方分期于2016年4月15日前支付甲方房屋交易首期款100万元，合计房屋价款实际为310万元。上述合同及补充协议，原、被告及居间方链家公司均签名或盖章予以确认。被告赵军当日、次日分别出具《收条》，确认收取原告房款共计93万元。次日，被告刘丽云出具《委托书》，就涉案房屋确认委托被告赵军办理买卖房屋手续。被告赵军签订合同前于2015年12月2日签署《声明书》二份，确认其征得共有权人（即其配偶刘丽云）同意出售涉案房屋。并保证房屋没有权属纠纷、债权债务纠纷或已被法院查封等导致房屋不能交易的情形。否则承担违约责任。审理中查明，涉案房屋苏州工业园区天翔花园6幢1801室房屋，登记产权人为被告赵军、刘丽云夫妇，2012年12月31日设定抵押权，债权数额220万元。2015年7月8日，因被告与苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司借款合同纠纷，被本院查封。2016年4月20日经司法拍卖以400万元成交售与他人以清偿被告债务。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、委托书、声明书（二份）、收款收据、司法拍卖手续、本院（2015）园商初字第01979号民事调解书及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，双方均应严格按约履行。涉案房屋实际在签约前即已经被法院查封，诉讼期间已经拍卖偿还被告债务，被告辩称其不知情或认为能够履行买卖合同，明显与事实不符，现合同实际不能履行，被告已构成违约，应当承担相应违约责任。原告现诉请解除合同，因合同实际已无法履行，应予准许。合同约定了违约金计算方式，且合同约定房价与实际拍卖成交价差额大于违约金数额，原告主张违约金之数额有法律和事实依据，本院予以支持。原告已经支付的房款被告应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告赵振、王林英与被告赵军、刘丽云20**年12月19日签订的《苏州市存量房买卖合同》（编号：201512020007）于本判决生效之日起解除。二、被告赵军、刘丽云于本判决生效之日起十日内返还原告赵振、王林英购房款93万元。三、被告赵军、刘丽云于本判决生效之日起十日内支付原告赵振、王林英合同违约金62万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18750元，保全费3020元，合计21770元，由被告赵军、刘丽云负担。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由其在履行前述付款义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长 吴 牧人民陪审员 李明俊人民陪审员 孙文龙二〇一七年六月二十八日书 记 员 赵 从赵菲拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。第6页共6页 来自：