（2017）苏08民终1097号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-28
案件名称
刘德慧与盱眙县官滩镇卫生院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盱眙县官滩镇卫生院,刘德慧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终1097号上诉人（原审被告）：盱眙县官滩镇卫生院。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：王广军。被上诉人（原审原告）：刘德慧。委托诉讼代理人：李英勇。上诉人盱眙县官滩镇卫生院（以下简称官滩卫生院）因与被上诉人刘德慧房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2016）苏0830民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。官滩卫生院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人要求上诉人给付租金及利息的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决法律关系定性不准。2010年4月20日以后，双方之间的租赁关系已经结束，原租赁合同对双方无约束力，本案不应该是房屋租赁合同纠纷，被上诉人不能向上诉主张给付租金的诉讼请求，一审判决也不应当判决给付租金；2、一审法院认定事实不清。首先，涉案房屋系上诉人所有，被上诉人及其丈夫卓佳将涉案房屋违规变更至被上诉人名下，系恶意串通损害国家利益；其次，房屋使用面积及时间点错误。上诉人实际使用涉案房屋的时间是2010年5月至2013年12月，一审认定使用时间至2015年1月20日证据不足。关于房屋使用面积，上诉人合计使用15间房屋，面积为275平方米，而非一审判决认定的586.81平方米。刘德慧辩称：1、双方签订的房屋租赁合同租期10年，合同一直在履行中，原审法院认为租赁合同违反法律规定，从2010年4月20日以后不能按照合同约定租金履行，最终通过司法评估确定价格。尽管被上诉人认为评估价格不合理，考虑到各方面原因，被上诉人对一审判决没有提起上诉；2、上诉人一直使用涉案房屋，直到2015年1月15日将房屋交付给被上诉人；3、房屋所有权证已经清楚的载明，房屋所有权是被上诉人的，被上诉人是通过招投标程序购买该房屋。刘德慧向一审法院起诉请求：请求判决被告给付原告租金712500元及利息（自2015年10月8日按照银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。一审法院查明事实：2004年11月30日，案外人卓佳（系原告刘德慧丈夫）与中国农业银行盱眙县支行签订房地产买卖契约一份。合同约定，中国农业银行盱眙县支行将其所有的位于盱眙县官滩镇圣山西路17号建筑面积约586.81平方米房屋出卖给卓佳，房屋价款283000元。房屋系按规定的竞卖规则交易。房屋交付后，原告刘德慧与卓佳作为房屋共有人在盱眙县住建局办理房屋产权登记。房屋所有权证书显示，案涉房屋分三幢。其中临街一幢建筑面积为388.27平方米，后两幢建筑面积为88.92平方米和109.62平方米。2004年4月17日，盱眙县卫生局（甲方）与卓佳（乙方）就盱眙县官滩卫生院的承包经营签订《盱眙县官滩卫生院租赁经营协议书》一份。协议载明：“一、租赁年限和租金支付方式：1、租赁期限为十年，即从二○○四年四月二十日起至二○一四年四月二十日止，年租金34.8万元，总租金348万元。租金每五年交一次，首次租金在签约后三天内缴纳，第二个五年于二○○九年四月十九日前缴清……；租赁期间乙方投入的固定资产产权归乙方所有，租赁期满后，乙方与甲方商讨后有权处置……；二、……乙方的权利和义务：租赁期间卫生院的资产具有使用权和经营权，依照国家的法律、法规、规章制度行使决策权、人事权、业务发展权、财务管理权、收益分配权……；六、甲乙双方均应认真履行协议条款，在实施过程中如遇新情况双方可协商解决，如遇政策调整应服从国家和地方政府的政策。一方无正当理由不履行协议或终止协议的，按《合同法》有关条款承担违约责任……”该协议经盱眙县公证处公证。协议签订后，卓佳经营官滩卫生院并任院长。2005年1月1日，官滩卫生院（甲方）与原告刘德慧（乙方）签订《租房协议书》，协议约定，乙方将其所有的涉案房屋（占地面积733.5平方米、建筑面积约570平方米左右、单门独院）租赁给官滩卫生院使用，租赁期限为十年，每年租金15万元。该《租房协议书》由盱眙县官滩法律服务所盖章见证。2010年4月20日，盱眙县卫生局收回官滩卫生院经营权。之后，官滩卫生院继续使用涉案房屋。2015年1月18日，案外人武某与原告刘德慧就涉案房屋签订买卖协议，同年1月20日，案外人武某从官滩卫生院处领取涉案房屋钥匙。此后临街房屋被武某改建扩大，后两排房屋现已被拆除。因双方对涉案房屋的租金金额存在争议，经原告刘德慧申请，一审法院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司进行了司法鉴定。2016年11月29日，该公司出具房地产估价报告，认为估价对象在价值时点2016年10月11日，自2010年4月20日至2015年1月20日的房地产市场租金（含对应的土地使用权）合计为人民币36.13万元。鉴定费8000元已由原告刘德慧预交。一审法院认为，卓佳于2004年11月30日与农行盱眙支行签订了案涉房屋的买卖契约，且房屋交易按照规定程序由卓佳竞标成功。原告提供的2004年4月17日卓佳与原盱眙县卫生局签订了租赁经营协议书，明确约定卓佳在租赁期间投入的固定资产产权归卓佳所有，且可以认定卓佳系2004年4月17日至2010年4月20日期间的实际经营人。原告刘德慧与卓佳系夫妻关系，在夫妻关系存续期间原告刘德慧作为案涉房屋所有权共有人符合法律规定，且已在房屋登记部门办理了产权登记，刘德慧系坐落与盱眙县官滩镇圣山西路17号房屋所有权人，被告官滩卫生院辩称的案涉房屋系其所有的观点不予采信。原、被告签订的《盱眙县官滩卫生院租赁经营协议书》性质是医院的承包经营。2004年4月17日至2010年4月20日期间，官滩卫生院系由卓佳实际经营，对外虽以官滩卫生院名义进行经济交往，但实际体现的是承包人卓佳意思表示。在承包经营的情形下，民事主体承包人的意思表示只要是形式上是以民事主体名义作出的，对外界可以作为民事主体本身的意思表示，但对承包关系内部而言，民事主体的意思表示仍与承包人的意思表示相互独立，不能混为一谈。相对于善意第三人，官滩卫生院与其签订的合同仍具有约束力，但本案原告刘德慧是卓佳的妻子，对承包经营的终止均知悉，在作为承包人的卓佳已不再经营官滩卫生院时，体现卓佳意思表示的《租房协议书》不能继续约束本案原、被告双方。2010年4月20日，盱眙县卫生局收回租赁经营权之后，官滩卫生院继续使用案涉房屋，官滩卫生院应承担给付租金的义务。原告刘德慧诉请要求给付租金有事实和法律依据。官滩卫生院要求追加卓佳为第三人不予采纳。被告官滩卫生院辩称其实际使用案涉房屋的期限自2010年5月起至2012年1月止，但其提供的盱眙县卫生局会议纪要载明的该项内容并未得到卓佳的认可。一审法院依职权向赵文龙（自2011年2月起至2012年8月30日止任官滩卫生院院长）作了调查，其表示在其任职期间，被告官滩卫生院一直使用案涉房屋作为医院防保所，可见被告官滩卫生院该项辩称不实。被告官滩卫生院后又称案涉房屋使用到2013年12月20日，但被告官滩卫生院仍未证明在2013年12月20日将房屋交还原告，而案件审理中，证人武某到庭作证，证言证实其作为案涉房屋购买人与原告刘德慧存在房屋买卖关系，于2015年1月20日才在被告官滩卫生院处领取案涉房屋的钥匙。从房屋交易习惯出发结合证人武某的证言，应认定被告官滩卫生院实际使用案涉房屋的期限至2015年1月20日止。被告官滩卫生院又辩称实际使用面积仅为275平方米，并不是全部的586.81平方米。对此，一审法院认为，案涉房屋在2010年4月20日后仍为被告官滩卫生院使用，布局仍为单门独院。被告官滩卫生院的使用是以案涉房屋的整体为对象的，且并未将其中的部分交还原告，故被告官滩卫生院的该项辩称本院不予采纳。就案涉房屋对应期间的租金，业经司法鉴定，鉴定意见为36.13万元。审理中，原告刘德慧认为鉴定机构系按办公用途评估，而非按经营用途，致鉴定值偏低。对此，一审法院认为，首先，在委托鉴定机构鉴定时，已向鉴定机构明确，案涉房屋在相应期间系官滩卫生院使用，无论鉴定意见表述为“办公”还是“经营”，使用的主体鉴定机构均是知悉的；其次，36.13万元租金系指案涉房屋的租金，官滩卫生院系医疗机构，有别于商业性的经营组织，鉴定机构描述为“办公”，并依此作出鉴定意见是客观公允的。综上，民事活动应当遵循诚实信用原则，被告官滩卫生院作为案涉房屋实际使用人，应当给付原告刘德慧相应的费用，结合使用期限、房屋租金标准，被告官滩卫生院应给付原告刘德慧租金36.13万元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项之规定，判决如下：一、被告官滩卫生院于本判决生效之日立即给付原告刘德慧房屋租金36.13万元；二、驳回原告刘德慧的其他诉讼请求。案件受理费10925元，鉴定费8000元，合计18925元，由原告刘德慧承担9328元，被告官滩卫生院承担9597元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提供新证据。二审查明事实与一审判决认定事实相同。本院认为，2004年4月，盱眙县卫生局将官滩卫生院的经营权租赁给卓佳后，卓佳在经营过程，于2004年11月从农行盱眙县支行竞买取得涉案房屋，并办理了该房屋所有权证。根据租赁经营合同约定，卓佳在租赁经营期间所投入的固定资产产权归于卓佳，鉴于被上诉人刘德慧与卓佳系夫妻关系，卓佳所购买的房屋在登记过程中，房屋所有权人登记为其夫妻二人共有，并由刘德慧出面，将该房屋租赁给官滩卫生院，故涉案房屋的所有权为刘德慧的事实清楚，证据充分。上诉人认为涉案房屋所有权应当归其所有，但一、二审审理过程中，官滩卫生院未能提供一份证据证明其享有涉案房屋的所有权。2005年1月，官滩卫生院与刘德慧签订《租房协议书》，官滩卫生院根据经营需要，承租登记在刘德慧名下的涉案房屋，双方之间形成房屋租赁关系。在租赁过程中，盱眙县卫生局于2010年4月收回官滩卫生院的经营权，但涉案房屋仍由官滩卫生院继续使用，即官滩卫生院并没有与刘德慧解除房屋租赁协议。关于官滩卫生院经营权收回后，其与刘德慧之间房屋租赁关系是否延续问题，本院认为，官滩卫生院仅是将其经营权租赁给卓佳，并非卫生院产权转让，卓佳经营期间，仍是以官滩卫生院名义对外经营，其对外经营形成的权利义务的主体应是官滩卫生院。虽然官滩卫生院经营权被收回后，其经营主体发生变化，但民事行为的主体并未发生变化，官滩卫生院经营权人的主体改变，不影响其民事行为所产生的法律后果的承担，即官滩卫生院经营权主体的改变，不改变其与刘德慧之间形成的房屋租赁关系。现双方因租赁合同的履行产生争议，引发诉讼，本案案由为房屋租赁合同纠纷，定性准确。关于上诉人实际使用房屋的面积问题，应当结合房屋租赁合同及租赁房屋的位置结构确定。房屋租赁合同明确约定，租赁房屋占地面积733.5平方米，建筑面积570平方米，并特别注明“单门独院”，即涉案房屋系相对独立的建筑，不宜分割使用，否则将给房屋使用者带来诸多不便，且降低房屋使用价值。在合同履行过程中，并无证据证明双方就租赁标的进行重新约定，且租金标准按照新的约定计算。上诉人认为其实际使用15间房屋（面积为275平方米），其余房屋没有使用，不应当计算租金。本院认为，上诉人承租的房屋因系“单门独院”，整个院落是作为一个整体出租，租赁费用的计算是以院落内全部建筑物为标的，至于上诉人承租涉案房屋后，如何使用房屋与出租人没有任何关系，不能因为其没有充分利用承租房屋，进而要求出租人减少租金。关于租赁费用的计算截止时间问题，在官滩卫生院与卓佳解除经营权租赁合同后，涉案房屋由官滩卫生院继续使用系不争事实，即官滩卫生院与刘德慧的房屋租赁协议实质上仍处于履行之中，在合同履行结束后，官滩卫生院应当将房屋交付于刘德慧，对于房屋何时交付的举证责任，应当由负有举证义务的承租人承担。上诉人辩称涉案房屋于2012年1月交付，但被原官滩卫生院院长赵文龙的证言所否定，其后上诉人再称涉案房屋交付时间为2013年12月20日，但仍无充分证据加以支持。根据已查明的事实，上诉人实际将涉案房屋钥匙交付的时间为2015年1月20日，一审法院以该时间认定为房屋交付时间合理。综上所述，官滩卫生院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9597元，由官滩卫生院负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎代理审判员 朱 云代理审判员 黄春丽二〇一七年六月二十八日书 记 员 潘春节 关注公众号“”