（2017）新3124民初527号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-01
案件名称
柳姗与泽普县时代投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泽普县人民法院
所属地区
泽普县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳姗,泽普县时代投资管理有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区泽普县人民法院民 事 判 决 书（2017）新3124民初527号原告：柳姗，女，汉族，1988年10月14日出生，泽普县职业技术高中教师，住泽普县。被告：泽普县时代投资管理有限公司，住所地：新疆喀什地区泽普县法桐大街1号。法定代表人：黄秀梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑新宇，新疆曼泽律师事务所律师。原告柳姗与被告泽普县时代投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告柳姗，被告泽普县时代投资管理有限公司的委托诉讼代理人郑新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳姗向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同并交房；2、请求判令被告支付原告违约金138375元×24%=33210元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：泽普县时代投资管理有限公司是一家依据中华人民共和国法律成立且有效续存的有限公司。2015年9月8日，原、被告签订了《商铺买卖协议书》，约定双方继续履行2013年3月12日签订的泽普县时代广场售房部签订的《泽普县时代广场购房认定书》。协议第三条中明确写明2015年9月对时代广场开工建设，2015年封底，2016年5月向购房客户交房，协议第五条写明2016年7月1日前不能向原告交房，原告有权要求被告退还全部预交购房款，支付购房预款24%作为违约金。《商铺买卖协议书》签订后，被告未履行协议内容，未按协议约定于2016年7月1日向原告交付房屋。综上所述，被告泽普县时代投资管理有限公司不按约定交房，已违反了双方所签订的《商铺买卖协议》，构成违约，原告遂诉至法院，请求贵院支持原告的诉讼请求。原告柳姗为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：购房定购书一份、协议书一份、收据两份，证明原告与被告就时代广场签订购房协议，交付了购房款。经质证，被告泽普县时代投资管理有限公司对于该组证据的真实性认可，但对于定购书第三条的约定，定金138375元，我方认为数额和比例不符合强制性规定。该份协议第5条第2款明确约定按照购房预交款作为计算基数，按照24%计算比例过高，在8%的范围为符合法律规定和实际情况。第5条约定的违约金我们认为不适用于继续履行合同的约定，第5条约定的前提是不能交房，请求退还购房款而产生的责任。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认可。被告泽普县时代投资管理有限公司辩称，1、首先作为代理人，我代表公司和公司法定代表人黄秀梅女士，对于向原告迟延交付房屋表示歉意；2、针对原告的第一项诉求，我公司同意继续履行，待约定的楼盘竣工验收合格后，即可向原告交付；3、针对原告的第二项诉求，我方认为该违约金的支付比例过高，该比例超过了原告实际的经济损失，根据合同法第114条第二款，合同法司法解释2第27条、第29条等法律规定，我方请求对违约金的数额给予降低；4、因该项目在前期的经营过程中，原法定代表人廖贤君涉及法律问题，不能对公司正常经营，后公司变更法定代表人为黄秀梅女士，在新的法定代表人接管公司以后，前期的经营状况、档案资料以及和原告相同的其他客户资料、公司证照，这些问题也影响了经营，对此公司也多方努力，逐一正在解决。综上，对于原告的诉求除调整违约金之外，我方认可。被告泽普县时代投资管理有限公司为支持其抗辩理由，向法庭提交以下证据：国有土地使用证一本，编号是泽普县国用2013第51号，证明我公司开发的建设项目于2013年5月24日以出让的方式从泽普县人民政府依法取得，土地使用性质为商业。经质证，原告对该份证据真实性认可，本院对该份证据的真实性认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月12日，原告柳姗与被告签订《泽普县时代广场购房定购书》一份，内容为：”甲方（售让方）：泽普县时代投资管理有限公司。乙方（定购方）：柳姗身份证号（）。1、乙方定购甲方开发的位于泽普县的时代广场物业：编号：1-13A，建筑面积为37.5㎡，单价为12300元/㎡，总价为461250元。3、付款事项：乙方签订本定购书时应向甲方交付定金138375元（壹拾叁万捌仟叁佰柒拾伍元整），购房定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。4、甲乙双方签订本定购书后，乙方应在3天内缴清购房定金，乙方逾期仍未缴清购房定金，视为自动放弃购房权利，本定购书约定的乙方权益自动失效，乙方所交付的购房定金不予退还；乙方在约定期限内未签订《商品房买卖合同》或在约定期限内未按时缴清应付房款，视为乙方违约，甲方有权对该商业物业在不通知乙方的情况下进行处理，定金不予退还；如果甲方在乙方未违约的情况下擅自把该商业物业售予第三人，甲方应双倍赔偿乙方的定金。双方并约定了其他条款。甲方泽普县时代投资管理有限公司（印章），乙方柳姗（签名捺印）。2013年3月12日。”合同签订后，当日原告向被告通过缴纳现金的方式分两次支付138375元购房款，被告出具收款收据两份。双方未签订房屋买卖合同，该定购书没有约定房屋交付期限，但双方口头约定的交房期限为合同订立后一年。2015年9月8日，原告柳姗与被告签订《协议书》，内容为：一、甲方同意代廖贤君履行乙方与廖贤君之间的协议和偿还借款（即与时代广场购房客户继续履行《购房协议》，向各个债权人偿还借款）；......三、甲方在向乙方付款时不支付乙方与廖贤君约定的利息；五、在2016年7月1日前甲方不能向乙方交房，如有此情况发生，乙方有权要求甲方：1、立即退回全部预交购房款；2、甲方向乙方支付购房预交款24%作为违约金；3、如果乙方要求退回购房预交款，甲方必须在2016年7月30日前退还给乙方。但被告至今未向原告交付房屋，原告遂诉至本院，依法如诉所判。另查明，被告泽普县时代投资管理有限公司于2012年以发包方的名义将时代广场高层建设项目承包给新疆鑫昊建筑工程有限责任公司施工，承建了5层后于2014年上半年停工。直到2015年9月工程才恢复施工，由新疆宁建建设工程有限公司继续修建了2层，2015年11月，被告泽普县时代投资管理有限公司的原法定代表人廖贤君变更为黄秀梅，同月，泽普县住房和城乡建设局以该工程未办理施工许可证勒令停工。该工程至今仍处于停工状态，被告所预售给原告柳姗的”1-13A号”商品房工程至今仍未完工。还查明，双方在订立购房定购书至原告起诉之日，被告泽普县时代投资管理有限公司未取得对本案争议的销售楼盘的商品房预售许可证。本院认为，根据原、被告双方的诉称及答辩意见，本案的争议焦点为1、双方签订的《购房定购书》、《协议书》应如何定性；2、原告要求继续履行《购房定购书》、《协议书》是否符合法律规定；3、原告要求被告支付违约金33210元的主张是否成立；关于第一个争议焦点，本院认为，原告柳姗与被告泽普县时代投资管理有限公司签订《泽普县时代投资广场购房定购书》、《协议书》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应属合法有效的。该《认购协议书》第3条明确约定，乙方签订本定购书时应向甲方交付购房总房款的百分比作为购房定金，故该《购房定购书》不具备商品房买卖合同的条件，也不符合商品房买卖合同的相关规定，应认定为定金合同。关于第二个争议焦点，本院认为，原、被告双方签订的《泽普县时代投资广场购房定购书》未约定房屋交付时间，而双方于2015年9月8日签订《协议书》中，被告泽普县时代投资管理有限公司承诺于2016年7月1日前交房，但截止本案起诉前被告亦未向原告交付房屋，现原告要求继续履行《购房定购书》，被告亦表示同意继续履行，本院应予以支持；至于原告要求被告交房的主张，根据本案查明的情况，被告承建的时代广场楼盘目前仅施工至7层，双方亦未签订符合法律规定的房屋买卖合同，故原告的该项诉求，本院难以支持。关于第三个争议焦点，系原告要求被告支付逾期交房的违约金33210元的主张，其依据双方共同签订的《协议书》第五款第2项内容”甲方向乙方支付购房预交款24%作为违约金”，但该款项适用的前提条件是被告于2016年7月1日不能按时交房，以双方解除合同为前提的违约金条款，且该《协议书》并未约定继续履行合同时需要支付违约金的相应条款，原告在诉求为继续履行合同的情形下，要求被告支付违约金的诉求，不符合双方协议约定条款，故对该部分诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告柳姗与被告泽普县时代投资管理有限公司签订的《泽普县时代投资广场购房定购书》、《协议书》继续履行；二、驳回原告柳姗的其余诉讼请求。案件受理费632元，因适用简易程序减半收取为316元，由原告柳姗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审判员 兰保红二〇一七年六月二十八日书记员 孙成光