（2017）苏民申1179号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-07-15
案件名称
无锡山水锦辉大酒店有限公司、无锡满江红大酒店有限公司等与无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司,无锡山水锦辉大酒店有限公司,无锡满江红大酒店有限公司,无锡市住房保障建设发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏民申1179号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司，住所地江苏省无锡开发区44-A地块新区泰山路2号国际科技合作园B楼A4-A5座。法定代表人：何凤霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安奇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张伟，男，该公司员工。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：无锡山水锦辉大酒店有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区西新街9号。法定代表人：何凤霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁蓉华，女，该公司员工。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：无锡满江红大酒店有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区西新街9号二、三楼。法定代表人：何凤霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马驰，男，该公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：无锡市住房保障建设发展有限公司，住所地江苏省无锡市健康路77号702室。法定代表人：程述，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昊，江苏漫修律师事务所律师。再审申请人无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司（以下简称大唐公司）、无锡山水锦辉大酒店有限公司（以下简称山水锦辉大酒店）、无锡满江红大酒店有限公司（以下简称满江红大酒店）因与被申请人无锡市住房保障建设发展有限公司（以下简称住房保障公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡民终字第2662号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。大唐公司申请再审称：一、住房保障公司不是本案适格原告。和大唐公司签订涉案房屋租赁合同的当事方是案外人无锡市住房保障中心（以下简称住房保障中心），而非住房保障公司，根据合同相对性原则，住房保障公司不应享有涉案房屋租赁合同的相关权利。涉案租赁房屋登记的所有权人为无锡市经济适用住房管理中心（以下简称经适房管理中心），住房保障公司不是涉案租赁房屋的所有权人，也无权出租涉案房屋。根据法律规定，住房保障中心在申请注销前，应成立清算组进行清算，否则不能办理注销登记。本案住房保障中心未依法清算，注销登记手续未办理完毕，相关民事权利和义务仍然应由其承担，而不应由住房保障公司承继。二、一、二审法院认定大唐公司租赁期满后按照同地段物业租金标准支付房屋占用费错误。因为涉案租赁合同双方没有对合同内容进行变更，故合同到期后应视为不定期租赁，应按原合同约定标准支付租金。三、住房保障中心应承担大唐公司酒店经营之需另外租赁厨房使用的费用。由于涉案招租公告上载明招租用途为酒店经营，故厨房应为酒店经营的必备硬件，而双方在签订合同时，住房保障中心没有告知大唐公司涉案租赁房屋没有厨房，故大唐公司在实际经营中只好与无锡市方舟房产经营有限公司（以下简称方舟公司）签订了厨房租赁合同，按照诚信原则，大唐公司租赁厨房的费用应由住房保障中心承担。四、电梯限速器钢丝绳断裂、酒店高压室爆炸所产生的维修费用不应由大唐公司承担，大唐公司为此支付的相关费用应折抵租金。五、在涉案租赁房屋进行装修改造过程中，对消防配套设施改造投入的费用不应由大唐公司承担。消防设施投入是酒店经营必需支出的费用，该部分费用应属于合同约定的因行业管理标准发生变化而应进行改造升级所产生的费用，应由出租方予以承担。六、大唐公司多次函告住房保障中心要求双方进行结算，住房保障中心均没有回复。住房保障公司虽作出书面回复，但其不是合同相对人，大唐公司不可能与其进行结算。故大唐公司没有故意拖欠涉案租金，一、二审法院认定大唐公司承担每日万分之五的逾期支付租金的违约金错误。七、一、二审法院认定大唐公司应返还涉案租赁房屋以及形成附合的设备设施、装饰装修错误。住房保障公司不是涉案房屋所有权人，形成附合的装饰装修、设备设施也不是住房保障公司投入，导致本案纠纷的起因是出租人违约，故大唐公司不应返还上述财产。八、一、二审法院违反法定程序。1.一审法院主动调查不应当由法院调查收集的与本案相关的另案的法律文书以及无锡市住宅租赁费用加权平均值和8件租赁合同纠纷案例相关证据，程序违法。2.一审法院未准许大唐公司申请调取相关证据的申请，且未在判决书中未予回应，程序违法。3.二审法院未准许大唐公司申请调取住房保障公司及住房保障中心有关注册登记情况以及政府部门对住房保障中心改制过程中对涉案房屋交接情况的会议纪要等证据，程序违法。4.住房保障中心尚未进行清算，故没有确定法律上的权利义务承受人。大唐公司请求相关政府部门履行改制清算职责的行政诉讼案件正在审理中，二审法院未中止审理本案，程序违法。综上，请求撤销一、二审判决，依法再审。山水锦辉大酒店、满江红大酒店申请再审称：1.住房保障公司不是本案适格原告。2.山水锦辉大酒店、满江红大酒店作为涉案房屋的次承租人，与住房保障公司之间没有合同关系，一、二审判决认定山水锦辉大酒店、满江红大酒店限期从涉案房屋内迁出，并将形成附合的设备设施、装饰装修交还住房保障公司，无事实与法律依据。3.住房保障公司欠满江红大酒店餐费，应在本案租金中一并结算。综上，请求撤销一、二审判决，依法再审。被申请人住房保障公司辩称：1.住房保障中心由事业单位改制成住房保障公司，住房保障中心对外的权利义务由住房保障公司承继，住房保障公司是本案适格原告。2.因租赁合同到期后，大唐公司拒绝交付涉案承租房屋，构成违约，故大唐公司继续占有房屋的行为不构成不定期租赁，因按法律规定支付占有使用费。3.对大唐公司提出的厨房租赁费用、装修时消防改造投入以及电梯限速器钢丝绳断裂、酒店高压室爆炸所产生的维修费用等，一、二审法院认定应由大唐公司承担正确。4.大唐公司故意拖欠租金，依据双方租赁合同，理应承担每日万分之五的逾期付款违约金。5.根据租赁合同约定，租赁期结束后，大唐公司对涉案租赁房屋的装修及改建应归住房保障公司所有，一、二审法院认定大唐公司在迁出租赁房屋时，一并交还形成附合的设备设施、装饰装修正确。6.一、二审法院在审理过程中不存在违反法定程序的情形。7.山水锦辉大酒店、满江红大酒店作为次承租人在租赁合同到期后，负有返还租赁房屋的义务。综上，请求驳回大唐公司、山水锦辉大酒店、满江红大酒店的再审申请。本院经审查认为，根据无锡市机构编制委员会办公室锡编办（2008）50号《关于建立无锡市住房保障中心的批复》文件精神，经适房管理中心和无锡市廉租住房管理中心合并，组建住房保障中心，故涉案出租房屋登记所有权人虽为原经适房管理中心，但实际所有权人已变更为住房保障中心，住房保障中心有权以自己名义对外出租涉案房屋。住房保障中心与大唐公司就涉案房屋于2009年6月1日签订的《租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应遵照履行。根据江苏省无锡市人民政府办公室锡政办发（2011）86号、江苏省无锡市人民政府锡政复（2011）98号文件精神，2011年住房保障中心由事业单位改制成国有独资的住房保障公司，改制前住房保障中心对外形成的民事法律关系对应的权利义务由住房保障公司承继。本案中，住房保障公司承继了住房保障中心与大唐公司就涉案房屋所签订租赁合同的相关权利义务，双方履行合同发生纠纷，住房保障公司有权以自己名义提起本案诉讼，故住房保障公司是本案适格原告。关于租赁合同期满后大唐公司应按何种标准支付房屋占有使用费的问题。涉案租赁合同约定租赁期限为2015年2月28日届满，因双方履约发生纠纷，住房保障公司于2014年3月向法院提起诉讼，请求解除涉案租赁合同。在本案一审过程中，已届租赁期满，大唐公司应按约交还涉案租赁房屋。大唐公司未能如约交还涉案房屋，构成违约，应依法承担房屋占有使用费。大唐公司主张租赁合同期满后，双方形成不定期租赁，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于大唐公司拒绝配合有关评估机构对涉案房屋的占有使用费标准进行评估，一、二审法院依据无锡市住房保障和房产管理局2015年第二季度相关报告公布的江苏省无锡市北塘板块住宅租赁费用加权平均值以及同地段酒店租赁价格标准，酌定涉案租赁房屋逾期占有使用费按0.8元/㎡·日标准计算，并无不当。关于大唐公司主张的厨房租赁、消防改造等费用由谁承担的问题。本案房屋租赁相关事宜经过2008年12月25日住房保障中心发布招租公告、2009年1月无锡市国联产权交易所确定大唐公司为意向承租方、2009年3月大唐公司接管涉案租赁房屋及相关设备及至2009年6月双方签订涉案租赁合同等一系列程序，在此过程中，大唐公司对涉案租赁房屋的现状应有充分的了解和评估，如其认为涉案房屋因经营酒店之需另行租赁厨房使用，且该租赁费用不应由其承担，其应当在与住房保障中心签订正式租赁合同当时提出，并与住房保障中心协商，双方应在租赁合同中就该费用的承担约定清楚。而涉案租赁合同中并无此项费用承担的约定，故视为大唐公司对涉案租赁房屋现状的认可，现其要求住房保障公司承担其另行租赁厨房的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同第7条约定，租赁期内大唐公司负责涉案房屋、辅助设备、附属配套设施的维护保养，且维护保养费用每年不低于10万元。依据该约定，大唐公司应承担涉案房屋及相关配套设施的正常维护及保养费用，而电梯限速器钢丝绳断裂、酒店高压室电柜爆炸维修属于酒店日常经营过程中正常维护保养范围，一、二审法院认定该部分费用应由大唐公司承担，并无不当。涉案租赁合同第23条约定，租赁期内，有关酒店行业的相关行业管理标准（如消防、环保等）要求发生变化，需要对涉案租赁房屋建筑、辅助与附属配套设施进行升级或改造，或属于市政建设的问题而对大唐公司经营产生影响的，所需投资经过双方合理评估与协商，可延长租赁期限给予大唐公司补偿，如属于酒店经营需要升级或扩张的，则相应工作与费用由大唐公司负责。本案中，有关消防验收标准变化的规定早在涉案租赁合同签订之前就已颁布，大唐公司在对涉案房屋考察时应当知晓进行酒店装修时需要对消防设施进行改造升级，如其认为该部分费用应由住房保障中心承担，双方应在租赁合同中予以列明，而涉案合同中对此费用的承担并无约定，结合双方在合同中关于大唐公司对涉案租赁房屋装璜投入费用不低于400万元的约定，一、二审法院认定消防改造的费用应由大唐公司承担，并无不当。关于大唐公司应否承担住房保障公司每日万分之五逾期付款违约金的问题。住房保障公司承继了住房保障中心对涉案租赁合同的相关权利和义务，大唐公司应向住房保障公司交纳涉案房屋的租金。涉案租赁合同第2条约定，大唐公司如逾期支付房租，则按每日万分之五的比例向住房保障中心支付违约金。在案证据显示大唐公司尚欠住房保障公司租金，一、二审法院依据双方约定认定大唐公司向住房保障公司按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，并无不当。大唐公司主张其应和住房保障中心就租金进行结算的理由不能成立，本院不予支持。关于大唐公司应否交还涉案租赁房屋以及形成附合的设备设施、装饰装修的问题。双方租赁合同期间早已届满，大唐公司理应返还涉案房屋。涉案租赁合同第12条约定，大唐公司对涉案房屋因业务或其他原因需要拆、改、添建房产结构或门面进行装饰等应事先征得住房保障中心同意，租赁期满后大唐公司上述装修、改建均属住房保障中心所有，住房保障中心对大唐公司不作任何经济补偿。一、二审法院依据该约定，认定大唐公司应交还涉案租赁房屋以及形成附合的设备设施、装饰装修，并无不当。大唐公司主张住房保障公司违约，故不应交还涉案房屋及相关附属设施，无事实与法律依据，本院不予支持。关于一、二审法院是否违反法定程序的问题。1.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，人民法院可以根据案件审理需要，自行调查收集证据。一审法院主动调查收集与本案有关的证据，并无不当。2.关于大唐公司提出的一审法院未准许其调取相关证据申请的问题。经查，大唐公司于2015年9月6日向一审法院提出申请，请求一审法院要求住房保障公司继续提供相关证据，而不是请求一审法院调取相关证据，一审法院不存在未准许其调取相关证据申请的问题。3.关于大唐公司向二审法院申请调取相关证据的问题。经查，二审中大唐公司向法院申请调取住房保障公司及住房保障中心有关注册登记情况以及政府部门对住房保障中心改制过程中对涉案房屋交接情况的会议纪要等相关证据，根据“谁主张，谁举证”的原则，大唐公司应自行调查收集上述证据，确因客观情况不能自行收集，可以申请法院调取相关证据。本案中，大唐公司申请二审法院调取相关证据，但其在申请书中并未阐明申请法院调查收集证据所依据的事实和法律规定，且申请调取的证据与本案待证事实无关联，故二审法院未准许其申请，并无不当。4.住房保障公司承继了住房保障中心的相关权利和义务，是本案的适格原告。住房保障中心是否清算与本案没有法律上的关联，大唐公司请求相关政府部门履行改制清算职责的行政诉讼案件不影响本案的审理，二审法院未中止审理本案，不违反法律规定。另外，山水锦辉大酒店与满江红大酒店作为涉案房屋的次承租人，在租赁期满后理应将租赁房屋返还出租人，一、二审法院认定山水锦辉大酒店与满江红大酒店将涉案房屋及相关附属配套设施交还住房保障公司，并无不当。至于满江红大酒店主张的住房保障公司欠其餐费的问题，该事实与本案非同一法律关系，满江红大酒店可另行提起诉讼，本案不予理涉。综上，大唐公司、山水锦辉大酒店、满江红大酒店再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司、无锡山水锦辉大酒店有限公司、无锡满江红大酒店有限公司的再审申请。审 判 长 施建红审 判 员 潘 宾代理审判员 丁晓苏二〇一七年六月二十八日书 记 员 汪亚玲 关注公众号“”