（2016）湘3126民初339号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-10
案件名称
原告龙远华与被告袁小艳、龙远付房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
古丈县人民法院
所属地区
古丈县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙远华,袁小艳,龙远付
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条
全文
湖南省古丈县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘3126民初339号原告：龙远华，男，1965年12月6日出生，苗族。委托诉讼代理人：向水利，女，1979年12月9日出生，苗族。被告：袁小艳，男，1975年7月15日出生，苗族，农民。委托诉讼代理人：鲁小刚，湖南茶源律师事务所律师。被告：龙远付，男，1973年12月13日出生，苗族。原告龙远华与被告袁小艳、龙远付房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙远华及其委托诉讼代理人向水利、被告袁小艳及其委托诉讼代理人鲁小刚、被告龙远付到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙远华向本院提出诉讼请求：１、依法判令解除《房屋购销协议》；２、判令被告返还原告已交购房款20万元并赔偿原告因解除合同而产生的损失；３、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告系房屋买卖合同关系，双方签订了房屋购销协议》，约定由原告购买被告修建的位于古丈县红沙溪的四室两厅一厨二侧房屋一套，约定该房为第七层三号，约定交房日期为2016年3月28日。原告与2015年5月9日将10万元存款分两次转入其兄弟龙远付的卡上，并委托其兄弟龙远付代为被告袁小艳支付房屋款项。从龙远付的银行卡流水清单上清楚显示，合计20万元已由龙远付支付给被告袁小艳，其中从卡内直接转入袁小艳指定的账户共计14万元，从ATM机上提取现金共计6万元。原告依据约定履行了付款义务，而被告袁小艳却没有按照约定于2016年3月28日将房子交付给原告。《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。根据上述（第三）、（四）项的规定，本案中被告不履行合同约定的房屋交付义务，经催告后在合理期限内仍未履行并且无履行意思，被告的迟延履行导致原告不能按期入住，致使不能实现合同目的，原告据此主张解除房屋买卖合同。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告因被告违约而产生了另购房屋价格上涨可预见损失，因被告违约而产生了定期存款前支取损失，所以要求被告返还20万元房款并按银行同期利率约一分的利息，分别从付款之日起赔偿原告因违约所造成的损失。综上所述，被告无故违反合同约定，且迟迟未按原告主张履行违约责任，为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告袁小艳辩称，一、被告袁小艳与原告龙远华签订的《房屋购销协议书》属无效合同，自始不具有法律约束力。1、被告袁小艳与被告龙远付（系原告的胞弟，系被告袁小艳的合伙人）在不具备房地产开发资质的前提下共同出资，合伙在集体土地上非法进行房地产开发的行为违反法律强制性规范。2、被告袁小艳没有取得所出售房屋的产权证明或预售、销售许可，转让集体土地上建设的房屋违反相关法律法规的禁止性规定。3、《房屋购销协议书》没有约定购房价款，不具备合同的基本要件。4、《房屋购销协议书》不是被告袁小艳的真实意思表示，而是被告龙远付在合伙所修建房屋完工并开始销售过程中发现将有可能出现合伙亏损，指使原告纠缠被告袁小艳所签订该《房屋购销协议》。二、被告袁小艳没有收取原告支付的购房价款，没有返还义务。1、被告袁小艳与被告龙远付之间为合伙关系，龙远付交给被告袁小艳银行卡内的20万元实际是其交付的合伙资金。2、原告与被告龙远付之间不存在委托交付购房款的委托关系，一是原告转账交付给其胞弟款项时房屋尚未开工建设，不存在预付收购房款的事实；二是原告在转账给被告龙远付之时尚未签订购房合同，原告称委托支付购房款没有事实依据；三是原告提供不出被告袁小艳出具的收购房款的依据或其他任何可以证实其转账交付给被告龙远付的款项性质为购房款的证明。3、如被告袁小艳与原告之间存在买卖合同关系，就会明确约定买卖房屋的价款，不可能在2015年5月9日收取购房款后不出具任何收款手续，原告也不可能拖延至2016年1月22日才与被告袁小艳签订一份没有约定价款却又约定在合同签订后一次性付清所有房款的所谓购房合同。综上所述，被告袁小艳与原告之间不存在具有法律效力的或实际履行的房屋买卖合同关系，被告袁小艳也没有收取原告的购房款，被告既不存在返还价款的义务，也不存在承担违约责任的问题，据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告龙远付辩称，买房钱，被告袁小艳拿去了。被告袁小艳讲被告龙远付是合伙人，什么时候签订的有合伙协议，应拿出证据。从法律规定上，有什么理由可以认定被告龙远付和被告袁小艳是合伙关系，所以欠原告的购房款不应该由被告龙远付偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告袁小艳对原告龙远华提交的《房屋购销协议书》有异议，质证意见为：真实性没有异议，证明内容和证明目的有异议，原告的胞弟龙远付是被告袁小艳的合伙人，这笔钱是合伙用于房地产开发的。被告袁小艳与原告亲戚关系，在原告的多次纠缠下，与原告签订了《房屋购销协议书》，不是被告袁小艳的真实意思表示。合同没有约定价格，房屋修建地是集体土地，合同是无效的。被告袁小艳对原告龙远华提交的交易清单、通知书、个人业务存款凭证、大额现金支取申请表有异议，质证意见为：真实性没有异议，帐是转向龙远付的。从经办凭证可以证明原告在古丈。关联性有异议，是原告与自己胞弟的经济往来。被告袁小艳对龙远付的证言有异议，质证意见为：证人与原告是胞兄弟，真实性差。证人讲的在部分是假话，证人讲委托代付关系，实际证人与被告是合伙关系。建议不采信证人的意见，因为不真实，不客观。原告龙远华对证人李绍建的证言有异议，质证意见为：证人是主观推测，没有给证人发个工钱，也没有吩咐做过事，只能证明被告与龙远付只是认识，不能证明是合伙关系。原告龙远华对证人冯光均的证言有异议，质证意见为：证人连龙远华名字都不知道，100多万都是袁小艳付的。证据有部分是真实，与袁小艳签订的合同是具有真实性，龙远付的承诺没有直接证据证明，与本案没有关联性。原告龙远华对证人葛曙光的证言有异议，质证意见为：葛曙光的证言只能证明给袁小艳帮忙办理手续，证人证明不真实，作证时，很多是推测性语言，不能证明合伙关系。原告龙远华对证人鲁平的证言有异议，质证意见为：证人与被告和原告有利害关系，证明力小，打桩、办证等，证人都参与其中，并不是证人讲的借贷关系哪么简单。证人上午是不愿出庭，通过休庭，证人才出庭作证。原告龙远华对被告袁小艳提交的《工程转让协议书》有异议，质证意见为：合同不真实，法律不准这么转让。被告龙远付对被告袁小艳提交的《工程转让协议书》有异议，质证意见为：缺乏真实性。本院认为：对于原告龙远华提交的《房屋购销协议书》，因该证据来源不合法，内容缺乏真实性，本院不予采信。对于龙远付的部分陈述，因缺乏真实性，本院不予采信。对于原告龙远华提交的交易清单、通知书、个人业务存款凭证、大额现金支取申请表，本院认为来源合法，内容客观真实，具有合法性、客观性和关联性，可以作为认定本案的事实依据，本院予以采信和确认。对于被告袁小艳提交的所有证据，本院认为该证据来源合法，内容客观真实，具有合法性、客观性和关联性，可以作为本案的有效证据使用，可以作为认定本案的事实依据，本院予以采信和确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月26日，柯清爱将其管理使用的位于古丈县古阳镇红沙溪宅基地(该土地的所有权人为古丈县古阳镇柑子坪村，土地使用权人为柯清爱)以10万元的价格转让给宋贻祥，双方签订了一份《房屋修建协议书》并约定了权利和义务。2015年4月29日，宋贻祥与被告袁小艳签订了一份《工程转让协议书》，该《工程转让协议书》主要内容载明：宋贻祥将修建私人住宅的工程以25万元的价格转让给被告袁小艳，工程名称为古丈县古阳镇红沙溪私人住宅，工程地点为红沙溪路口，土地性质为集体土地，双方并约定了其他权利和义务。2015年5月9日，原告龙远华将其10万元取出后并转入被告龙远付的账户上。2015年5月10日，被告龙远付将原告龙远华5万元转入被告袁小艳的账户上，2015年7月30日，原告龙远华将其10万元取出后并转入被告龙远付的账户上。2015年8月6日，被告龙远付将原告龙远华的5万元转入被告袁小艳的账户上，2015年8月6日，被告龙远付将原告龙远华的3万元转入被告袁小艳的账户上，2015年8月11日，被告龙远付将原告龙远华的1万元转入被告袁小艳的账户上。之后，被告袁小艳从被告龙远付的银行卡上取出6万元给他人支付了工程款。以上20万元的购房款由原告龙远华转账给被告龙远付后，再由被告龙远付转账给被告袁小艳用于修建房屋开支。2015年7月2日，柯清爱在古丈县城乡规划管理局办理了位于古丈县古阳镇红沙溪处私人住宅的建设工程规划许可证。2015年8月16日，被告袁小艳与冯光均签订了一份《建设工程施工合同书》，该《建设工程施工合同书》主要内容载明：被告袁小艳将位于古丈县红沙溪路口私人住宅的修建房屋工程承包给冯光均，工程内容为设计图纸范围和设计变更说明，承包方式为全包方式，承包价格为每平方米850元，工程施工的具体内容为七层半，双方并约定了其他权利和义务。2016年1月22日，被告袁小艳（甲方）与原告龙远华（乙方）签订了一份《房屋购销协议书》，该《房屋购销协议书》主要内容载明:一、房屋建设及销售依据：经规划设计审批，甲方在古丈县红沙溪修建房屋一栋，共7层，除自用外，该楼房有一部分房屋对外销售。二、买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的房屋为合同第一条规定的项目的第7层第3号，该房的用途为住宅，属砖混结构。三、计价方式与价款：该房屋按套出售，大户型，四室二厅一厨二厕。四、付款方式：合同签订后，一次性付清所有房款。五、交房时间：甲方于2016年3月28日将房屋交付给乙方。原、被告双方并房屋装饰的规格及要求、产权登记约定和其他事项进行了约定。被告袁小艳将位于古丈县红沙溪路口处修建房屋工程承包给冯光均，从2015年6月份开始施工至2016年1月份竣工，该工程竣工后，被告因没有给修建该房屋工程总承包人冯光均支付工程款，冯光均将该工程的17套房子和5间作出了处理，为此，原告要求支持其诉讼请求而诉至本院。另查明，被告袁小艳将位于古丈县红沙溪路口处修建房屋的工程承包给冯光均，钢筋工程的承包人（施工方）李绍建出庭作证证明：该钢筋工程是被告袁小艳和被告龙远付共同发包的工程。修建该房屋工程的总承包人冯光均出庭作证证明：从协商到被告袁小艳和冯光均签订《建设工程施工合同书》时，被告龙远付都在场，被告龙远付十天半月要来工地，并且给冯光均承诺给付修建该房屋40万元的工程款。给被告袁小艳办理建房规划手续的葛曙光出庭作证证明：被告龙远付答应葛曙光办理建房规划手续需要多少钱，可以向其收取手续费。给宋贻祥联系转让宅基地的证人鲁平出庭作证证明：宋贻祥与被告袁小艳签订《工程转让协议书》时，当时被告袁小艳和被告龙远付是一起去的，当时龙远付讲一个人和两个人签合同都是一样的，办理建房规划许可证是袁小艳和龙远付共同喊其办理。在对基础工程施工的时候，龙远付喊工人往后面扩展，并且龙远付给鲁平支付了6万元基础工程（地基工程）的工程款。被告袁小艳和被告龙远付在古丈县红沙溪路口处修建房屋工程总投资为90万元，其中被告袁小艳投资70万元，被告龙远付投资20万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案被告袁小艳购买了农民集体所有的宅基地，并在宅基地上修建商品房，且与原告龙远华签订了一份《房屋购销协议书》，该《房屋购销协议书》违反了法律的强制性规定，该《房屋购销协议书》应认定为无效合同。被告袁小艳与冯光均签订了《建设工程施工合同书》之后，被告袁小艳将位于古丈县红沙溪路口处修建房屋的工程承包给冯光均，在整个工程签订合同和施工过程中，被告袁小艳与被告龙远付之间虽然没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但是修建房屋的工程承包人冯光均、钢筋工程的承包人李绍建、办理建房规划手续负责人葛曙光和转让宅基地的联系人鲁平均证明被告龙远付参与了整个工程合同的签订、工程的投资、施工管理以及工程款的付款并承诺负责给付工程款，而且被告龙远付通过使用原告龙远华的购房款转账给被告袁小艳进行房地产投资和开发，本院应认定被告袁小艳与被告龙远付之间系合伙关系。根据原告龙远华提供的银行取款凭证、交易清单和转账记录以及原告龙远华和被告袁小艳、龙远付的陈述，原告龙远华将其20万元购房款先后付给被告龙远付再由被告龙远付转账给被告袁小艳，原告龙远华支付的20万购房款是事实，而且二被告均已认可。本案因原、被告签订的《房屋购销协议书》无效，被告袁小艳、龙远付之间又是合伙关系，因此，被告袁小艳、龙远付对原告龙远华20万元的购房款应按照出资的比例，以各自的财产承担清偿责任，被告袁小艳应如数退还原告龙远华15.6万元的购房款，被告龙远付应如数退还原告龙远华4.4万元的购房款，并且被告袁小艳、龙远付对所欠原告龙远华20万元的购房款应承担连带清偿责任。对于原告龙远华要求被告赔偿因解除合同而产生损失的诉讼请求，因原、被告双方没有书面约定，对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告龙远华的部分诉讼请求合理、合法。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第五十的规定，判决如下：一、解除原告龙远华和被告袁小艳签订的《房屋购销协议书》；二、被告袁小艳于本判决生效后十日内返还原告龙远华购房款15.6万元，被告龙远付本判决生效后十日内返还原告龙远华购房款4。4万元；三、被告袁小艳、龙远付对所欠原告龙远华20万元的购房款承担连带清偿责任；四、驳回原告龙远华其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告袁小艳负担3440元，限于本判决生效后十日内交纳；由被告龙远付负担860元，限于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 龙元渊审 判 员 孔涯峰人民陪审员 柯明礼二〇一七年六月二十八日书 记 员 陈 义附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）50.当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系。 关注公众号“”