（2017）琼0107民初2603号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-09-13
案件名称
海南荣丰控股有限公司与马可、鲁建瑜商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南荣丰控股有限公司,马可,鲁建瑜
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2017)琼0107民初2603号原告：海南荣丰控股有限公司，住所地海口市国贸大道。法定代表人：司亮，总经理。委托诉讼代理人：李欢，男，1982年11月28日出生，汉族，系原告公司职工。被告：马可，男，1982年1月30日出生，汉族，住海南省海口市。被告：鲁建瑜，女，1982年8月19日出生，汉族，住海南省海口市。二被告共同委托诉讼代理人：蒋智杰，海南唐海律师事务所律师。原告海南荣丰控股有限公司（以下简称荣丰公司）与被告马可、鲁建瑜商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告荣丰公司的委托诉讼代理人李欢，被告马可、鲁建瑜的委托诉讼代理人蒋智杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期付款违约金17415元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月20日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告购买海口市椰海大道57号香榭花园4幢905房，购房总价款为752634元，合同及补充协议关于被告付款义务主要有：合同第六条第1款逾期在90日内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金。补充协议第三条：在签订本协议的同时，被告应支付首期房价款252634元，余款50万元申请公积金贷款用于支付房款。补充协议第三条第3款：......，2）领取第1）项相关资料后5日内到公积金管理局办理公积金按揭申请，乙方未按时交齐规定的材料、费用及未办理完相关手续，每逾期一日则按应担保贷款金额的万分之三计算违约金偿付原告。合同签订后，被告有7万元首付款直到2015年1月13日才支付，延误115天，公积金贷款也直到2015年1月26日方完成贷款手续，相对备案后5天内应办理完相关手续的约定延误了100天。因此，被告应当按照合同约定向原告支付逾期付款的违约金合计17415元。被告马可、鲁建瑜辩称，被告不存在任何违约付款行为，不应当承担违约责任。理由如下：一、《海口市商品房买卖合同》未约定被告支付购房款的期限，只在合同第五条第三款约定被告以按揭方式付款。具体的付款方式与期限按照附件七《补充协议》执行。二、买卖合同附件七《补充协议》第三条约定具体的付款方式，约定了支付首付款的期限，但没有约定支付余款的期限。该条约定，被告应在合同签署之日，即2014年9月20日支付首付款252634元，被告先支付了182634元，因为被告需要去公积金用于支付首付款中剩余的7万元，所以经原告同意，被告于2015年1月13日才支付。对此原告一直没有异议，而是为被告开具了相应的发票，并顺利配合办理余款的贷款手续。因被告选择了公积金贷款方式支付剩余房款，该条第三款约定了具体的申请按揭款的步骤及步骤之间应当遵守的期限：第一步被告按照原告的通知时间领取经备案的《商品房买卖合同》及相关资料。虽然没有约定”相关资料”的范围，但实践中包括《海口市商品房买卖合同备案确认表》、首付款发票与原告制作的贷款须知等文件。需要注意的得是《海口市商品房买卖合同备案确认表》所载明的备案时间并不等于被告领取上述资料的时间，因为该条明确约定是被告按照原告通知的时间领取合同及资料，而原告并未举证其何时通知的被告。第二步是在领取第一步中的资料后5日内，被告到公积金管理中心办理申请。基于对第一步的分析，原告无法举证证明被告应当提交按揭资料的起始时间点，从而也无法确定被告应当提交按揭资料的期限。而且该步骤中，双方仅仅约定了办理按揭申请的义务，而不是签署贷款合同或发放贷款。第三步被告的按揭贷款被批准后，按照原告的通知时间，被告应与银行签署抵押贷款协议及交清办理按揭贷款的费用（该费用并未实际发生）。从该步骤的约定中可以看出，签署贷款合同必须在按揭贷款被公积金中心批准后，并按照原告的通知时间办理，但原告未举证其何时通知被告与银行签署抵押贷款协议。三、原告认为被告应当在《海口市商品房买卖合同备案确认表》载明的备案时间后5日内，办理完毕按揭贷款手续，包括与银行签署抵押贷款协议。根据答辩状第二点的分析可以看出，原告在起诉状的事实与理由存在如下错误：首先，其计算的所谓的违约行为的起始时间点是错误的，商品房买卖合同备案时间不是被告领取买卖合同、发票、贷款须知等资料的时间。被告完全按照原告通知的时间领取了上述资料。如果原告认为被告违约，其首先应当举证证明，被告未在原告通知的时间之日领取上述资料，但原告并没有提供相关证据。其次，根据答辩状第二点的分析，领取买卖合同、发票、贷款须知等资料后5日内，被告只是向公积金管理中心提交申请，并不是要办理完贷款及签署抵押贷款合同。根据合同约定，被告完全是在银行及原告通知的合理期限内签署抵押贷款合同。因此，其认为被告于2015年1月26日才办理完毕贷款已构成违约是错误的。另外，在买卖合同备案之日的后5日，公积金管理中心及银行不可能为被告办理完毕贷款手续、签署抵押贷款合同并发放贷款。因为本案所涉楼房直至2015年1月份才封顶，根据海南省相关的贷款管理办法，预售商品房所在楼盘如未封顶，公积金管理中心根本不会发放贷款。因此原告理解的在商品房买卖合同备案后5日内完成贷款手续，不仅与买卖合同及补充协议约定不符，也不符合实际情况，并与主管部门的管理规定相违背。退一步讲，原告认为被告逾期支付首付款和贷款构成违约，即使其主张成立，对该违约行为的起诉已经超过2年诉讼时效。综上，原告在起诉状中所认为的，被告违约期间的起始与终结时间的计算均是错误的，被告在办理按揭贷款的过程均遵守补充协议约定及时办理，不存在任何违约行为。原告将”商品房买卖合同备案时间”理解为”按照原告通知，被告领取合同、发票、备案表、贷款须知等的时间”，从而制造了被告的违约起算时间点；然后将”被告办理按揭贷款申请”理解为”办理完毕按揭贷款手续，并签署抵押贷款合同”，从而制造了违约行为终止的时间点。因此，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，应当全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的海口市商品房买卖合同、POS消费业务凭证（回单）、海口商品房买卖合同备案确认表、住房公积金（委托贷款）借款合同，被告对真实性、合法性和关联性均无异议，本院对原告提交的以上证据的三性均予以确认。对被告提交的首付款发票，原告对对真实性、合法性和关联性均无异议，本院对该份证据的三性均予以确认；对被告提交的混凝土抗压强度检验报告，原告对真实性没有异议，本院经审查，对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。根据本院采信的证据，结合庭审查明的内容，本院认定事实如下：2014年9月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：被告购买原告开发的位于海口市××道房；房屋总价款752634元元，被告以按揭方式付款，被告应付的首付款252634元，余款500000元向银行申请按揭贷款；被告如未能按约付款，按下列方式处理：1.逾期在90天内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按应付而未付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期90天以上，原告有权解除合同。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，被告应按逾期天数每日向原告支付应付而未付房款的万分之三作为违约金，上述1、2两款的违约金最高不得超过房屋总价款的20%。合同附件七对付款方式及期限补充约定：在签订本合同的同时，被告支付首期房款252634元，凡选择公积金贷款付款方式的被告，应履行以下义务：1）按原告通知的时间领取经房产行政主管部门备案登记的《商品房买卖合同》及相关资料；2）领取第1）项相关资料后5日内到公积金管理局办理公积金按揭申请（被告需一次性向公积金管理局提供办理按揭所需的全部真实资料）；3）公积金按揭申请批准后按原告通知的时间与银行签订抵抵押款协议及交清办理按揭贷款的相关费用，被告如未按时交齐规定的资料、费用及未办理万相关手续，每逾期一日则按应担保贷款金额的万分之三计算违约金偿付原告，如延期达45日以上，原告有权解除合同，同时收取原告该商品房总房价款10%的违约金（从被告已付款中扣除）。被告于签订合同当日向原告支付了首付款182634元，又于2015年1月13日支付了剩余首付款70000元，原告收款后向被告出具了《销售不动产统一发票》。2015年，被告鲁建瑜与海口市农村信用合作联社签订《住房公积金（委托贷款）借款合同》，约定被告鲁建瑜向该信用社贷款500000元用于支付房款，该信用社已向原告账户足额发放贷款。另查，涉案房屋所在楼房于2015年1月份封顶。本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。本案的争议焦点系被告是否存在逾期付款的情形。双方在补充协议中约定在签订合同的同时支付首付款，被告在签订合同时向原告支付了部分首付款182634元，剩余70000元首付款至2015年1月13日支付，逾期115天，已构成违约，应向被告支付该笔首付款逾期交付的违约金。按照合同约定，应以70000元为本金，以日万分之三计算违约金共计70000元×115天×0.03%=2415元。合同中约定的付款方式为按揭方式付款，首付款252634元，余款500000元向银行申请按揭贷款。原告认为被告应在合同备案后5日内签订抵押贷款合同，并以此为由主张被告承担逾期支付按揭贷款的违约责任。但根据原、被告在合同补充协议中关于公积金贷款付款方式的约定，可以看出是被告按照原告通知时间领取相关资料后5日内办理公积金按揭申请，即该5日的起算时间不是合同备案时间，而是领取相关资料的时间，且该5日是公积金按揭申请时间，而非是签订抵押贷款合同的时间，根据双方签订的合同约定，签订抵押贷款的时间为原告通知的时间，现原告无证据证实被告领取相关资料和通知被告签订贷款协议的时间，而双方又未约定银行发放贷款的时间，被告也已在合理期限内委托银行向原告支付购房余款，因此，500000元房款不存在逾期支付的情形。原告主张该笔款项的逾期付款违约金的理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告马可、鲁建瑜于本判决生效之日起十日内向原告海南荣丰控股有限公司支付逾期支付首付款的违约金2415元；二、驳回原告海南荣丰控股有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费117.69元，由原告海南荣丰控股有限公司负担92.69元，由被告马可、鲁建瑜负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 陈 肖二〇一七年六月二十八日书记员 程 天速录员 吕碧霞 微信公众号“”