（2017）京03民终7327号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-09-05
案件名称
北京海意联房地产开发有限公司与朱立刚商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京海意联房地产开发有限公司,朱立刚
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7327号上诉人（原审被告）：北京海意联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇海意联宾馆院内。法定代表人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱立刚，男，1964年4月28日出生，住北京市密云区。上诉人北京海意联房地产开发有限公司（以下简称海意联公司）与被上诉人朱立刚商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院(2017)京0118民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人海意联公司的委托诉讼代理人曹岩，被上诉人朱立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海意联公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回朱立刚的诉讼请求。2.案件受理费由朱立刚承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，认定事实有误。1.一审中，海意联公司提出诸多行政因素导致办证迟延的抗辩理由，一审法院未予采信，亦未进行调查核实，属明显认定事实不清。大产权的办理是多个行政职能部门进行审批的过程，此过程中海意联公司提交相应手续，但只有在能够进行审批的时候才会在审批手续中显示海意联公司提交文件的时间，故书面文件中显示的时间并非海意联公司实际提交手续的时间。对于行政机关的行政许可行为，属于海意联公司不可控的范围。2.国家机关职能变更也是造成办证逾期的重要原因。2015年中旬经北京市机构编制委员会决定，在密云设立“不动产登记中心”，撤销原有土地权属登记事务中心。自该决定做出直至不动产登记中心设立，约有半年时间。此期间政府机关职能调整、机构设置的变化造成原有登记制度变更，致使办证逾期。3.海意联公司积极履行了办证义务。在取得大产权的第一时间海意联公司就以小区内张贴公告及逐一发送邮政快递的方式通知所有业主办理产权。业主未及时交付办证材料、行政机关分户登记迟延等造成本案逾期办证不能认定为系海意联公司的违约。综上，海意联公司认为非因自身原因造成的办证逾期，应当减轻或者免除海意联公司的违约责任。朱立刚辩称，同意一审判决，不同意海意联公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回海意联公司的上诉请求。朱立刚向一审法院起诉请求：1.海意联公司支付朱立刚逾期办理房屋所有权证书违约金16698元（暂计算至2017年2月24日止，自2017年2月25日，每逾期一日，按合同总房款万分之零点五的标准计算）；2.案件受理费由海意联公司负担。一审法院认定事实：2014年4月4日朱立刚与海意联公司签订了商品房预售合同。对于当事人没有争议的合同有关违约条款的约定、朱立刚交纳全部房款及朱立刚于2014年6月9日办理入住手续等事实，该院予以确认。经该院核实，朱立刚实际交纳的房屋总价款为1012716元。海意联公司于2016年11月29日取得朱立刚购买房屋所在楼栋的大产权证书，2016年12月5日起开始在小区内、楼道口等显著位置张贴通知，告知业主提交办证材料。海意联公司至今未为朱立刚办理房屋产权证书。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱立刚与海意联公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。海意联公司未按合同约定在朱立刚入住后720日内为朱立刚办理房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任。海意联公司主张其违约行为有行政机关审批、复核因素的影响，认为其主观上不存在过错，不应承担责任。该院认为，合同法上的违约责任系严格责任，不以存在过错为要件，海意联公司既然与朱立刚约定了办证期限，就应当考虑到有关因素的影响，合理安排施工及验收备案等后续工作进度，确保按照约定履行自己的义务;且海意联公司未向该院提供证据证明迟延办证系行政因素导致，故对海意联公司的第一项辩解意见，该院不予采纳。大产权证办理迟延系分户产权迟延办理的根本原因，海意联公司取得大产权证的时间为2016年11月29日，在此之前根本不具备办理分户产权证书的条件；且海意联公司向业主发布办证通知的时间为2016年12月5日，该公司并未提供证据证明其在发布办证通知后，迟延办证系因朱立刚未向其提交办证资料导致，致使海意联公司未能在2017年2月24日（即朱立刚要求的违约金暂计算截止日期）前为朱立刚办理完毕房屋产权证书，故对海意联公司的第二项、第四项辩解意见，该院不予采纳。海意联公司认为适用违约金条款显失公平，无依据，故对其第三项辩解意见，该院亦不予采纳。关于朱立刚所提违约金按照合同总房款日万分之零点五的标准，计算至实际履行之日止的请求，因海意联公司在后续办证期间，可能存在朱立刚提交有关办证手续迟延或其他不可归责于海意联公司的原因等不确定因素导致延缓办证，故按照合同约定的标准判决违约金给付至实际履行之日止明显不妥，该院对该意见不予采纳，违约金计算至朱立刚起诉时主张的2017年2月24日止。朱立刚主张的违约金数额有误，按照合同约定的违约金计算方法，对超出部分该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决：一、海意联公司于判决生效之日起7日内给付朱立刚逾期办理房屋所有权证书违约金13621.03元。二、驳回朱立刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朱立刚与海意联公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照此合同履行各自义务。海意联公司应当在上述合同约定的期限内为朱立刚办理房屋所有权证书。海意联公司截止到2017年2月24日尚未能为朱立刚办理房屋所有权证书，违反了合同约定。海意联公司主张其获得大产权证书后及时通知业主提交相应材料以办理产权证，系由于业主原因未能及时办理房屋所有权证书，但未能就此提交充分的证据予以证明；其关于由于行政机关的原因导致其不能依约履行义务的主张亦无证据予以证明，本院对其上述抗辩意见不予采信。故海意联公司应承担逾期办证的违约责任，应按照合同约定向朱立刚支付逾期办理房屋产权证书违约金。一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，海意联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141元，由北京海意联房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邢 军代理审判员 郑慧媛代理审判员 孙承松二〇一七年六月二十八日法官 助理 夏海曼书 记 员 陈 萌 来源：