（2017）闽0428民初119号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-29
案件名称
刘淑招、吴海文等与福建瑞祥房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
将乐县人民法院
所属地区
将乐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘淑招,吴海文,福建瑞祥房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
福建省将乐县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0428民初119号原告：刘淑招，女，1976年9月2出生，汉族，住福建省将乐县。原告：吴海文，男，1976年1月22日出生，汉族，住福建省将乐县。上述原告共同委托诉讼代理人：邱杰明，福建三华律师事务所律师。被告：福建瑞祥房地产有限公司，住所地：福建省将乐县水南镇三华南路7号3、4层。法定代表人：张炜煜，董事长。委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。原告刘淑招、吴海文与被告福建瑞祥房地产有限公司（以下简称瑞祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告刘淑招、吴海文的委托诉讼代理人邱杰明、被告瑞祥公司的委托诉讼代理人蔡光俊到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2017年4月14日依法将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年6月14日公开开庭审理了本案。原告刘淑招、吴海文的委托诉讼代理人邱杰明、被告瑞祥公司的委托诉讼代理人蔡光俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘淑招、吴海文向本院提出诉讼请求：1.确认瑞祥公司单方解除《商品房买卖合同》及要求刘淑招、吴海文承担150297.45元违约金的行为无效；2.瑞祥公司应继续履行双方于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》，并应立即协助刘淑招、吴海文办理购房按揭贷款手续；3.本案诉讼费用由瑞祥公司承担。事实和理由：原、被告双方于2013年5月22日签订《三华城商品房认购书》一份，双方约定：原告向被告认购三华城1号楼1801室商品房，面积169.7㎡，购房总价款1089304元，付款方式为首付加银行按揭，原告应向被告支付定金55万元。认购书签订后，原告立即向被告支付了55万元。2014年8月19日，被告通知原告至其售楼处签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买将乐县三华南路三华城1幢1801室房屋，建筑面积166.06㎡，单价6033.86元/㎡，总价款为1001983元，在合同签订当日应支付首付款550983元，剩余购房款451000元由原告申请按揭贷款支付。由于商品房买卖的交易习惯，由卖方代为办理按揭贷款手续，且原告办理商品房按揭一定要被告协助，因此，原告在签订合同的同时就将申请按揭贷款的材料一并交付给被告。此后，被告从未就按揭事宜通知原告补充任何材料或办理任何手续，反而原告一直找被告，后因被告资金链断裂，公司人去楼空。原告已经交付了一半的购房款，而且本身信用良好，之所以未办理按揭贷款，原因是被告未协助原告向相关银行办理按揭贷款手续，其责任完全在被告。2016年11月5日，被告委托福建威明律师事务所致函原告，称因原告未办理按揭手续，现银行已不予办理，要求原告立即现金支付剩余购房款及逾期付款违约金，否则其即单方解除《商品房买卖合同》，并按合同总价的15%的违约金直接从原告已付购房款中扣除。原告认为，被告的《逾期付款催告书/解除合同通知书》与事实不符。本案未办理按揭贷款的原因在于被告，被告根本无权解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，更无权要求原告支付违约金，反而应积极履行合同，并协助原告办理相应的按揭贷款手续。瑞祥公司辩称，本案之所以未能办理银行按揭贷款的原因完全在于原告，是原告在签订《商品房买卖合同》之后认为房价太高，一直拖延不肯配合到银行办理按揭贷款手续，而且在2014年8月19日合同签订之后，银行还对被告方出售的很多房屋办理了按揭贷款，这说明被告是能够办理按揭贷款的，本案完全是因为原告自己不办理。现在讼争房产也已经无法向银行申请按揭贷款了，合同已经无法继续履行，只能解除合同及赔偿损失。因此，原告的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，原、被告双方签订《【三华城】商品房认购书》一份，由原告向被告认购三华城1号楼1801室房屋。2014年8月19日，原、被告双方签订合同号为201401480的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于将乐县水南镇三华城1幢1801室房屋，房屋建筑面积166.06㎡，购房总价为1001983元；合同签订之日支付首付款550983元，余款451000元由原告申请按揭贷款支付；若原告逾期付款超过90日后，在被告书面催告7日后仍未支付应付款的，被告有权解除合同。另外，合同附件六《合同补充协议》约定：原告应在签订时提交完整的贷款申请材料……因个人授信度、年龄、政策等原因银行不予按揭贷款的，或者银行批准的贷款额度小于申请额度的，原告应在银行或被告通知后7日内补齐差额部分购房款……原告违反本条约定内容之一，应按逾期付款承担违约责任。除出卖人原因以外的其他任何原因导致按揭贷款（含公积金、商业贷款）部分的购房余款在合同第八条规定的商品房交付期限届满前仍未通过银行批准并转入被告账户前，视为原告购房余款尚未支付，被告交房期限不受合同第八条规定限制。2016年11月5日，被告通过福建威明律师事务所蔡光俊律师向原告发出《逾期付款催告书/解除合同通知书》，载明：被告售楼部多次要求原告办理按揭贷款手续，但原告至今未办理，目前银行已不予办理。根据合同及其补充协议的约定，原告在收到本催告书之日起7日内付清剩余购房款及逾期付款违约金，则商品房买卖合同继续履行，若原告未在7日内付清购房款及违约金，则立即解除商品房买卖合同，本通知书就是解除合同通知书。合同解除后，原告应按合同约定支付合同总价15%的违约金，该违约金直接从原告的已付购房款中扣除。另查明，讼争房屋的首付款已付清，尾款451000元尚未办理银行按揭贷款手续，也未现金付清。合同签订后，原告已按要求将申请银行按揭贷款的材料提交给被告。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但解除条件是否成就，应由解除权人承担举证责任。本案中，被告行使解除权主张解除合同的理由是，原告拖延不办理按揭贷款手续而目前银行已不予办理，被告催告原告在7日内付清尾款，但原告未按期支付。从本案已查明的事实来看，原告已按照要求将申请办理银行按揭贷款的材料提交给被告，而被告在法庭上也称原告确实有提交材料且该材料已被银行审核通过，可是原告不去签贷款合同，但被告对此并未提供任何证据予以证明，故被告主张原告拖延不办理贷款，证据不足。再者，被告称目前银行已不予办理讼争房屋的按揭贷款，但其也未提供任何证据能够证明，而且原、被告双方并未指定哪家银行办理按揭贷款，被告在法庭上承认其开发的三华城楼盘至少在建设银行与农业银行办理过按揭贷款，而本案仅为建设银行口头告知不予办理，其他银行未曾咨询。换言之，哪怕被告有证据证明建设银行不予办理按揭，被告也是仅凭一家银行而直接否定本案办理按揭贷款的可能性，故被告关于银行已不予办理按揭贷款的主张，也属证据不足。被告在无法证明讼争房屋为何未办理按揭贷款以及现在银行已不予办理按揭贷款手续的情况下，要求原告在7日内付清尾款，有失公允。因此，本案并无证据显示合同的解除条件已经成就，被告单方解除合同的行为无效。另外，关于被告在第二次庭审中辩称原告未付清首付款的问题。本院认为，被告在向原告发出《逾期付款催告书/解除合同通知书》时，仅以原告未办理按揭贷款为由要求原告支付尾款，并在此基础上主张解除合同，后本案第一次庭审时被告也承认原告已付清首付款，故应当认定原告已支付首付款。被告在第二次庭审中的反悔，证据不足，不予采纳。原、被告双方仍应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自义务。住房按揭贷款是购房者以所购住房做抵押并由其所购住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。在办理按揭贷款过程中，也需要房地产企业提供完税证明等相关材料，故被告作为讼争房屋的开发企业理应履行合同约定，及时协助原告办理按揭贷款手续。同时，原告对被告负有付款义务，原告亦应及时向被告付款，被告也有权要求原告尽快履行付款义务。在继续履行合同的过程中，如果合同解除条件成就或者发生导致合同确实无法继续履行的情形时，双方当事人可依合同约定和法律规定，再作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、福建瑞祥房地产有限公司单方解除《商品房买卖合同》（合同号为201401480）以及要求刘淑招、吴海文承担150297.45元违约金的行为无效；二、福建瑞祥房地产有限公司应当继续履行《商品房买卖合同》（合同号为201401480），协助刘淑招、吴海文办理购房按揭贷款手续。案件受理费3306元，由福建瑞祥房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 罗成辉审 判 员 肖庆亮人民陪审员 曹 晖二〇一七年六月二十八日书 记 员 张玉微附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第九十六条(?javascript:SLC(21651,96)?)、第九十九条(?javascript:SLC(21651,99)?)规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。PAGE 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