（2017）湘0923民初694号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-19
案件名称
谌某、刘某与湖南省荣达房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
安化县人民法院
所属地区
安化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谌某,刘某,湖南省荣达房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0923民初694号原告：谌某，男，1990年2月13日出生，住安化县。原告：刘某，女，1989年8月11日出生，住安化县，系原告谌某之妻。被告：湖南省荣达房地产开发有限责任公司，住所地安化县东坪镇迎春路。法定代表人：熊园球，该公司董事长。原告谌某、刘某与被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司（以下简称“荣达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谌某、刘某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按合同约定支付原告违约金34241元(已计算到2017年3月27日)，请求判决支付至达到交房标准及办理好产权证之日止；2.请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：两原告于2013年7月26日与被告荣达公司签订了《安化县商品房买卖合同》，购买了由被告开发建设的位于安化县东坪镇迎春路的水韵山城小区一期房号为X号房一套，面积为120.63平方米，总价款为230000元，约定交房日期为2014年5月31日。原告于签订合同之日已向被告支付70000元首付款，缴纳了4600元契税及其他费用。同年9月原告向中国农业银行安化支行借款16万元，付清被告全部购房款。因房屋达不到交房条件，被告多次提出延期交房，直至2015年6月28日被告通知原告收房。原告于2016年入住后小区经常停电，原告才得知被告交付的房屋并未通过验收，且小区的电为临时用电，未安装符合标准的变压器。至直今日，房屋仍然达不到交房标准，不符合合同附件三“装饰、设备标准”的约定。被告辩称，我公司开发的水韵山城小区基于诸多客观原因才延迟交房，而且也是得了广大业主的认可的，道理上是已经按期交付，不应当承担逾期交房的违约责任；关于逾期办证，因为水韵山城的土地使用权证是一、二期一起办理的，现因为二期工程还在建设当中，无法进行分户办证；未达到交房标准，这个事实不存在，因为周围的公共设施也是一、二期同步的，现二期工程没有完成，所以周围的公共施设也还在建设当中，至于电的问题，被告已依照合同约定把总电表安装好了，各业主的分表应当由各业主自己安装。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告于2013年7月26日与被告荣达公司签订了《安化县商品房买卖合同》，购买了由被告开发建设的位于安化县东坪镇迎春路的水韵山城小区一期房号为X号房一套。合同约定：该房屋的面积为120.63平方米，每平方米1906.66元，总价款为230000元，交房日期为2014年5月31日。在房屋交接及违约责任中约定，逾期未超过90日，自本合同第二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付已交房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人交付使用的商品房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：按约定标准在30天内完成整改，如在90天内未完成整改的，出卖应按前述规定承担逾期交房的责任。合同签订后，原告于2013年7月26日及同年9月向被告荣达公司支付交购房价款共计230000元（70000元+160000元）；2013年7月26日，两原告向被告荣达公司交了4600元房屋契税。被告向原告交房的日期是2015年6月28日，双方没有约定逾期办证的违约责任。被告至今未按附件三第8条“水电：交房时水电到每层的入户门口”的约定，将电送到每层的入户门口，该小区现为临时用电。本院认为，本案争议的焦点为：违约金的承担。一、逾期交房的违约责任。合同约定，出卖人应当在2014年5月31日前交付商品房，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一承担违约金。被告逾期交房，应承担违约责任，被告荣达公司向原告交付房屋的时间为2015年6月28日，故逾期违约金为9016元（2014年6月1日起-2015年6月28日共计392天，230000元×392天×0.01%）。二、房屋不符合交房标准违约责任。合同约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：按约定标准在30天内完成整改，如在90天内未完成整改的，出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任。还约定，交房主时水电到每层的入户门口，套房内的水电由户主自行安装施工。小区内设水电总表，各户主设立分表，在本小区内刷卡购电。本栋楼的户主所有主给水管仅为冷水系统。现被告没有为各户设立用电分表，故不符合交房标准交房，应当承担违约责任，其违约金为15410元（2015年9月28日-2017年7月28日共计670天，230000元×670天×0.01%）。三、逾期办理房产权属证书的违约责任。双方约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。初始登记270日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办妥土地使用权证。出卖人如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方协商处理。现原、被告双方就逾期办证的违约责任没有进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当承担逾期办证的违约责任,其违约金为12289元（2016年6月23日-2017年6月28日共计370天，【230000元×4.9%÷365天×370天】=11424元。对于原告主张要求被告返还4600元契税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的缴纳义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同当天，或者是纳税人取得其土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”的规定，从签订购房合同之日起，购房者已经有缴纳契税的义务。原告于2013年7月26日已向被告交契税4600元，现被告没有提交充分有效的证据证实其已为原告代缴，故被告应当返还原告该笔契税款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司支付原告谌某、刘某逾期交房的违约金9016元，限被告于本判决书生效后十日内付清；被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司支付原告谌某、刘某逾期办理房产权属证书的违约金11424元（已计算至2017年6月28日），限被告于本判决书生效后十日内付清。2017年6月29日之后的逾期办证违约金，以230000元为计算标准，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至被告为原告办好房屋产权登记之日止；被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司支付原告谌某、刘某房屋不符合交房标准的违约金15410元（已计算至2017年6月28日），限被告于本判决书生效后十日内付清。2017年6月29日之后的不符合交房标准的违约金，以230000元为计算标准，按照双方约定的每日0.01%利率计算至符合合同附件三约定的交房标准之日止。四、被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司返还原告谌某、刘某契税款4600元。案件受理费772元，减半收取386元，由被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇一七年六月二十八日书记员 蒋倩文 关注公众号“”