（2017）豫17民终2346号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-04
案件名称
驻马店市佳美置业有限公司、王宁商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
驻马店市佳美置业有限公司,王宁
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终2346号上诉人（原审被告）：驻马店市佳美置业有限公司。住所地：驻马店市雪松路贸易广场***号。法定代表人：陈嘉，总经理。委托诉讼代理人：龚维礼、王新春，河南燕小成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宁，女，1984年4月11日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张文，河南同立律师事务所律师。上诉人驻马店市佳美置业有限公司（以下简称佳美公司）因与被上诉人王宁商品房预售合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2017）豫1702民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佳美公司委托诉讼代理人王新春，被上诉人王宁及其委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驻马店市佳美置业有限公司上诉请求：请求二审人民法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决确认双方之间合同无效后，又判决其承担赔偿责任属于适用法律错误，且双方合同应为有效合同；2.被上诉人王宁应承担部分过错责任，且上诉人佳美公司非因自身原因导致不能办理商品房预售许可证，其应不承担赔偿责任；3.即使合同无效，也应判决被上诉人返还房屋的同时将房屋恢复原状。王宁辩称，因为双方信息明显不对称，答辩人处于弱势一方，其无任何过错，一审判决并未支持答辩人的装修损失已经是对现实利益即装修价值的一种公平处分。综上，一审判决适用法律正确，判决结果正确；请求驳回上诉，维持原判。王宁向一审法院起诉请求：1、依法认定双方签订的《房屋买卖合同》无效，退还购房款232083元及利息；2、依法赔偿232083元；3、依法赔偿装修损失49000元；4、诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：2013年5月22日，王宁（乙方，买受人）与佳美公司（甲方，出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、乙方购买的房屋位于前进路中段的佳美桂园，第1号楼西单元20层F2户（以下简称1号楼20-F2户），建筑面积84.7㎡，单价2740.05元/㎡，总价款232083元；在签订本协议时支付50%的首期款116042元，主体封顶时付款够全款的80%(人民币)185666元，剩余20%交房时全部付清即（人民币）46417元。二、甲方应在2014年5月1日前正式竣工，并交付给乙方使用。三、甲方承诺，该房屋具备合法商品房手续，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，全额退还乙方所交定金等内容。合同签订的当日，王宁向佳美公司支付购房款116042元；2013年7月2日王宁向佳美公司支付购房款70000元；2015年8月24日王宁向佳美公司支付购房款46041元。2015年8月，佳美公司向王宁交付诉争房屋，王宁装修后入住至今。佳美公司至本案起诉时仍未取得商品房预售许可证明，王宁以诉称理由起诉至一审法院，酿成纠纷。诉讼中，王宁称其买房时询问了佳美公司是否有商品房预售许可证明，佳美公司告知王宁有商品房预售许可证明；另双方还在合同中约定了该商品房有合法手续，该约定系佳美公司隐瞒了未有商品房预售许可证明的事实。合同中约定的商品房有合法手续系房屋建成后，能办理包括预售许可证明在内的相关手续。诉讼中，佳美公司提交本案诉争房屋的装饰协议书、收据、费用清单等证明王宁装修房屋损失49000元。佳美公司质辨称，王宁未能提交装修发票；王宁在明知无证情况下装修并入住，佳美公司认为王宁不存在损失。诉讼中，佳美公司提交驻马店市人民政府关于调整驿城区东风办事处前南社区棚户区改造项目区域土地使用权的决定等文件，用以证明本案诉争的房屋属于棚户区改造，因政府原因佳美公司不能为诉争房屋办理相关证件。王宁辩称佳美公司提交的证据均系复印件，无法核实真实性，且佳美公司提交的证据与本案无关。一审法院认为，佳美公司系房地产开发企业，2013年5月22日，双方签订《房屋买卖合同》时，佳美公司出售给王宁的佳美桂园1号楼20-F2户仍在建设中，故该合同性质为商品房预售合同。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。按上述法律的规定，王宁提起诉讼时，佳美公司未取得商品房预售许可证明，现仍未取得，故双方于2013年5月22日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。现王宁请求确认《房屋买卖合同》无效，符合法律规定，予以支持。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中约定有“甲方承诺，该房屋具备合法商品房手续”的内容，因商品房预售许可证明系预售房屋时应当具备的合法手续，佳美公司在未取得该证明的情况下，与王宁在合同中约定“该房屋有合法的商品房手续”，系佳美公司告知王宁具备合法的商品房手续，该手续包括但不限于商品房预售许可证明；佳美公司的该上述行为主观上存在故意，即其未取得商品房预售许可证明，而故意告知已经取得，也即其故意向王宁隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现王宁请求佳美公司返还购房款232083元及利息，符合法律规定，予以支持；同时，王宁应将其依据本案合同取得的位于驻马店市××路中段的佳美××楼××单元××Ｆ2户的房屋一套返还给佳美公司。关于王宁请求佳美公司赔偿损失，于法有据，予以支持。关于利息，自2013年5月22日计至款清之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算；关于赔偿损失的数额，经综合考量，在不超过购房款一倍的基础上，应以100000元为宜。关于佳美公司提出造成诉争房屋五证不能齐全的原因是因政府原因造成的辩解，无论是何种原因造成其至今未取得商品房预售许可证明，均不能成为佳美公司在其未取得商品房预售许可证明的情况下，在诉争合同中向王宁作出“该房屋具备合法商品房手续”相关承诺的理由，故佳美公司以此为由抗辩其不构成故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，不予采纳。关于王宁请求的49000元装修费损失，其未能提供其装修发票，且其在装修后已经入住使用至今，其使用期间的装修价值应在装修费损失中予以扣除而未能扣除，故王宁的该项请求，无事实依据，不予支持。一审法院判决：一、确认原告王宁与被告驻马店市佳美置业有限公司于2013年5月22日签订的《房屋买卖合同》无效。二、限被告驻马店市佳美置业有限公司于本判决生效十日内向原告王宁返还购房款232083元及利息（自2013年5月22日计至购房款还清之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算），并赔偿原告100000元。三、限原告王宁于本判决生效十日内向被告驻马店市佳美置业有限公司返还位于驻马店市××路中段的佳美××楼××单元××Ｆ2户的房屋一套。四、驳回原告王宁的其他诉讼请求。被告驻马店市佳美置业有限公司如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8930元，减半收取4465元，原告王宁负担1325元，由被告驻马店市佳美置业有限公司负担3140元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳美公司提交证据：驿城区人民政府驿政文[2017]220号文件复印件一份，证明诉房屋土地使用权已经政府许可正在拍卖出让中。王宁质证称，该证据系复印件真实性无法核实；此文件第二项明确显示该地为未批先建“双违”项目；该证据与本案没有关联性。二审对一审法院认定事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，上诉人佳美公司与被上诉人王宁签订的《房屋买卖合同》性质为商品房预售合同，对此双方均无异议，且佳美公司至王宁提起诉讼时未取得商品房预售许可事实清楚，一审法院据此认定双方订立的商品房预售合同无效并无不当。关于佳美公司称王宁应承担部分过错责任，且其非因自身原因导致不能办理商品房预售许可证，其应不承担赔偿责任的问题。双方之间合同第三条还约定了“甲方承诺，该房屋具备合法商品房手续”的内容，该约定能够证明佳美公司隐瞒了未有商品房预售许可证的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院根据此项规定判决佳美公司赔偿王宁1000**元亦无不当。关于房屋是否应恢复原状的问题，佳美公司未能证明王宁的装修行为对其造成损失，且佳美公司亦未对该问题提起反诉，故其该项上诉理由不能成立。综上所述，驻马店市佳美置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8930元，由上诉人驻马店市佳美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 许卫卫代理审判员 李力伟二〇一七年六月二十八日书 记 员 柳莹莹 来源：百度“”