（2017）京01民终3723号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-03
案件名称
陆鸣池与黄喜军物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆鸣池,黄喜军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3723号上诉人（原审被告）：陆鸣池，女，1977年2月20日出生。委托诉讼代理人：吴向红，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽丽，女，1989年12月10日出生。被上诉人（原审原告）：黄喜军，男，1980年8月28日出生，汉族，北京美信律师事务所律师，住北京市朝阳区。上诉人陆鸣池因与被上诉人黄喜军物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初39179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陆鸣池上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄喜军的起诉。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.黄喜军主体不适格，黄喜军与北京世纪恒景物业管理有限公司第一分公司（以下简称恒景物业第一分公司）之间的债权转让行为违反法律的规定，应当认定无效。一审法院对物业合同的特殊性质，存在定性上的判断错误。2.一审法院适用法律错误，黄喜军主张的自2009年6月1日至2009年12月31日物业费没有法律依据，一审判决与法律规定相违背。3.一审法院依据（2015）一中民终字第01077号判决书的理由部分认定在2009年6月1日至2009年12月31日期间，恒景物业第一分公司为××江南小区提供了物业服务，认定事实不清，证据不足，也违反了既判力适用的法理原则。4.本案已过诉讼时效，一审法院认定事实错误。本案2009年6月1日之前的物业费于2011年6月1日时效期限届满，2009年12月31日之前的物业费也于2012年1月1日诉讼时效期间届满。黄喜军辩称：我认为主体适格，债权转让并不是将正在履行中的物业服务合同关系或者权利内容转让，恒景物业第一分公司已经撤出了该小区，业主和恒景物业第一分公司的权利义务已经终止，此后只涉及到业主欠交物业费的事实，转让的只是金钱债权，是可以转让的。一审法院引用的是之前判决查明的事实，是可以引用的。关于诉前调解，流程是我将欠费业主名单给一审法院，一审法院给一个诉前调解建议书交给立案庭的法官，立案庭通过挂号信的方式邮寄给业主，邮寄的是诉前调解建议书。法院给业主邮寄了挂号信之后业主会和我联系协商物业费的事情，如果调解了我就不再起诉了，建议书里面写了如果15天没有解决，我就可以提起诉讼正式立案，本案业主没有调解成功，我就诉到了法院。综上，同意一审法院判决，不同意陆鸣池的上诉请求和理由。黄喜军向一审法院起诉请求：1.判令陆鸣池向黄喜军支付2009年1月1日至2009年12月31日物业管理费2945.7元；2.诉讼费用由陆鸣池承担。一审法院认定事实：黄喜军提交了（2015）一中民终字第01077号民事生效裁判文书，该裁判文书查明如下事实：2009年12月28日，××家园业委会（甲方）、北京天平房地产开发经营有限责任公司（乙方）、北京世纪恒景物业管理有限责任公司（丙方）、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（丁方）签订《××家园社区物业管理交接协议》，约定：各方一致同意于2009年12月30日完成本协议约定的关于××家园社区物业管理的交接事项；乙方承诺有关房屋的建筑质量问题和设备质量问题在质量维保范围内仍由乙方承担维修责任；丁方自2010年1月1日起收取物业费。该份判决认定，恒景物业第一分公司实际为××家园小区提供物业服务至2009年12月31日。2013年9月24日，甲方（债权出让方）恒景物业第一分公司与乙方（债权受让方）黄喜军签订了《债权转让协议书》，约定甲方将其对陆鸣池的物业管理费及因逾期交纳物业管理费产生的滞纳金、违约金或利息等的债权有偿转让给乙方。黄喜军另提交了由恒景物业第一分公司及黄喜军向陆鸣池发出的债权转让通知书、债权催收通知，陆鸣池称以前没有收到过上述证据，不认可上述证据的真实性。陆鸣池主张本案的诉讼时效已过。陆鸣池未就恒景物业第一分公司以及黄喜军怠于索要物业费进行举证。另查，恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄喜军受让债权后分别就陆鸣池在内的多名业主向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起追缴物业费诉讼，海淀法院立案庭根据诉前调解程序分批次开展了诉前调解工作。陆鸣池提交了以下证据：××家园物业管理服务委托协议、关于选聘物业公司的告知函、××家园业委会关于物业选聘工作的公告、甲方北京市海淀区××家园业主委员会与乙方深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司签订的《××家园物业服务合同》、关于小区新旧物业交接工作的通告、复函、博客文章、关于××家园小区物业交接协议中有关条款的说明、（2009）一中民终字第16872号民事判决书、关于加快审理徐亚丁诉××家园业委会上诉案的申请、验收表、照片、报道。陆鸣池提交上述证据为了证明如下事实：1.恒景物业第一分公司并未提供2009年6月1日至2009年12月31日期间的物业服务，该期间系恒景物业第一分公司非法滞留××家园小区；2.恒景物业第一分公司在上述期间给小区设备造成的损害；3.恒景物业第一分公司在为其提供物业服务过程中存在履约瑕疵情况。黄喜军对此不予认可。陆鸣池未就其交纳涉案房屋诉争期间的物业费情况以及物业费的数额提交证据证明。一审法院认为，本案争议的焦点之一是恒景物业第一分公司是否提供物业服务至2009年12月31日。生效判决已经认定，恒景物业第一分公司实际为××家园小区提供物业服务至2009年12月31日，法院不持异议，故恒景物业第一分公司与陆鸣池之间形成了事实上的物业服务合同关系，该物业服务合同关系并未违反法律法规强制性规定，当属有效。本案争议的焦点之二是黄喜军起诉的诉讼时效是否超过。根据《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。经法院核实恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄喜军受让债权后分别就陆鸣池在内的多名业主向海淀法院提起追缴物业费诉讼，海淀法院立案庭根据诉前调解程序分批次开展了诉前调解工作，则此时诉讼时效发生中断，且陆鸣池并未提供证据证明恒景物业第一分公司以及黄喜军怠于索要物业费，故综上不应认定本案诉讼时效已过。本案争议的焦点之三是黄喜军是否享有恒景物业第一分公司转让的本案债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依据法律规定不得转让。”本案中，恒景物业第一分公司提供了物业服务，在双方物业服务合同关系已经终止的情况下，恒景物业第一分公司对陆鸣池享有的债权已经确定，且该项债权不属于不得转让之债权，故恒景物业第一分公司有权将该项债权转让给黄喜军。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。在本案起诉状中黄喜军已具明转让情形并将债权转让协议、债权转让通知书及债权催收通知作为证据提交，陆鸣池已收到起诉状以及本案证据材料，且合同法并未规定债权转让通知仅能由转让人向债务人作出，据此可以认定恒景物业第一分公司的债权转让已对陆鸣池发生效力，黄喜军可以要求陆鸣池清偿债务。因陆鸣池未就其交纳涉案房屋诉争期间的物业费情况，以及恒景物业第一分公司在为其提供物业服务过程中存在履约瑕疵情况提交充分有效证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对黄喜军要求陆鸣池交纳2009年1月1日至2009年12月31日物业管理费2945.7元的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：被告陆鸣池于本判决生效之日起七日内支付给原告黄喜军二○○九年一月一日至二○○九年十二月三十一日的物业管理费共计二千九百四十五元七角。如果陆鸣池未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，黄喜军没有提交新证据。陆鸣池提交《××家园社区物业管理交接协议》，证明目的:1.该协议主要内容就是物业管理交接，是在四方的见证下进行的交接，交接时间没有显示；2.恒景物业第一分公司非法滞留小区，到2009年12月28日没有撤出，反证一审判决中所谓恒景物业第一分公司有权在2009年6月1日到12月31日收取物业费没有任何依据,该协议没有任何约定在该时间段内由恒景物业第一分公司收取物业费。黄喜军认可该协议的真实性，但不认可证明目的，认为该协议中没有明确恒景物业第一分公司不能收取2009年6月1日至12月31日的物业费，只是明确了长城物业公司从2010年1月1日起收费，由此可以推出2010年1月1日之前的物业费由恒景物业第一分公司收取。本院经审查认为，一审法院在审理查明的事实中已经载明了陆鸣池提交的《××家园社区物业管理交接协议》内容，该协议既不属于法律规定的二审新证据，亦不属于新的事实和理由，故本院不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：一、黄喜军是否具有本案的诉讼主体资格；二、2009年6月1日至2009年12月31日恒景物业第一分公司是否为涉案小区提供了物业服务？是否有权收取物业费；三、黄喜军的起诉是否超过了诉讼时效期间。就上述问题，本院分别评判如下：一、关于黄喜军的诉讼主体资格问题。陆鸣池与恒景物业第一分公司之间是物业服务合同关系，恒景物业第一分公司转让的债权标的是物业费，该物业费数额具体明确，即便陆鸣池认为恒景物业第一分公司物业服务不到位，应减、免相应的物业费，其亦可以此理由对抗受让人黄喜军，因而该债权的转让并未影响陆鸣池所享有的权利。对于债权的转让，《中华人民共和国合同法》第七十九条作出了明确的规定，恒景物业第一分公司转让给黄喜军的债权不属于不得转让的债权，因而该债权的转让合法有效，黄喜军据此有权要求陆鸣池履行相应的债务。陆鸣池的该项上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。二、关于恒景物业第一分公司的服务时间及应否收取物业费的问题。生效判决具有既判力，本院作出的(2015)一中民终字第01077号民事判决已发生法律效力，该判决认定恒景物业第一分公司实际为涉案小区提供物业服务至2009年12月31日，现陆鸣池未提供证据推翻该事实，且恒景物业第一分公司在与业主产生纠纷后并未退出小区，亦没有新的物业公司进入，居住人数如此众多的小区需要物业公司来维持生活秩序的正常运转，故一审法院对上述问题的认定并无不当，陆鸣池的该项上诉理由不能成立。三、关于诉讼时效问题。物业服务具有持续性、不间断的特点，对于2009年1月1日至6月1日的物业费，恒景物业第一分公司并未明显怠于行使权利，且因双方存在矛盾，在未最终确定退出服务时间的情况下，恒景物业第一分公司就同一年度的物业费不宜分段索要，因而该期间的物业费并未超过法定的诉讼时效期间。对于2009年6月1日至12月31日期间的物业费，其诉讼时效的最后期限是2011年12月31日。恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日通过诉讼的方式主张过权利，黄喜军在受让债权后亦索要过物业费，因而本案并未超过法定的诉讼时效期间。综上所述，陆鸣池的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陆鸣池负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张兰珠审 判 员 张 琦二〇一七年六月二十八日法官助理 吴银娇法官助理 孙雅丹书 记 员 杜宏艳书 记 员 姜雨蕾 来自