（2017）京02民终4572号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-03
案件名称
王×1;王×2;王×3房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王×1,王×2,王×3
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4572号上诉人（原审原告）：王×1，女，1965年11月14日出生。上诉人（原审原告）：王×2，男，1965年7月15日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王×3，男，1963年9月21日出生。委托诉讼代理人：孟涛，北京仁道律师事务所律师。上诉人王×1、王×2因与被上诉人王×3房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初11074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。王×1、王×2上诉请求：撤销一审判决，改判支持王×1、王×2的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实多处错误；2、一审法院在超过举证期限的情况下，主动提示王×3再次申请评估，该评估报告不应作为判决依据；3、即使合同于2012年12月9日成立，价格的大幅上涨，亦足以构成情势变更；4、王×3明知价格上涨，而未告知王×1和王×2，构成重大误解和显失公平。针对王×1、王×2的上诉，王×3辩称，王×3不同意王×1、王×2的上诉请求。1、往来邮件足以证明王×1、王×2与王×3于2012年12月9日就北京市丰台区×××102号房屋（以下简称102号房屋）买卖事宜达成一致，并确定了102号房屋价款及办理过户时间，双方于2013年7月21号办理网签合同系为了履行原约定；2、王×3已经明确告诉王×1、王×2，若其卖给其他人价格会有所提高，王×2依然同意102号房屋买卖，王×2和王×3系兄弟关系，略低于市场价格属于正常现象。王×1、王×2向一审法院起诉请求：撤销双方于2013年7月23日签订的《存量房屋买卖合同》。一审法院认定事实：王×3与王×2系兄弟关系。王×1与王×2系夫妻关系，二人长期居住生活在美国。102号房屋系王×1于1998年从原所在单位购买，登记在王×1名下。1999年8月王×1、王×2到美国居住至今。102号房屋长期空置，委托王×2之父王×5照看，房屋所有权证、钥匙及王×1、王×2居民身份证等由王×5负责保管。2012年12月9日，王×3给王×2发邮件表示想购买102号房屋，其邮件载明：“王×2，你的那房66平米，你要是卖给别人肯定比卖给我多，你看看150万元怎样，你和王×1一定商量一下，千万别为难，我先给你100万，其余分5年还清，每年10万，你看看。”同日，王×2给被告王×3回复邮件表示：“哥、彭姐，就这样吧。过户要王×1在。我们看看明年五月底、六月初甜甜学校放假时回去两周可以把这事办了……”。2012年12月20日，王×3从王×5处取得102号房屋钥匙，自此王×3居住该房至今。2013年7月21日，王×1、王×2一家回国。7月23日，王×2、王×1夫妻与王×3、彭××夫妻共同前往房屋管理部门，王×1与王×3签订了《存量房屋买卖合同》。该《存量房屋买卖合同》主要约定：王×1将102号房屋出售给王×3，房屋成交价格为100万元。当日，双方办理了房屋过户手续，过户的全部费用由王×3负担。2013年8月3日，双方正式办理了102号房屋交接手续。一审庭审中，双方共同确认，《存量房屋买卖合同》中确认的房屋价格100万元系出于避税考虑而填写，实际房屋价格为150万元。王×2认可在王×3通过电子邮件向其发出以150万元购买102号房屋要约后，其与王×1沟通并取得王×1同意才以电子邮件方式做出回复承诺。之后，双方未再就102号房屋出售事宜进行过任何协商。2013年8月10日，王×3以转账方式向王×1支付了购房款977328元，同时给付王×1现金2万美元，以上共计支付购房款110万元。当日，王×3及其妻子彭××向王×1及其丈夫王×2出具欠条一张，内容为：“欠王×1、王×2购房款肆拾万元整。欠款人：王×3、彭××。”2013年8月10日之后，王×1、王×2称得知102号房屋的市场价格远远高于其出售价格，遂向王×3提出将102号房屋过户回来，王×3拒绝。王×1、王×2回美国后，2013年10月14日，王×3之妻彭××将剩余40万元房款打入姐姐王×4账户内。王×1、王×2再次回国后，王×4于2013年11月26日上午，与王×1、王×2共同将上述购房款转至王×1账户内，王×2将王×3、彭××所书欠条交还给王×4，王×4将该欠条交与王×5。当日下午，王×1自行将已收到的40万元房款转回王×4账户，并电话告知王×4要求索回欠条。后王×1、王×2到王×5家将欠条要回。经王×1申请，一审法院依法委托北京银通安泰房地产评估有限公司对102号房屋在2013年7月23日的市场价值进行评估鉴定，结论为：102号房屋在2013年7月23日的单价为36009元/平方米，总价为237.66万元。经王×3申请，一审法院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对102号房屋在2012年12月9日的市场价值进行评估鉴定，结论为：102号房屋在2012年12月9日的单价约26193元/平方米，总价为173万元。本案在一审审理过程中，双方当事人对上述评估结论均予以认可。一审法院认为，当事人可以采用电子邮件方式订立合同。要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约到达受要约人时生效。承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。王×3于2012年12月9日通过电子邮件方式向王×2发出以150万元购买102号房屋的要约，王×2经与产权人王×1协商并取得王×1同意后，于当日以电子邮件方式发出承诺，并明确表示次年回国由王×1办理过户。双方关于102号房屋买卖合同于2012年12月9日王×2做出承诺时依法成立并生效。王×3以150万元购买102号房屋。双方于2013年7月23日在房屋管理部门办理过户过程中，双方依照相关规定签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）。该《存量房屋买卖合同》（网签合同）中记载房屋总价款为100万元，双方均认可该价格为避税价格，实际房屋价格仍为已确定的150万元，一审法院予以认定。双方虽于2013年7月23日签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）并办理过户手续，但双方签订该合同之前，未再就102号房屋买卖事宜重新协商，双方所签《存量房屋买卖合同》（网签合同），系基于办理房屋过户手续需要所签，所填写房价亦为避税目的填写，原有买卖合同未予协商变更或解除。据此，双方签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）并办理房屋过户，系履行2012年12月9日所达成买卖合同，并非就102号房屋买卖重新达成协议。王×1、王×2主张双方于2013年7月23日确定出售房屋总价为150万元，一审法院不予认定。双方认可2012年12月9日102号房屋的市场价格为173万元，该日双方达成的房屋买卖价格为150万元。王×1、王×2夫妇虽长期居住国外，但从双方签订合同时确定的房屋总价来看，并不足以认定王×1、王×2夫妇当时在对北京房价存在重大误解的情况下与王×3签订房屋买卖合同，合同所确定的房屋总价亦不足以认定为显失公平。只是由于王×1、王×2夫妇身居国外，双方在达成买卖合意七个月后才办理过户手续。王×1、王×2夫妇称其于2013年8月10日后，发现所售房屋市场价格高于其出售价格，曾找到王×3要求将102号房屋过户回来。但是，王×1、王×2夫妇于2013年11月26日上午与王×4共同办理了剩余40万元房款的转账手续，并在收到上述款项后，将欠条交还王×4。上述行为亦表明王×1、王×2夫妇此时仍然在继续履行原有买卖合同，其在知道撤销事由后以自己的行为放弃撤销权，故此王×1、王×2的撤销权消灭。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，于2017年2月判决：驳回王×1、王×2的诉讼请求。本院二审期间，王×1、王×2为了支持其上诉请求，向本院提交了三个房屋价格实例，用以证明王×3评估报告上的评估价值过低，远低于市场价。王×3对该证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。王×3认为上述证据系王×1、王×2自己搜集的证据，不足以证明评估报告存在问题。本院经审查认定，王×1、王×2提交的上述证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据，本院不予采信。王×1、王×2对一审法院“经审理查明”部分事实持有异议。王×1、王×2主张，102号房屋并非长期处于空置状态，但其在一审法院2016年10月19日的庭审中，自认涉案房屋空置，交由王×5照看，故对王×1、王×2的该项主张，本院不予采信。王×1、王×2主张王×3取走户口本和房产证及1**号房屋钥匙，并将102号房屋出租出去，均未经王×1和王×2同意，但未就其主张向本院提交新的证据予以证明，故本院对王×1、王×2的上述主张，无法采信。王×1、王×2还主张，王×3曾经同意将房屋过户回去，但王×1、王×2于2016年10月19日的一审庭审中，自认王×3不同意将房屋过户回来，故对王×1、王×2的该项主张，本院亦不予采信。另，王×1、王×2主张其对鉴定评估结果始终不予认可，但王×1、王×2于2016年10月19日的一审庭审中，明确承认对评估报告的评估价格无异议，故对王×1、王×2的该项主张，本院亦不予采信。一审法院经审理查明事实有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》等证据在案佐证，本院依法予以确认。本院二审经审理查明事实同一审法院认定的事实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有相关合同权利、履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同。综合双方当事人举证、质证及其抗辩意见，本案争议焦点为：1、102号房屋买卖合同的生效时间；2、102号房屋买卖是否存在重大误解和显失公平情形；3、王×1、王×2收取40万元是否具有继续履行合同的意思表示。对于102号房屋买卖合同的生效时间一节。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十一条之规定，当事人可以以书面形式订立合同，且书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条、第二十五条、第二十六条之规定，当事人订立合同，采用要约、承诺方式。要约到达受要约人时生效，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。在本案中，王×3于2012年12月9日通过电子邮件方式向王×2发出以150万元购买102号房屋的要约，王×2取得产权人王×1同意后，承诺并明确表示次年回国后办理过户，且该承诺于当日到达王×3处，故双方当事人对于102号房屋买卖的合同于王×2做出的承诺到达王×3时，即2012年12月9日依法成立并生效。现王×1、王×2主张双方于2013年7月23日对房屋价格进行了变更，合同内容发生了变化，但其在一审庭审中认可双方网签时未重新协商房屋价格，网签合同价格之所以与原有约定不一致，系出于避税目的。据此，双方在2013年7月23日，并未就房屋价格进行变更，一审法院认定房屋买卖合同于2012年12月9日成立，并无不妥，本院予以维持。对于102号房屋买卖是否存在重大误解和显失公平情形一节。双方当事人对于102号房屋的买卖合同，于2012年12月9日依法成立并生效后未进行过协商与更改，且双方均认可双方进行房屋过户时，约定的房屋价格仍为已确定的150万元，故双方签订网签合同并办理房屋过户的行为，系履行已于2012年12月9日生效的合同。杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具的评估结论，102号房屋在2012年12月9日的市场价值为173万元，且王×1、王×2夫妇在一审庭审中，对评估报告中的评估价格予以认可。据此，一审法院综合考虑房屋的市场价及其成交价格、王×2与王×3系兄弟关系，认定102号房屋买卖不存在重大误解和显失公平情形，并无不妥，本院亦予以维持。对于王×1、王×2收取40万元是否具有继续履行合同的意思表示一节。现王×1、王×2主张收钱系依据欠条收取，无继续履行合同的意思表示。本院认为，王×1、王×2明知该欠条系王×3为购买102号房屋所出具的情况下，依然同意依据欠条的约定收取欠款，并在收到欠款后，将欠条交还王×4，足以证明王×1、王×2在继续履行合同，故对王×1、王×2的该项主张，无事实依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，王×1、王×2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王×1、王×2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增审 判 员 王艳芳代理审判员 杜传金二〇一七年六月二十八日书 记 员 宋 佳 关注公众号“”