（2017）粤0781民初1104号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-06-26
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司与刘开玉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
台山市人民法院
所属地区
台山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司,刘开玉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0781民初1104号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司。住所地：台山市台城沙岗湖开发区。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：邝英曼、刘杏娟，该公司职员。被告：刘开玉，女，1974年2月13日出生，汉族，住台山市，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司与被告刘开玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘杏娟到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费2174.55元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2017年5月5日为2242.99元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买台山市碧桂园房地产开发有限公司开发位于台山××商品住宅区中××街××508的商品房。原、被告于2009年3月30日签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，并每月收取被告的物业服务费为103.55元。合同签订后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告从2015年8月1日起至今未支付物业服务费，欠款金额高达2174.55元。被告的行为违反了《台山碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。原告多次向被告催收未果，现根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条规定，诉至法院望判所请。刘开玉在法定期限内既没有应诉答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院传票传唤既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为放弃质证和举证的权利，不影响本院对证据的认定。经审查，原告提交《台山市碧桂园业主入住登记表》、《收楼费用确认书》、《物业移交书》、《台山碧桂园前期物业服务协议》、《欠费明细》、《催缴通知单寄发凭证》各一份均为书证复印件，其来源、形式合法，与本案具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证，但能否支持原告的诉讼请求，有待本院根据相关法律依法确定。根据采信的证据，结合原告的陈述，本院查明事实如下：2009年3月20日，广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司与被告签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，摘要内容如下：1、被告已购买由台山市碧桂园房地产开发有限公司承建的盈翠苑2街1座508的商品房（建筑面积103.55平方米），交付使用后，同意台山市碧桂园房地产开发有限公司按照法律、法规和有关规定，选聘广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司实施前期物业管理；2、物业服务费收费标准为103.55元／月；3、被告自商品房交付使用日起，无论是否居住或使用该商品房，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月10日前交纳；4、被告逾期交纳物业服务费的，需向广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司支付所欠物业服务费5‰／天违约金；5、本协议中涉及的币值均指人民币；6、本协议一式两份，双方各执一份，均具同等法律效力，由广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司将协议样本送达有关部门备案；7、本协议经双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。2015年12月2日，广东碧桂园物业管理有限公司台山分公司经江门市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司（即本案原告）。唯被告从2015年8月起至2017年4月的物业管理费未付，累计2174.55元，原告经催收未果，遂发本案诉讼。另查，涉案物业所在小区至今没有成立业主委员会。本院认为，原告具有物业管理资质。前期物业服务协议是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的协议。本案中原、被告之间签订的《碧桂园前期物业服务协议》，虽然名称为前期物业管理服务协议，但从内容可以反映其性质是原、被告就物业服务达成的协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按约履行合同义务。原告如约向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定如期交纳服务费用。被告应支付自2015年8月起至2017年4月期间的物业管理费总额为2174.55元（103.55元／月×21个月）。关于违约金的问题，被告逾期未支付管理费，已构成违约，应向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原、被告均有义务对双方约定的违约金是否过高负举证责任。在原告未能举证因被告违约造成其实际损失与双方约定的违约金基本相当及被告缺席的情况下，本院根据公平原则将原告主张的违约金调整为被告所欠的每期违约金自当月的10日起至还清款日止，以103.55元／月为本金，按每日千分之五计付违约金给原告，但每期违约金的总额以当月应缴纳管理费103.55元的30%为上限，即31.07元（103.55元×30%）。至于原告其他方面的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘开玉应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司支付2015年8月起至2017年4月的物业管理费2174.55元及违约金（每月物业管理费的违约金自当月的10日起，以当月管理费103.55元为本金，按每日千分之五计至实际付清日止，但各月管理费的违约金总额103.55元的30%为限，即31.07元）。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果被告刘开玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担8元，被告负担17元（该费用原告已预付，本院于本判决生效后退还原告17元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳17元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 李忠东二〇一七年六月二十八日书记员 陈艳岚 关注公众号“”