（2017）津0103民初4567号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-17
案件名称
郑荆珠与张惠娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河西区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑荆珠,张惠娜,天津市阳光新城房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十五条，第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初4567号原告（反诉被告）：郑荆珠，女，1980年12月25日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。被告（反诉原告）：张惠娜，女，1980年9月21日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈晖，天津行通律师事务所律师。第三人：天津市阳光新城房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区三水道玉峰花园底商40号。统一社会信用代码911201030668916863法定代表人：赵艳华，系该公司负责人。委托诉讼代理人：何大龙，系该公司经理。原告（反诉被告）郑荆珠与被告（反诉原告）张惠娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑荆珠、被告张惠娜及其委托诉讼代理人陈晖、第三人天津市阳光新城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人何大龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑荆珠向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的编号为1300227的《房屋买卖置换合同》；2.判令被告给付原告的定金五万元不予退还；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年11月25日，原、被告签订了编号为1300227的《房屋买卖置换合同》，约定原告自愿将坐落于天津市桂江里73门311-314出售（置换）予被告，成交价格为150万元人民币，被告应于2017年3月15日之前筹齐全款及相关证件，原告积极配合办理过户手续。2017年3月初，第三人告知原告，被告同意过户。2017年3月27日原、被告双方到天津市西建房管所签订协议，办理承租权变更手续。2017年4月13日，原告通过第三人通知被告带着全部房款及过户的税费于2017年4月14日上午9时到天津市西建房管所过户。2017年4月14日被告表示钱不够，得下午3点钟才可以到账，但是等到4月14日下午5点，钱也没有到账。原告认为被告却迟迟不能履行合同义务，无法筹齐全部房款，属于违约，致使合同无法继续履行，现原告要求解除合同，并不予退还被告支付的5万元定金，请求判如所请。被告张惠娜辩称，被告不认可原告所述内容，请法院驳回原告的诉讼请求，要求继续履行合同。事实与理由：原告所述内容与事实不符，实际情况为，原告因家庭纠纷意图毁约，处处刁难被告，被告自始至终依照合同约定履行义务，违约方是原告。被告按照合同约定早已备好购房款且合同中并没有约定缴款日。原告所谓的缴款日，实际上是筹齐全款的日期。原告偷换概念，将筹款日说成缴款日。被告已提出反诉，要求原告继续履行合同并协助被告办理过户手续。被告（反诉原告）张惠娜向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人继续履行合同，将房屋承租权变更至反诉人名下；2.依法判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实理由：2016年11月25日，反诉人与被反诉人在第三人处签订《房屋买卖置换合同》。协议签订当天，反诉人向被反诉人支付了5万元定金。反诉人于2017年3月15日已按照合同约定，筹齐全部购房款。双方于2017年3月27日到天津市西建房管所签订了房屋置换协议，反诉人并为涉诉房屋已支付了半年房租。但4月初，被反诉人以家庭矛盾为由拒绝卖房，反诉人仍希望购买涉诉房屋。4月13日下午，被反诉人突然通知第二天过户，反诉人表示，过户当天下午可将全款给付被反诉人，被反诉人并未拒绝，但4月14日上午过户时，被反诉人再次反悔，并以反诉人全款未到位为由，拒绝过户。天津市西建房管所同意可以于当日下午或转天办理过户手续，但被反诉人坚决拒绝，并于4月14日下午向河西法院提起诉讼。反诉人认为被反诉人破坏合同，违背诚信和违反法律，请求依法判如所请。反诉被告郑荆珠辩称，不认可反诉的诉讼请求。2017年4月13日下午并非突然通知反诉原告，而是当日上午10点通过第三人通知反诉原告第二日来办理，并且13日下午4点以电话、短信方式告知反诉原告第二天办理过户手续。电话中，反诉原告说第三人没有告知其带齐全款和过户费，只告知4月14日办理过户手续。2017年4月13日，反诉原告致电反诉被告，表示没有带齐全款，可以分期付款或者打欠条，反诉被告没有同意。第三人天津市阳光新城房地产经纪有限公司针对本诉未发表意见。针对反诉，第三人述称，2017年4月13日上午10时，反诉被告通知第三人告知反诉原告于4月14日办理手续，第三人已于当日上午11点左右通知反诉原告于4月14日筹齐全款及税费，办理过户手续。当日下午4点左右，反诉被告向第三人称，反诉原告表示第三人并未告知其带齐全款。第三人遂致电反诉原告，反诉原告没有承认。4月14日办理手续时，反诉原、被告及第三人都到了天津市西建房管所，反诉原告说没有钱，下午方能到账，反诉被告未置可否，但于当日向河西法院提起诉讼。本诉、反诉当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）郑荆珠针对本诉及反诉向本院提交如下证据材料：房屋买卖置换合同，证明双方买卖合同权利义务关系及被告应于2017年3月15日之前筹齐全款并开始办理承租权变更手续。被告（反诉原告）张惠娜对郑荆珠提供的证据发表质证意见如下：真实性无异议。但对证明目的有异议，依照合同约定应于2017年3月15日之前筹齐全款，并非交付全款。第三人对郑荆珠提供的证据发表质证意见如下：无异议。被告（反诉原告）张惠娜针对本诉及反诉向本院提交证据材料如下：1.《房屋买卖置换合同》，证明双方签订的合同成立且生效，被告已按协议交付定金、筹齐全款，积极配合过户，但原告违反合同约定之事实；2.定金收条，证明被告已按合同约定支付定金5万元；3.天津市公有房屋缴租凭证，被告已在房管所办理完置换手续后，为涉诉房屋支付了5个月的租金之事实；4.微信截图12页，证明目的（1）2017年3月27日前，被告不必向原告支付全部房款，（2）原、被告于2017年3月27日到天津市西建房管所办理承租权转移登记手续，被告一直履行义务，（3）原告于2017年4月初表示因家庭纠纷不同意卖房，属于违约，（4）第三人于2017年4月13日下午6点多方告知被告第二天办理过户手续，被告无法预约取款；5.银行存单及《借款协议》，证明被告已筹齐全款，也有能力履行合同，原告所称被告违约的理由不能成立；6.证人李某的证言一份，证明被告已按照合同约定筹齐房款。原告（反诉被告）郑荆珠对张惠娜提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性无异议，不认可其证明目的；对证据2，认可；对证据3，认可；对证据4，真实性认可，合法性认可，证明目的（1）认可，证明目的（2）认可，证明目的（3）不认可，对证明目的（4）不认可；对证据5中银行存单，真实性、合法性认可，对证明目的不认可，被告账户中余额只有95万余元；对借款协议，真实性、关联性不认可。对证据6真实性、合法性、关联性均不认可。第三人天津市阳光新城房地产经纪有限公司对张惠娜提交的证据发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性认可，证明目的不认可；对证据2认可；对证据3认可；对证据4真实性认可，对证明目的（1）认可，对证据目的（2）认可，对证明目的（3）不认可；对证明目的（4）不认可，4月13日上午11点已经通过电话通知了被告，并且于下午6点多通过微信方式告知被告。对证据5真实性、合法性、关联性认可，但不认可其证明目的，并且被告筹集的钱款不足145万元。对证据6不发表质证意见。本院对当事人提交的证据认证意见如下：原告郑荆珠提交的证据真实、合法，且与本案有关联，但无法达到“开始办理承租权变更手续”的证明目的。被告提交的证据1具有真实性、合法性和关联性，但不能达到“被告已按协议交付定金、筹齐全款，积极配合过户，但原告违反合同约定之事实”的证明目的；对证据2真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信；对证据3与本案没有关联性，本院不予采信；对证据4具有真实性、合法性和关联性，但不能达到证明目的（3）、（4）。对证据5中的账户详细清单予以采信，对个人借款协议，不具备真实性、关联性，本院不予采信；对证据6具有真实性、合法性和关联性，但不能达到被告所称的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）郑荆珠、被告（反诉原告）张惠娜在第三人天津市阳光新城房地产经纪有限公司的促成下，于2016年11月25日签订《房屋买卖置换合同》。合同约定，张惠娜以1500000元的总价购买郑荆珠承租的坐落于天津市桂江里73门311-314号企业产房屋。合同约定，张惠娜应于当日给付郑荆珠定金50000元并作为第一部分房款，张惠娜应于2017年3月15日之前筹齐全款及相关证件，郑荆珠则相应积极配合办理过户手续。合同第八条第1项约定，如张惠娜未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则郑荆珠没收张惠娜已付定金。合同签订后，张惠娜于2016年11月26日给付郑荆珠定金50000元，郑荆珠向张惠娜出具收条予以确认。2017年3月10日，三方约定于2017年3月27日办理承租权转移登记手续，并于该日到天津市西建房管所申请办理承租权转移。2017年4月11日前后，郑荆珠提出解除合同，并与张惠娜协商赔偿事宜，但并未达成一致意见。2017年4月13日，郑荆珠通过第三人于上午11时通知张惠娜于2017年4月14日上午到天津市西建房管所办理承租权变更手续。2017年4月14日，原、被告到天津市西建房管所办理手续时，张惠娜提出购房款于当日下午三点方能到账，郑荆珠未置可否，并于当日下午向本院提起诉讼。另查，张惠娜出具的于2017年5月3日打印的账户明细中显示，张惠娜卡号为62×××65的工商银行卡中账户余额共计950094.76元。本院认为，原、被告在第三人的促成下，自愿达成关于坐落于天津市桂江里73门311-314号房屋买卖意思表示，且原、被告均为完全行为能力人，所签订的《房屋买卖置换合同》不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。合同双方应按照合同约定全面履行法律义务。双方当事人对合同第三条第3项理解发生争议，应按照合同所使用的语句确定该条款的真实意思。该条款的意思应当为，张惠娜应当于2017年3月15日备齐全部房款，且双方均可向对方主张开始办理房屋承租权转移登记手续。张惠娜主张2017年3月15日准备了银行存款以及案外人李某向他人的借款履行了筹齐全部房款的义务，本院不予支持。首先，此款并非被告直接向第三人所借；其次，借款本身只是债权，并非现实存款，仅仅是具备可能性而不具备现实性；再次，张惠娜并未提交证据证明该借款协议已经实际履行。庭审中，原、被告认可张惠娜于2017年3月15日准备的存款为950000余元，与合同约定的总价1500000元相差550000余元，数额巨大，迟延履行主要债务，张惠娜应在合理期限内继续履行。2017年4月11日前后，郑荆珠虽然提出过解除合同，但仅为协商，并未向张惠娜明确表示过不履行合同、解除合同。2017年4月13日上午11时，郑荆珠通过第三人通知张惠娜于第二日办理过户登记手续，但张惠娜仍未提供证据证明已经筹齐全部房款，仍未履行主要义务。张惠娜主张需要时间预约取款导致不能支付全部房款，本院不予支持。张惠娜没有证据证明其已备齐全部房款，且郑荆珠并未要求张惠娜通过现金方式支付全部房款。4月13日上午11时通知张惠娜于第二日上午办理过户登记手续，给张惠娜一定的准备时间。故本院认为张惠娜迟延履行主要义务后，经催告仍未在合理时间内履行，且反诉原告提交的证据亦不足以证明反诉被告存在违约行为，郑荆珠有权解除合同，并可无需退还张惠娜支付的定金50000元。合同解除后尚未履行的债务终止履行，故反诉原告要求继续履行，本院不予支持。综上，原告郑荆珠的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；反诉原告张惠娜的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告郑荆珠与被告张惠娜签订的编号为1300227的《房屋买卖置换合同》；二、被告张惠娜给付原告郑荆珠的定金50000元，原告不予返还；三、驳回反诉原告张惠娜的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告张惠娜负担。反诉案件受理费40元，由反诉原告张惠娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。（此页无正文）审判员 孙开军二〇一七年六月二十八日书记员 何雪菲附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”