（2017）琼民终160号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-08-30
案件名称
翁柳杰、莫丹彤与文增俊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省高级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼民终160号上诉人（原审原告）：翁柳杰，男，1970年7月24日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审原告）：莫丹彤，女，1971年12月20日出生，汉族，住海口市。其与本案上诉人翁柳杰系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：文增俊，男，1951年6月18日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：符喆，男，1967年3月23日出生，汉族，海南义鑫房地产营销策划有限公司员工，住海南省临高县。上诉人翁柳杰、莫丹彤因与被上诉人文增俊房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）琼01民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭，于海口市第二看守所公开开庭进行了审理。翁柳杰及文增俊的委托代理人符喆到庭参加了诉讼。本院经依法传唤莫丹彤后，其无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。翁柳杰、莫丹彤上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令解除双方签订的《房地产转让合同》；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要的事实与理由：一、适用法律错误。原判认定文增俊至今为止尚未支付第三期购房款的行为构成违约。在此基础上，却作出了解除双方签订的《房地产转让合同》、返还房产的理由不能成立，原判的认定事实与判决结果自相矛盾，在文增俊严重违约的情形下，已经致使合同目的不能实现，应判决解除双方签订的《房地产转让合同》。二、事实认定错误。文增俊委托翁柳杰、莫丹彤以翁柳杰、莫丹彤的名义向莫荏翔融资，因文增俊无力偿还上述债务，于2014年7月3日，向翁柳杰、莫丹彤出具《确认书》，明确无能力偿还上述债务，对此事实双方均无异议。但翁柳杰、莫丹彤与文增俊于2011年1月31日签订的《紫光阁房产买卖补充协议》约定：“如文增俊没有能力代替翁柳杰、莫丹彤履行还款责任的情况下，则文增俊无条件将正在改建中的房地产交还翁柳杰、莫丹彤，《房地产转让合同》终止执行”。上述合同条款系当事人真实意思表示，原审法院却漠视如此重要事实，未依据该条款判决文增俊因无力还款而无条件将涉案房产返还给翁柳杰、莫丹彤。文增俊辩称，翁柳杰、莫丹彤的上诉理由均不成立，请法院驳回其上诉请求，维持一审判决。主要理由是：一、涉案《房地产转让合同》约定“在乙方支付甲方第二期购房款之日起十个月内，甲方在海口市公证处签署乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产证）并交给乙方，之后乙方支付甲方第三期购房款八百万元”。但直至诉讼前，上诉人并未履行该合同义务。一审庭审中，上诉人出示经公证的《委托书》，落款时间为2011年6月21日，但该公证书未经受委托人即文增俊的签字同意，程序不当。而且文增俊于2010年6月3日支付第二期购房款，上诉人应于2011年4月2日前将该《委托书》交给文增俊，但其迟至2011年6月21日才单方办理经公证的《委托书》，已超时限。故实质上是上诉人违约在先，其要求文增俊承担第三期购房款的违约责任进而解除购房合同，没有事实根据和合同依据。二、上诉人以《紫光阁房产买卖补充协议》及《确认书》主张解除合同及违约责任的理由不能成立。1、《房地产转让合同》约定了苛刻的单方解除合同应承担人民币三千万元的违约责任，就是为了保证该合同的顺利履行，若上诉人主张解除合同，则应承担三千万元的违约责任。2、《紫光阁房产买卖补充协议》名为补充协议，实为民间借贷，并非针对《房地产转让合同》的未尽事宜和新情况进行的补充约定。3、《确认书》是对双方的债务进行一个对账，就借贷的有关情况进行确认和结算，实质上反证《紫光阁房产买卖补充协议》系民间借贷。此外涉案房产已经对外销售80余套。因上诉人未配合办理相关售房手续，已经产生了很多问题，若解除双方签订的《房地产转让协议》势必引发较大的社会问题，自不待言。翁柳杰、莫丹彤向一审法院起诉请求：一、判令解除翁柳杰、莫丹彤与文增俊双方于2010年2月11日签订的《房地产转让合同》；二、判令文增俊将先期装修投入及所付款项作为违约金赔偿给翁柳杰、莫丹彤；三、本案诉讼费用由文增俊承担。一审法院认定事实：翁柳杰与莫丹彤系夫妻关系。翁柳杰、莫丹彤享有琼山市府城镇凤翔路南测面积合计966.07平方米国有土地使用权[证号：琼山籍国用（2002）字第01-0363号、第01-0366号]。同时，该土地上的3层房产（证号：海口市房权证海房字第XX**号、海口市海房共字第XXXX号，面积为2275.86平方米）登记的所有权人为莫丹彤、共有人为翁柳杰。2010年2月11日，甲方（翁柳杰、莫丹彤）与乙方（文增俊）签订了一份《房地产转让合同》，就甲方将坐落于琼山市××镇南侧翁柳杰、莫丹彤名下的房地产转让事宜进行约定。该合同约定：一、转让琼山市府城镇凤翔路南侧翁柳杰、莫丹彤名下的房地产[国有土地使用权证号：琼山籍国用（2002）字第01-0363号、第01-0366号）；房屋所有权证号：海口市房权证海房字第XX**号、海口市海房共字第XXXX号）；二、转让价格：甲方以现状转让该房地产的土地以及土地上的房产，转让总价为1476万元；三、付款方式：1.双方签订合同之日，乙方支付给甲方购房定金5万元整；2.在双方签订合同之日起的20天内，乙方支付首期购房款人民币150万元；3.在乙方支付首期购房款之日起的3个月内，甲方将该房产清场完毕交给乙方并将该房地产所属的国有土地使用权证及房屋所有权证的原件交给乙方，乙方支付第二期购房款350万元；4.在乙方支付甲方第二期购房款之日起10个月内，甲方在海口市公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产证）并交给乙方，乙方支付第三期购房款800万元整；5.在乙方支付第三期购房款之日起1年内，甲方在公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产分户证）并交给乙方，之后乙方支付余下购房款176万元整。四、费用承担；五、签署本合同之日，乙方即可进场按乙方意愿对该房产进行改造、装修、销售；4、如因乙方加层、装修所产生的工程质量及政府拆迁问题由乙方承担。六、违约责任：双方无正当理由任何一方均不得单方解除或终止合同，如甲方单方面解除合同应在解除本合同的3天内退还乙方先期所交的所有购房款并赔偿给乙方违约金人民币3000万元，如乙方不能按照合同约定期限按时付款，乙方将其先期装修投入及所付款项作为违约金赔偿给甲方。2011年1月31日，翁柳杰、莫丹彤与文增俊签订一份《紫光阁房产买卖补充协议》，约定因文增俊为了最大限度盘活资产，经与翁柳杰、莫丹彤协商，采取由翁柳杰、莫丹彤将双方尚未完成交易的海口市凤翔南路南侧房产在莫荏翔处进行融资。责任如下：1.融资金额：200万元；融资期限六个月，从2011年1月31日至2011年7月30日；3.本息偿还：由文增俊负责全额偿还，翁柳杰、莫丹彤负责提供还款账户；4.资金流向：翁柳杰、莫丹彤负责提供100万元资金给文增俊周转6个月，到期偿还翁柳杰、莫丹彤；5.双方风险责任：文增俊负责履行《房产抵押借款合同（2011）HY002号》中翁柳杰、莫丹彤的责任义务。本融资如出现文增俊没有能力代替翁柳杰、莫丹彤履行还款责任，则文增俊无条件将正在改建中的海口市凤翔南路南侧房产（紫光阁）交还翁柳杰、莫丹彤，双方之前签订的海口市凤翔南路南侧房产（紫光阁）买卖合同终止执行，翁柳杰、莫丹彤负责还款，并保留向文增俊追索损失的权利。同日，莫丹彤通过银行卡转账方式向文增俊转款924000元。同日，文增俊出具一份《收条》，内容为：现借到翁柳杰、莫丹彤100万元，翁柳杰、莫丹彤确认上述款项除了924000元的部分，剩余的76000元系利息。2011年6月21日，海口市琼州公证处根据翁柳杰、莫丹彤的申请，作出（2011琼州证字第4337号）《公证书》，对翁柳杰、莫丹彤提交的《委托书》内容进行公证。委托书内容为：翁柳杰、莫丹彤委托文增俊作为代理人处理海口市附城镇凤翔路南侧三层房产。具体权限包括：1.办理房产的测绘、分户、领取新的房屋所有权证、土地使用权证；2.签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、收取售房款、办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续等相关事宜。委托书上仅有委托人翁柳杰、莫丹彤的签字，没有文增俊的签字。同日，翁柳杰、莫丹彤将通过公证的方式（公证书编号为：2011琼州证字第4358号《公证书》）向文增俊邮寄送达《履行合同催款函》及《委托书》，告知文增俊应按合同约定向翁柳杰、莫丹彤支付800万元款项。庭审中，文增俊称其表示没有收到上述《履行合同催款函》及《委托书》。2014年7月3日，翁柳杰、莫丹彤与文增俊签订一份《确认书》，内容为双方所签订的《房地产转让合同》、《紫光阁房产买卖补充协议》履行至今，经友好协商，特确认如下：1.文增俊第三期购房款至今尚未付清（以支付凭证为据）；2.关于文增俊委托翁柳杰、莫丹彤以翁柳杰、莫丹彤名义向莫荏翔融资的问题。文增俊确认目前已无能力代翁柳杰、莫丹彤偿还，改由翁柳杰、莫丹彤替文增俊向莫荏翔偿还，文增俊再另行向翁柳杰、莫丹彤偿还，现经双方结算，文增俊欠翁柳杰、莫丹彤320万元（利息按月利率1.2%计算，从本确认书双方签字之日起计息，含2011年1月31日的借款100万元）；3.文增俊于2013年11月同意翁柳杰、莫丹彤将双方签订的房地产买卖合同中目前还在甲方名下的紫光阁房产向莫荏翔申请解押后以海南紫光机电工程有限公司为申请人向银行进行抵押贷款。抵押物为紫光阁房产。同日，翁柳杰、莫丹彤作为债务人与莫荏翔作为债权人签订一份《房产抵押借款合同》，约定就翁柳杰、莫丹彤向莫荏翔借款事宜如下：1.借款金额200万元，期限6个月，从2011年1月31日至2011年7月30日；2.借款利率为月利率1.7%；3.翁柳杰、莫丹彤以位于海口市凤翔路南侧房产（房地产证号为：海口市房权证海房字第XX**号）作为抵押物，向莫荏翔借款200万元；4.双方签订合同并办理抵押房产登记后，莫荏翔一次性将借款汇入翁柳杰、莫丹彤指定的莫丹彤的账户。利息按月支付，还款及付息应汇入莫荏翔指定的郑先成的农业银行账户。同日，双方在海南省海口市琼州公证处申请对上述《房产抵押借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。同日，海南省海口市琼州公证处就上述合同出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，文增俊分别出具了四张《借条》，内容分别为现借到莫丹彤、翁柳杰50万元、50万元、50万元、70万元（月息1.2%计算）。庭审中，翁柳杰、莫丹彤称其没有实际向文增俊出借过320万元的款项，但是根据双方签订的《紫光阁房产买卖补充协议》，向莫荏翔融资的200万元借款本息，应由文增俊偿还，但文增俊没有偿还，由翁柳杰、莫丹彤代为偿还，且文增俊的儿子在莫荏翔处借款50万元，因此文增俊才出具了上述收条。2014年4月22日，翁柳杰、莫丹彤向中信银行股份有限公司海口分行贷款600万元，并以位于海口市××区的土地使用权及地上房产（房产证号：海口市房权证海房字第XX**号；面积2275.86平方米）作为抵押物抵押给银行，并办理了土地抵押备案登记手续[他项权利证号为：海口市他项（2014）第0187号]及房产抵押登记手续（他项权利证为：海口市房他证海房字第T0618**号）。2015年10月18日，海口市龙华区人民法院作出（2015）龙民二初字第276号民事判决，判决：一、紫光公司于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司海口分行偿还贷款本金5969998.25元及利息；二、翁柳杰、莫丹彤对紫光公司的上述债务承担连带清偿责任；三、中信银行股份有限公司海口分行对抵押物海口市府城镇凤南路南侧住宅（住宅信息为：房产证号：海口市房权证海房字第XX**号；面积2275.86平方米）及土地（土地信息为：海口市国用（2014）第001681号、海口市国用（2014）第001558号，土地使用权面积为966.10平方米）。因紫光公司、翁柳杰、莫丹彤未履行上述判决的给付义务，中信银行股份有限公司海口分行申请海口市龙华区人民法院强制执行，现上述房产及土地已被海口市龙华区人民法院查封。另查明：文增俊于2010年2月11日、2010年3月4日、2010年6月3日，分别向翁柳杰、莫丹彤支付了5万元定金、145万元首期购房款以及350万元第二期购房款。翁柳杰、莫丹彤分别出具了三张《收条》确认收到文增俊支付的上述款项，以上款项合计500万元。2010年6月7日，文增俊向翁柳杰转款50万元；2010年7月1日，文增俊向翁柳杰转款1227000元；2011年11月3日，文增俊向莫丹彤银行卡存款5000元；2012年5月5日，文增俊向莫丹彤银行卡存款100000元；2012年6月21日，文增俊向莫丹彤银行卡存款80000元；2012年7月1日，文增俊向莫丹彤银行卡存款50000元；2012年7月22日，文增俊向莫丹彤银行卡存款60000元；2012年7月24日，文增俊分两次向莫丹彤银行卡存款，每次各10000元，合计20000元；2012年9月9日，文增俊分两次向莫丹彤账户存款，一次40000元，一次10000元，合计50000元；2012年9月29日，文增俊向莫丹彤账户转账100000元；2013年2月5日，文增俊向莫丹彤账户存款40000元；2013年3月20日，文增俊向莫丹彤账户存款50000元；2013年4月14日，文增俊向莫丹彤账户存款30000元；2013年5月6日，文增俊向莫丹彤账户存款10000元；2013年12月17日，文增俊向莫丹彤账户存款2000元；2014年2月24日，文增俊向莫丹彤账户存款4000元。以上文增俊合计向莫丹彤支付了7328000元。庭审中，翁柳杰、莫丹彤主张其仅收到文增俊500万元购房款，而文增俊支付的其余款项均不是购房款，而是为其办事的费用以及借款的利息。另外，庭审中，翁柳杰、莫丹彤主张其转让房产的时候，土地上的房产有七层半。而文增俊主张签订合同时，土地上的房产仅有3层，其后来加建了6层，且对房间进行了空间改造。翁柳杰、莫丹彤与文增俊均确认文增俊支付250万元款项后，翁柳杰、莫丹彤即将房产交付给文增俊。文增俊在接收房产后，已经将部分房产出售给多名案外人。一审法院认为，一、关于翁柳杰、莫丹彤与文增俊于2010年2月11日签订的《房地产转让合同》合同效力问题。双方签订的上述合同约定翁柳杰、莫丹彤将名下的房地产[国有土地使用权证号：琼山籍国用（2002）字第01-0363号）、第01-0366号）；房屋所有权证号：海口市房权证海房字第XX**号、海口市海房共字第XXXX号）以1476万元的价格转让给文增俊。翁柳杰、莫丹彤称转让时其地上建筑物有七层半，但其并未提交证据证明。因该合同明确写明了转让房产的国有土地权证号以及房产证号，而根据房产证的记载，涉案的房产仅有三层，故应认定翁柳杰、莫丹彤转让给文增俊的房产仅有三层，而非七层半。双方签订的上述合同内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效的合同。二、关于翁柳杰、莫丹彤能否起诉解除合同的问题。翁柳杰、莫丹彤以文增俊尚未付清购房款为由起诉主张解除双方的合同。首先，对于文增俊支付的房屋款项问题。文增俊于2010年2月11日、2010年3月4日，2010年6月3日向翁柳杰、莫丹彤合计支付了500万元购房款，翁柳杰、莫丹彤对此无异议，本院予以确认。对于文增俊2010年6月7日至2014年2月24日期间转款或者存款给莫丹彤的2328000元是否属于购房款问题。2010年6月7日，文增俊向翁柳杰转款50万元；2010年7月1日，文增俊向翁柳杰转款1227000元。翁柳杰、莫丹彤虽然不确认该两笔款项为购房款，但也未提供证据证明该两笔款项的用途，且该两笔款项支付的时间也在双方签订借款协议之前，因此，一审法院认定该两笔款项为购房款。文增俊于2011年11月3日至2014年2月24期间合计向莫丹彤账户转款601000元（2328000元-50万元-1227000元）。翁柳杰、莫丹彤主张上述款项系文增俊支付的借款利息以及为文增俊办事的费用。一审法院认为，翁柳杰、莫丹彤未提交证据证明文增俊委托其办事，需要支付办事费用；而翁柳杰、莫丹彤与文增俊签订的《紫光阁房产买卖补充协议》虽然约定翁柳杰、莫丹彤向莫荏翔融资的200万元借款本息由文增俊偿还，但翁柳杰、莫丹彤也确认莫荏翔将200万元转入翁柳杰、莫丹彤账户后，翁柳杰、莫丹彤仅将其中的924000元转给文增俊，而文增俊根据翁柳杰、莫丹彤与莫荏翔签订的《房产抵押借款合同》已经将1512000元转入莫荏翔指定的郑先成的账户。鉴于此，一审法院认定该601000元为文增俊所支付的购房款。据以上所述，本院认定文增俊支付的购房款为500万元+50万元+1227000元+601000元=7328000元。其次，关于文增俊是否违约的问题。本案双方合同约定的价款为1476万元。文增俊已经支付了第一期、第二期购房款合计500万元；第三期购房款合同约定为800万元，文增俊仅支付2328000元；最后一期购房款176万元，根据合同约定，文增俊应在翁柳杰、莫丹彤在公证处签署委托文增俊全权处置该房地产的委托书（所有房产分户证）并交给文增俊以后才支付。但该房产至今还未办理分户证，也没有交付给文增俊，因此，该笔款项的付款条件还未成就。2014年7月3日，文增俊签署的《确认书》也确认其尚未付清第三期购房款。文增俊辩称因翁柳杰、莫丹彤未根据合同约定向其出具委托书，委托其处置房产（房屋所有权证），因此其未足额支付800万元不够成违约。根据翁柳杰、莫丹彤提交的证据，翁柳杰、莫丹彤已经于2011年6月21日出具委托书，委托文增俊作为代理人处置涉案的房产，并办理了公证。虽然文增俊主张没有收到上述委托书，但文增俊明确表示其事实上已经将涉案房产卖给案外人，故其以翁柳杰、莫丹彤未出具委托书为由主张其不应支付购房款的抗辩意见不成立，一审法院不予支持。因此，一审法院认定文增俊至今为止尚未支付第三期购房款5672000元[800万元（第三期应支付购房款）-2328000元（已支付的第三期款项）]的行为构成违约。再次，关于本案能否解除合同的问题。本案翁柳杰、莫丹彤与文增俊签订的《房地产转让合同》第六条违约责任约定，如文增俊不能按照合同约定期限按时付款，则文增俊应将先期装修投入及所付款项作为违约金赔偿给翁柳杰、莫丹彤。从本案的实际情况看，本案文增俊已经支付的购房款为7328000元，至今为止尚未支付第三期购房款5672000元，其行为构成违约。但因本案双方签订的《房地产转让合同》约定，合同签订后文增俊即可以进场按照意愿对房产进行改造、销售。现文增俊支付了一半的购房款，并在接收涉案的房产后，对该房产进行了改造、装修、加建。同时，翁柳杰、莫丹彤给文增俊出具全权处置该房地产的委托书，允许文增俊将房产出售并收取购房款，而文增俊已将涉案的房产部分出售给了案外人，因此解除合同、返还房产的结果可能会损害到多名案外人的权益，不利于维护稳定的交易秩序，不符合诚信交易的原则。且文增俊在3楼以上加建房产并没有进行规划、报建，对该部分房产一审法院不予处理。基于以上情况，一审法院对翁柳杰、莫丹彤所提解除合同以及在解除合同的基础上提出的返还房产、将文增俊所支付的购房款作为违约金的主张不予支持。但因文增俊迟延支付购房款的行为已经构成违约，翁柳杰、莫丹彤可对此另行提起诉讼，主张权利。遂判决：驳回翁柳杰、莫丹彤的诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院根据一审提交证据和庭审中所查明的事实，对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，翁柳杰因涉嫌非法侵入住宅罪，现被羁押于海口市第二看守所。本院认为，翁柳杰、莫丹彤与文增俊于2010年2月11日签订的《房地产转让合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律、法规禁止性规定，一审法院认定该合同合法有效并无不妥。二审庭审陈述中，翁柳杰、莫丹彤明确固定其上诉请求为：一、判令撤销一审判决；二、判令解除翁柳杰、莫丹彤与文增俊于2010年2月11日签订的《房地产转让合同》。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，二审中主要围绕翁柳杰、莫丹彤关于解除2010年2月11日签订《房地产转让合同》的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，对本案有关争议焦点，即文增俊未支付第三期购房款是否构成根本性违约，足以解除双方签订的《房地产转让合同》的问题作如下分析认定：首先，文增俊至今尚未支付第三期购房款5672000元的行为已构成违约，一审法院对此已进行了充分的阐述，本院予以照准。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同。本案中，只有因文增俊的违约行为致使翁柳杰、莫丹彤不能实现其合同目的，即构成根本性违约时，翁柳杰、莫丹彤才有权解除合同。文增俊未支付第三期购房款虽已构成违约，但该违约行为并不能导致双方就涉案房产进行买卖的合同目的必然不能实现。现文增俊已支付了一半的购房款，翁柳杰、莫丹彤可要求文增俊继续履行合同，并可以通过违约责任另行诉讼，来实现其转让涉案房产的合同目的。因此，翁柳杰、莫丹彤以上述违约行为为由，要求直接解除双方签订的《房地产转让合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同解除条件。同时，双方自2010年交易涉案房产至今，海南的房地产市场已经发生了很大的变化，文增俊已经陆续将涉案房产出售给了多名案外人。若判令解除合同可能会损害到多名案外人的权益，必然引发新的社会矛盾和纠纷，不利于维护稳定的交易秩序。综上，翁柳杰、莫丹彤的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110360元，由上诉人翁柳杰、莫丹彤负担。本判决为终审判决。审 判 长 王庆伟审 判 员 钱志勇审 判 员 贺 莺二〇一七年六月二十八日法官助理 林宏植书 记 员 刘丙如 关注公众号“”