（2017）粤1972民初4523号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-06-22
案件名称
徐维彪与唐军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐维彪,唐军,徐嘉华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初4523号原告（反诉被告）：徐维彪，男，1956年9月15日出生，汉族，住广东省大埔县，委托诉讼代理人：陈训华，广东莞信律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐军，男，1970年3月5日出生，汉族，住河南省方城县，委托诉讼代理人：谭应华，广东岭山律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳炜斌，广东岭山律师事务所实习律师。第三人：徐嘉华，男，1987年7月18日出生，汉族，住广东省大埔县，原告徐维彪与被告唐军、第三人徐嘉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，被告唐军提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案依法适用简易程序，于2017年6月9日公开开庭进行审理。原告徐维彪及其委托诉讼代理人陈训华，被告唐军及其委托诉讼代理人谭应华，第三人徐嘉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐维彪向本院提出诉讼请求：1.撤销《房屋租赁合同》；2.确认原告与被告的不定期房屋租赁合同无效；3.被告对房屋恢复原状，将房屋返还原告，并按照每月11970元的标准，向原告支付从2017年3月8日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，经本院准许，原告撤回关于对房屋恢复原状的诉讼请求。事实与理由：原告于2000年5月经东莞市大岭山镇颜屋管理区同意，购买了东莞市大岭山镇颜屋村莲颜街一巷28号一块面积153平方米的建设用地，并在地上建成一栋七层房屋用于自住和出租，但未获得房地产权证。2006年12月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将案涉房屋的一至六层出租给被告使用，租赁期限从2006年11月8日起至2014年12月8日止，保证金12000元，租金每月6100元。2008年，因经济转差，原、被告同意租金降为每月3100元。上述合同期满后，双方未续签合同。2015年初，被告拟与原告续签《房屋租赁合同》，但原告不同意，并告知被告将于2017年初收回案涉租赁物。2017年2月8日，原告通知被告返还案涉租赁物，被告却以原告的儿子即本案第三人已与其签订《房屋租赁合同》为由，拒不归还案涉租赁物。原告认为，第三人与被告签订的《房屋租赁合同》未经原告授权，对原告不发生效力，故原告提起诉讼，请求判如所请。被告唐军辩称：原、被告于2006年12月签订房屋租赁合同后，因原告无暇顾及案涉租赁物，原告委托第三人代为收租及处理案涉租赁物的相关事宜。在上述房屋租赁合同期满后，被告拟与原告续签合同，并将《房屋租赁合同》文本交给第三人，让第三人将《房屋租赁合同》交给原告确认。第三人于2015年5月9日带回了有原告签名的《房屋租赁合同》给被告，被告即按照每月3100元的标准继续交租，第三人亦出具了收据。可见，《房屋租赁合同》是原、被告的真实意思表示，对双方具有约束力，不存在可撤销的事由。请求驳回原告的诉讼请求。被告唐军向本院提出反诉请求：1.原告向被告双倍返还保证金共24000元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2015年5月9日签订的《房屋租赁合同》明确约定，租赁期限从2015年1月1日起至2025年1月1日止，被告支付原告12000元的保证金，如原告违约，须双倍退还保证金。现原告单方要求被告退还案涉租赁物，提前解除合同，违反了合同约定，已构成违约，故请求支持被告的反诉请求。原告徐维彪针对被告唐军的反诉答辩称：第一，案涉租赁物是违法建筑。第二，原告未授权第三人代签《房屋租赁合同》，第三人的行为属于无权代理。第三，被告要求原告双倍返还保证金没有法律依据，请求驳回被告的反诉请求。第三人徐嘉华述称：被告于2015年将《房屋租赁合同》交给第三人时，原告并不同意签署，后来第三人应被告的要求，擅自以原告的名义签署了《房屋租赁合同》。对此，原告并不知情，第三人直至2017年2月原告要求被告返还案涉租赁物时才将签署《房屋租赁合同》的事实告知原告。在此期间，案涉租赁物的租金一直由第三人代收，然后由第三人交给原告。现被告反诉请求原告双倍返还保证金不合理。经审理查明：原告与被告于2006年12月8日签订一份合同，约定原告将其位于东莞市大岭山镇颜屋村莲颜街北一巷28号的七层房屋其中的一至六层出租给被告用作经营，租赁期限从2006年11月8日起至2014年12月8日止，保证金12000元，租金每月6100元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告亦向原告支付保证金12000元，并按约支付租金。双方后同意变更租金标准为每月3100元。合同到期时，被告仍继续使用案涉租赁物，并按照每月3100元向原告支付租金，原告没有提出异议。后原告的儿子即第三人以原告的名义与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告继续将案涉租赁物出租给被告用作经营，租赁期限从2015年1月1日起至2025年1月1日止，保证金12000元，租金每月3100元，如原告违约将双倍返还保证金，被告违约则保证金不退回。该合同落款时间为2015年1月1日。合同签订后，原告向第三人交租，第三人再将租金交给原告。2017年2月8日，原告要求被告返还案涉租赁物，被告不同意，双方发生纠纷。原告称2015年的《房屋租赁合同》是第三人未经其授权而擅自与被告签订，原告直至2017年2月8日通知被告返还案涉租赁物时，才得知该合同的存在，因此，原告请求撤销合同，并要求被告从2017年3月8日起，按照当地出租房屋的价格，即每月每平方米13.3元，向原告支付案涉租赁物共900平方米的占有使用费。被告称原告对续约的事宜知情，故原告的请求无理。经庭审，各方当事人确认案涉租赁物2017年3月8日前的占有使用费被告已付清，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证和房地产权证，亦未取得主管部门批准建设的证明。以上事实，有《关于集体建设用地的批复》、《东莞市国土局建设用地许可证》、《合同协议书》、《现金收入单》、《证据》、《合约》、合同、《房屋租赁合同》、《律师函》、押金收据和租金收据，及本院谈话笔录、开庭笔录等在卷佐证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证和房地产权证，也未取得主管部门批准建设的证明，原告与被告针对该租赁物形成的房屋租赁合同关系属于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故本案不存在撤销合同的情形，对原告请求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同无效的，被告应向原告返还案涉租赁物，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告要求被告返还案涉租赁物，合法有据，本院予以支持。对原告要求被告按照每月11970元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，因相关标准缺乏事实依据，本院不予采纳。从双方签订的2006年12月28日的合同及双方后续履行合同的情况看，双方长期按照每月3100元的标准计收租金，故案涉租赁物的占有使用费宜参照每月3100元的标准，从2017年3月8日起计至租赁物实际返还之日止。原告超出此限的房屋占有使用费的请求，本院不予支持。另，原告收取被告的保证金12000元，属于因无效合同取得的财产，应返还被告。被告要求双倍返还，没有法律依据，故对被告超出12000元范围的保证金请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告徐维彪与被告唐军之间的房屋租赁合同关系无效；二、限被告唐军于本判决发生法律效力之日起三日内向原告徐维彪返还位于东莞市大岭山颜屋村莲颜街北一巷28号房屋的一至六层；三、限被告唐军于本判决发生法律效力之日起三日内，按照每月3100元的标准，向原告徐维彪支付从2017年3月8日起至租赁物实际返还之日止的占有使用费；四、限原告徐维彪于本判决发生法律效力之日起三日内向被告唐军返还保证金12000元；五、驳回原告徐维彪的其他诉讼请求；六、驳回被告唐军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由原告徐维彪负担15元，被告唐军负担10元；反诉受理费200元，由原告徐维彪负担100元，被告唐军负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 卢秀文二〇一七年六月二十八日书记员 谢俊驹附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：