（2017）浙民申881号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-15
案件名称
潘建军与台州浙能绿城置业有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
潘建军,台州浙能绿城置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）浙民申881号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：潘建军，男，1970年2月28日出生，汉族，住台州市椒江区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：台州浙能绿城置业有限公司。住所地：台州市中心大道398号。 法定代表人：魏小平，该公司董事长。 再审申请人潘建军因与被申请人台州浙能绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省台州市中级人民法院（2016）浙10民终1290号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 潘建军申请再审称：（一）绿城公司未按商品房销售合同第十二条的约定，书面通知潘建军办理交付手续，应承担逾期交房责任。一、二审法院查明绿城公司至今未书面通知潘建军办理房屋交接手续，涉案房屋可以用房卡、钥匙或者密码开门，绿城公司自认潘建军未领取钥匙。对此，绿城公司应承担逾期交房责任。二审认为潘建军经绿城公司同意在房屋尚未竣工验收备案的情况下出具改造天井的承诺书，就视为房屋交付使用，这一认定是错误的，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“当事人另有约定的除外”规定和《商品房销售合同》第十二条“绿城公司应当书面通知潘建军办理交付手续”的约定，依法不能免除绿城公司书面通知以及签署交接单的法定义务。绿城公司至今未书面通知潘建军办理交房手续，其行为构成违约，应承担逾期交房责任。（二）绿城公司在二审时提供的证据材料，二审法院作为认定本案事实的依据是错误的。二审时绿城公司提供的房屋建筑测绘面积成果书、分户验收竣工资料、卫生器具满水试验记录、部门分项工程量清单及计价表等证据，一部分是绿城公司申请有关部门制作，一部分是绿城公司直接参与制作，上述证据在一审以前就已形成，而且绿城公司完全可以取得，不能作为认定案件事实的新证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条规定，当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，必要时可以要求其提供相应的证据。当事人因客观原因逾期提供证据，或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的，视为未逾期。本案中，潘建军在庭审中对绿城公司提交的证据提出异议，二审未审查逾期提交是否存在客观原因时，不应当对逾期提交的证据进行认定。从绿城公司逾期提交证据的内容以及来源方面，也是不应当认定的。房屋建筑测绘面积成果书只是证明房屋建筑面积，是房屋建成未装修前进行的，不是测量房屋精装修完成后的面积，不能证明房屋在2011年6月底前已经完成精装修。另一方面，分户竣工验收资料是由绿城公司自己组织，均由绿城公司聘请的单位出具，不能说明任何问题。深圳建筑装饰公司是绿城公司聘请负责涉案房屋室内精装修的企业，与绿城公司有直接的利害关系，其的竣工资料真实性不应确定。（三）二审法院认定涉案房屋在约定的交房日期前符合约定的交房条件是错误的。2011年6月6日，潘建军等多名跃层业主共同向绿城公司出具承诺书，载明因跃层业主要求，对天井（内庭院）进行改造，对此引起的纠纷及相关责任，由各业主自行承担，与开发公司无关。台州浙能绿城玉兰广场惠兰园于2011年6月28日进行竣工验收备案（毛坯房）。绿城公司未向潘建军交付房卡。惠兰园6幢2-1101跃房屋西面的露台即天井（内庭院）和北面露台从2011年6月底至7月初开始改造，截止2015年3月26日，西面的天井露台已被改造，构建了阳光房，但内部装饰尚未完成。潘建军在房屋尚未竣工验收备案的情况下出具改造天井（内庭院）的承诺书，绿城公司予以接受，而且从承诺书的内容看，潘建军出具承诺书的目的也是为了在房屋交付前即进场改造。如果改造行为发生在交付后，就没有出具承诺书的必要。其次，绿城公司提供的深圳建筑装饰公司出具的情况说明内容，该公司在2011年10月左右还对涉案房屋进行马桶安装、门套、木门等整改更换，这些属于精装修组成部分，说明当时精装修尚未完成，房屋尚未交付。结合露台从2011年6月底至7月初间开始改造等情况，确认天井（内庭院）改造开始于房屋交付之前，故天井改造并不代表潘建军实际接受房屋。绿城公司一审提供的建设工程竣工验收规划确认书，竣工验收备案表的时间是2011年6月28日，这仅是毛坯房备案验收，不能证明精装修商品房的竣工验收。从毛坯房竣工验收至商品房精装修完成需几个月时间，故二审认定涉案房屋在约定交房前符合约定精装修交房条件是错误的。潘建军依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审。 本院经审查认为，本案的争议焦点为绿城公司是否存在逾期交房的违约行为。根据双方签订的《商品房销售合同》第九条约定，出卖人应在2011年6月30日前将商品房交付给买受人使用；第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原审中，绿城公司对于其未按上述合同约定书面通知潘建军办理交付手续的事实无异议，现争议的是能否认定绿城公司已在合同约定的交付日期前将涉案房屋交付给潘建军。首先，根据绿城公司一审提供的建设工程竣工验收规划确认书、竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证、台州市环境保护局台环验【2011】20复函、防空地下室专项验收意见书以及二审提供的台州房地产管理处实测、分户验收竣工资料、深圳建筑装饰公司的竣工资料（第二册）中的卫生器具满水（通水）试验记录等证据，可以证明涉案房屋在2011年6月30日前依法取得合同约定的法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，且涉案房屋已于2011年6月30日前完成精装修，符合交房条件。潘建军主张涉案房屋在约定交房时间前尚未完成精装修，深圳建筑装饰公司于2011年10月左右还对涉案房屋进行马桶安装、门套、木门等整改更换。经查，马桶系根据潘建军更换智能马桶的要求拆除后未重新安装，门套、木门因西天井改造需要而未更换，墙纸因霉变等需要整改，均属于维修范围。潘建军以此主张涉案房屋尚不符合交房条件，不能成立。其次，根据2011年6月6日潘建军等业主出具的承诺书，其中记载“因跃层业主要求，对天井（内庭院）进行改造，因此引起的纠纷及相关责任，由各业主自行承担，与开发公司无关”的内容。现涉案房屋的两个天井（内庭院）均已进行一定改造。由于双方在商品房买卖合同中并未约定天井（内庭院）的改造内容，因此天井改造并非绿城公司交房前必须履行的合同义务。根据潘建军出具的承诺书，表明其系以业主身份要求对涉案房屋进行改造，且责任自负。同时，根据深圳建筑装饰公司出具的情况说明，表明该公司系受潘建军委托进行天井（内庭院）改造，后因其他业主投诉，潘建军要求暂停施工。二审认为天井改造系潘建军自行委托，并无不当。虽然潘建军未领取过涉案房屋的钥匙，但涉案房屋开门方式有三种，即用房卡、钥匙、密码均可开门。根据深圳建筑装饰公司出具的情况说明，该公司员工因维修和天井（内庭院）改造需要从潘建军处接到两张房卡。潘建军认可天井改造在2011年6月22日、6月23日开始进行，据此可以认定潘建军自此已实际占有和控制涉案房屋。第三，合同约定绿城公司交付房屋期限是2011年6月30日前，潘建军直至2015年2月才起诉主张绿城公司逾期交房，且在本案中并未提供证据证明曾催促过绿城公司履行交付义务，不符合情理。综上，二审对潘建军主张的逾期交房事实不予认定，并无不当。 综上，潘建军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回潘建军的再审申请。 审 判 长 卢世昌 审 判 员 田建萍 代理审判员 陆秋婷 二〇一七年六月二十七日 书 记 员 叶 战 来自