（2017）鲁0281民初4373号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王桂梅与矫洪青房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王桂梅,矫洪青
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初4373号原告：王桂梅，女，汉族，住山东省胶州市。被告：矫洪青，男，汉族，住山东省胶州市。原告王桂梅与被告矫洪青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王桂梅，被告矫洪青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂梅向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告违约金45000元；2.赔偿原告工具用具折款5000元。事实和理由：原、被告于2015年2月10日签订房屋出租协议书，原告把位于胶州市铺集镇天台寺村的部分房屋及院子出租给被告养牛，使用期限5年，年租金15000元，5年共计租金75000元。2017年3月，被告在没有与原告协商的情况下，私自搬走并锁上大门，企图单方面终止合同，并拉走原告真皮沙发一套、席梦思床一套、二轮车两辆，损坏铝制热水锅炉一台（已向铺集公安派出所报案）。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院根据双方的约定，判决被告向原告支付违约金并赔偿原告的工具、用具。被告辩称，原告主张的违约金过高，要求法院依法调整。原告围绕诉讼请求依法提交房屋租赁协议书等证据。被告质证称，对证据真实性没有异议，但是约定违约金过高，请求法院依法调整。经庭审质证，对以上证据，本院依法予以采信并在卷佐证。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：原、被告于2015年2月10日签订房屋出租协议书，约定：原告把位于胶州市铺集镇天台寺村西部房屋13间及院内空地面积600平方米出租给被告使用；使用期5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；每年租金15000元，5年共计75000元；双方签订协议时，被告首付第一使用年度租金15000元，2016年4月底前向原告交纳第二使用年度（2016年5月1日至2017年4月30日）的租金15000元，以此类推；若原告违约终止本协议，由原告向被告交纳从终止之日起至2020年4月30日期间的违约金，每年按照15000元计算；若被告违约，由被告向原告交纳违约金，按照5年租金75000元减去已交纳房租数的差额计算。该协议书签订后，原告支付了前两年的租金。2017年4月，被告因经营不善，从原告处搬走。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，原告与被告自愿签订房租租赁合同，系双方真实意思的表示，并无违法及不当之处，合同已成立并生效，双方均应如约履行。被告作为承租人应根据合同约定及时支付原告租赁费，但其单方终止租赁合同导致合同解除，已构成违约，现原告依照合同约定主张被告支付违约金，理应受到支持。本案中合同约定的违约金计算方式为按照未履行期限的租金标准一倍的违约金，未履行期限为3年，每年租金按照15000元计算，违约金数额为45000元，被告主张违约金数额约定过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定”之规定，结合本案的实际情况来衡量，显然将未履行期限3年作为实际遭受的损失显然过高，因为对于原告来说该房屋收回后可以另行出租，对于原告来说耽误的时间是寻找合适的续租人可能花费的时间，而被告违约的原因系经营不善导致无法继续租赁原告房屋，故双方约定的违约责任显然过高，依法应予以调整。综上，本院认为原、被告双方约定的违约金过高，本院酌情调整为7500元。对于原告主张的被告拿走其工具用具折价款5000元，因原告为提交证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告矫洪青于本判决生效之日起十日内支付原告王桂梅违约金7500元。二、驳回原告王桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告矫洪青负担25元，由原告王桂梅负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 匡德富二〇一七年六月二十七日书记员 王 震 百度搜索“”