（2017）苏1322民初5018号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-09-14

案件名称

王刘洋与江苏利众餐饮管理有限公司、叶利娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沭阳县人民法院

所属地区

沭阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王刘洋,江苏利众餐饮管理有限公司,叶利娟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省沭阳县人民法院民事判决书（2017）苏1322民初5018号原告：王刘洋，男，1987年3月7日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：封必树，沭阳县城东法律服务所法律工作者。被告：江苏利众餐饮管理有限公司，住所地沭阳县沭城镇人民路天津花园小区五幢301室。法定代表人：叶利娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李克金，男，1966年10月28日出生，汉族，沭阳县人，居民住沭阳县。被告：叶利娟，女，1971年5月16日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。二被告委托诉讼代理人：郑永泽，江苏沂淮律师事务所律师。原告王刘洋诉被告江苏利众餐饮管理有限公司（以下简称“利众餐饮公司”）、叶利娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告王刘洋及其委托诉讼代理人封必树、被告利众餐饮公司的委托诉讼代理人李克金及其与被告叶利娟的共同委托诉讼代理人郑永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告利众餐饮公司双方于2016年12月30日签订的《租房合同》；二、被告利众餐饮公司返还涉案房屋；三、被告利众餐饮公司给付原告所欠租金150000元、电费8125元、违约金50000元，合计208125元，被告叶利娟对被告利众餐饮公司资产不足清偿的债务部分承担补充责任。事实和理由：2016年12月30日，原告与被告利众餐饮公司签订《租房合同》，原告将其所有的位于沭阳县沭城镇人民路天津花园五幢301室饭店出租给被告经营，租期为三年，第一年租金250000元，约定于签订合同时付100000元（已付），2017年1月30日再付150000元，后二年租金分别于2018年1月1日和2019年1月1日各付300000元；如果被告利众餐饮公司在约定的付款期限届满后30日不交租金，原告有则终止合同并追究其经济责任，如构成违约，承担违约金50000元。后被告利众餐饮公司没有按合同约定支付第一年租金150000元，且在经营期间欠电费8125元未付。原告认为，涉案租赁合同合法有效，双方应当严格遵守履行，但被告未依约支付租金，原告依照合同约定解除租赁合同，被告应当及时迁让房屋等。被告利众餐饮公司系个人独资企业，被告叶利娟作为该企业的法定代表人，依法应当对其债务承担补充责任。被告利众餐饮公司、叶利娟辩称：一、同意解除合同；二、被告利众餐饮公司实际使用租赁房屋的时间为2016年12月30日至2017年3月20日，原告要求其给付一年的租金于法无据，也违反了公平原则，且被告利众餐饮公司已经向原告支付的租金100000元高于房屋的实际使用时间，多余部分45000元应当返还被告利众餐饮公司，原告主张的电费同意按发票金额给付；三、原告于2017年3月20日将被告利众餐饮公司经营的饭店大门锁住，并派人阻拦被告饭店的正常营业，其行为违反了租赁合同第三项第二条的约定，被告保留要求原告赔偿损失的权利；四、不同意承担违约金，另外，即使应当承担但原告主张的违约金过高，违反了合同法的规定；五、涉案租赁合同的主体是原告与被告利众餐饮公司，被告叶利娟系被告利众餐饮公司的法定代表人，该租赁合同与被告叶利娟本人无关。根据原、被告诉辩意见，原告与被告利众餐饮公司一致同意解除双方于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》，对此本院予以确认。本案的争议焦点为：被告在履行合同过程中是否存在违约行为；原告要求被告利众餐饮公司给付租金、违约金是否成立；如被告利众餐饮公司应当支付原告相关款项，被告叶利娟是否应当对此承担补充责任。原告为证明其上述主张，向本院提交下列证据予以证实：一、原告与被告利众餐饮公司于2016年12月30日签订的租赁合同一份，拟证明被告利众餐饮公司未按合同约定于2017年1月30日前向原告交付租金100000元，其行为已构成违约，应承担违约金；二、被告利众餐饮公司工商登记信息一份，拟证明其公司的性质；三、电费发票二张，金额分别为5397.15元、2362.98元，拟证明被告利众餐饮公司欠电费7760.13元；四、2017年2月10日原告与沭阳县供电公司签订的电费缴纳协议书一份（复印件），因被告未及时缴纳电费导致供电局对原告不信任而需与原告签订协议书，约定原告必须按时缴纳电费，拟证明被告在饭店经营期间电费缴纳都困难，说明被告无法经营的事实。对原告出示的上述证据，被告利众餐饮公司、叶利娟发表如下质证意见：对于证据一租赁合同没有异议，但合同双方为原告与被告利众餐饮公司，被告叶利娟只是履行职务行为；对于证据二真实性无异议，但营业执照显示是有限公司，并不是原告所称的个人独资企业；对证据三没有异议；证据四系复印件，对三性均有异议。被告针对其上述辩解，向本院提交下列证据加以证实：一、照片四张，拟证明涉案房屋的门自2017年3月20日一直由原告锁住，被告无法经营，且原告已经将涉案房屋对外招租的事实；二、沭阳县市场监督管理局出具的工商登记信息一份，拟证明被告利众餐饮公司系有限责任公司，有三名股东，被告叶利娟系公司法定代表人，其行为系职务行为；对被告出示的上述证据，原告发表如下质证意见：对证据一真实性不持异议，但该照片不能证明原告违约及影响被告经营，因为饭店除了照片上显示的大门外，在北边还有电梯通道，正常客人均是乘坐电梯进入饭店。另外，被告在经营期间因经营不善欠职工近50000元工资，并经劳动仲裁部门处理，原告锁门是为了防止夜间财产被盗，且当时被告已好长时间不再经营饭店；对证据二的三性无异议。结合原、被告庭审陈述及其出示的上述证据，本院对以下事实加以确认：2016年12月30日，原告与被告利众餐饮公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于沭阳县沭城镇人民路天津花园第五幢301号房屋及其相关附属设施、餐桌椅等设备（见附件单）租赁给被告利众餐饮公司用于经营饭店使用。租赁期限为三年，即从2016年12月30日至2019年12月30日止。第一年租金250000元，合同签订后被告应给付100000元，2017年1月30日前付150000元；第二年租金为300000元，2018年1月1日前一次性付清；第三年租金为300000元，2019年1月1日前一次性付清。关于违约责任约定：如一方违约，则赔偿另一方租赁费用20%共计50000元；如被告利众餐饮公司在付款约定期满后30天不交租金，原告有权终止合同并追究其经济损失，如被告利众餐饮公司无故终止合同，租金概不退还。合同签订后，被告利众餐饮公司依约向原告支付了第一年租金中的100000元，原告将租赁物交付被告利众餐饮公司。由于被告利众餐饮公司未能按合同约定于2017年1月30日向原告交纳150000元租金，双方发生矛盾，原告于2017年3月30日将被告利众餐饮公司经营的饭店大门锁上，并于次日诉至本院要求处理。另外，被告利众餐饮公司在经营期间未按时缴纳电费，原告分别为其垫付电费5397.15元、2362.98元，合计7760.13元。本案在诉讼过程中，被告利众餐饮公司于2017年6月12日将租赁房屋及相关物品返还给原告。原告于同日向本院申请撤回第一、二项诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告利众餐饮公司双方于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》不违反相关的法律法规，系有效合同，本院予以确认。原告与被告利众餐饮公司签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“乙方（被告利众餐饮公司）如在付款约定期满后30天不交租金，甲方（原告王刘洋）有权终止合同并追究由乙方的经济责任，另乙方无故终止合同，租金概不退还。”根据合同约定，被告利众餐饮公司应当于2017年1月30日给付原告第一年租金中的150000元，但其并未按约支付，其行为构成违约，故原告要求被告利众餐饮公司承担违约金50000元有事实和法律依据，本院予以支持。原告依照合同约定要求解除其与被告利众餐饮公司签订的《房屋租赁合同》，被告利众餐饮公司在庭审中表示同意解除，并于2017年6月12日将租赁房屋及相关物品返还给原告，故原告申请撤回第一、二项诉讼请求，对此本院予以照准。另外，虽然被告利众餐饮公司在履行合同过程中违反合同约定未向原告支付租金150000元，原告可以按照合同约定行使自己的合法权益，但原告于2017年3月30日以此为由将被告利众餐饮公司经营的饭店大门锁上，造成其无法对外经营，故对原告要求被告利众餐饮公司给付第一年下欠租金150000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告利众餐饮公司给付其电费7760.13元，被告利众餐饮公司亦同意给付，对此本院予以确认。被告利众餐饮公司要求原告退还45000元租金无事实和法律依据，本院不予采纳。原告要求被告叶利娟对被告利众餐饮公司资产不足清偿的债务部分承担补充责任无法律依据，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏利众餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王刘洋支付电费7760.13元、违约金50000元，合计57760.13元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4422元（原告预交2211元），减半收取2211元，由原告负担1000元、被告江苏利众餐饮管理有限公司负担1211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院（户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行，征收单位为宿迁市中级人民法院），同时向该院预交上诉案件受理费1067元。审判员　马晓丽二〇一七年六月二十七日法官助理　孟丽娟书记员　韦　杰书记员　吕梦月附录法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。搜索“”