（2017）川1524民初570号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-06-30
案件名称
成都市泰和物业管理有限公司与李竺物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
长宁县人民法院
所属地区
长宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市泰和物业管理有限公司,李竺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1524民初570号原告：成都市泰和物业管理有限公司，住所地四川省成都市双流县东升街道三里坝社区“三里风物”。法定代表人：蒋子文，总经理。委托诉讼代理人：张勇，男，该公司职工。委托诉讼代理人：杨德全，长宁县长宁第二法律服务所法律工作者。被告：李竺，女，1972年11月21日出生，汉族，住四川省长宁县。原告成都市泰和物业管理有限公司与被告李竺物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都市泰和物业管理有限公司的委托诉讼代理人张勇、杨德全、被告李竺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都市泰和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判决被告给付原告物业管理服务费2810.40元；案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年10月31日签订《前期物业服务合同》，约定了物业管理服务费用按住房面积每平方米0.80元/月，非住宅按1.20元收取，每年按时交物管服务费。截止2015年10月，被告尚欠原告物管服务费2810.40元，经原告多次催收未果，故原告提起诉讼。被告李竺辩称，被告的门市租给了罗老板，应由使用人罗老板承担物业服务费；其门市临街且通行独立于小区之外，没有享受到物管服务，原告对漏水和被盗没有尽到管理义务，造成业主的损失；民事纠纷诉讼时效为2年，超过诉讼时效内的物管费应当不予认定；要求与原告解除合同关系。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原、被告身份信息；2、《【鑫盛·时代庭园】前期物业服务合同》；3、《【鑫盛·时代庭园】临时管理规约》；4、2012年10月31日，被告李竺签署的《承诺书》。被告李竺对原告出示证据的真实性均无异议。被告围绕答辩主张提交了如下证据：1、照片五张。证明目的为2013年发生了漏水，原告没有履行职责。被告在庭审后提交了如下证据材料：2、2012年11月1日至2013年10月31日物业管理费收据复印件2张。原告成都市泰和物业管理有限公司对被告出示证据的质证意见为：门市内漏水不属于服务范围，门市外漏水的问题是开发商管理的范畴，不能证明原告未履行合同义务。本院对上述证据材料认定如下：被告在庭审后提交的材料2，与原告的诉讼请求能够相互印证，对被告缴纳了一年物管费的事实予以确认；原、被告提供的其他材料，经当庭质证，对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年10月31日，原告成都市泰和物业管理有限公司（甲方）与被告李竺（乙方）签订了《【鑫盛•时代庭园】前期物业服务合同》，约定乙方委托甲方实行前期物业管理服务，并载明：“第一条，物业基本情况……4、乙方所购住房基本情况，房号商**、商**，建筑面积**、**平方米。第二条、前期物业委托管理服务期限，自乙方购房之日起至【鑫盛•时代庭园】业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止……第六条，物业管理服务费用（不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造费用），1、收费标准，按建筑面积收取，住宅用房按每平方米0.8元/月收取；非住宅用房（商铺）按每平米1.2元/月收取；2、前期物业管理服务费计算的起始时间，乙方应当从交房之日起开始计算；交房之日先预交12个月。以后按年缴纳,每年度的末月最后一周内缴纳下一年度的物业管理费用……第十四条，违约责任……4、乙方违反本合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方或者委托的物业企业有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按应缴金额每天5‰向甲方支付违约金……”被告李竺在合同上签字确认，同时领取临时管理规约并签署遵守临时管理规约的承诺书。同日，被告李竺缴纳了两套房屋2012年11月1日至2013年10月31日的物业管理费共1405.20元。因被告李竺此后逾期未缴纳物业管理费，原告起诉来院。本院认为，原告成都市泰和物业管理有限公司与被告李竺签订的《【鑫盛•时代庭园】前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告有权依据合同约定要求被告支付物业管理费用。被告李竺所有的两套门市物业管理费合计117.10元/月（49.17平方米×1.2元/平方米+48.42平方米×1.2元），合计每年物业管理费1405.20元。被告李竺已支付2012年11月1日至2013年10月31日的物业管理费，故截止2015年10月31日尚未支付的物业管理费应为2810.40元（1405.20元/年×2年）。但鉴于原、被告在实际履行物业服务合同中，因被告所有权物位置的特殊性，基本未享受到原告提供的物业服务内容，其合同约定缴纳的费用与小区内享受了全部物业服务内容的住宅业主所缴纳费用相比，显失公平，且被告提出的原告诸多服务存在瑕疵符合实际，故本院对该案被告应缴纳的费用适当予以调整，被告李竺应按原告主张的60%缴纳物业管理费，即1686.24元（2810.40元×60%）。被告李竺提出原告的起诉部分超过诉讼时效的主张，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间可以从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，原、被告至今仍在履行《【鑫盛•时代庭园】前期物业服务合同》，故原告的起诉未超过诉讼时效，对被告的主张本院不予支持。被告李竺称将门市出租给罗老板，应由罗老板承担付款义务。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告在庭审中没有提供物业使用人的基本信息，原告也未请求追加物业使用人参加诉讼，且即使被告与物业使用人存在关于交纳物业服务费的约定，被告仍需负连带交纳责任，不能免除其责任，故本院对被告李竺的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李竺在本判决生效后十日内向原告成都市泰和物业管理有限公司支付从2012年11月1日至2015年10月31日（2012年11月1日至2013年10月31日已缴纳）的物业管理费1686.24元；二、驳回原告成都市泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李竺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 纪昕玥二〇一七年六月二十七日书记员 高冰清