（2017）川19民终478号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-14

案件名称

周文海与伏军、赵丽梅、苟芮豪房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

法院

四川省巴中市中级人民法院

所属地区

四川省巴中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周文海,伏军,赵丽梅,苟芮豪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省巴中市中级人民法院民事判决书(2017)川19民终478号上诉人（原审被告）：周文海（曾用名周玉），男，汉族，1983年2月19日出生，农民，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：杨政，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：伏军，男，汉族，1969年12月12日出生，居民，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告）：赵丽梅，女，汉族，1979年8月19日出生，农民，住四川省巴中市巴州区。系被上诉人伏军之妻。委托诉讼代理人:刘爵军，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：苟芮豪，男，汉族，1990年6月25日出生，居民，住四川省巴中市巴州区。上诉人周文海因与被上诉人伏军、赵丽梅、苟芮豪房屋租赁合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院(2017）川1902民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周文海的上诉请求：1、请求撤销（2017）川1902民初260号判决；2、判令上诉人与被上诉人2014年12月22日签订的合同有效，被上诉人应当继续履行该合同协议，被上诉人伏军、赵丽梅承担违约责任3万元；3、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：上诉人与被上诉人2014年12月22日签订房屋租赁合同用于上诉人理发，2016年12月因房屋租金市场变化发生争执。被上诉人将租房锁了拒租，反而以上诉人违约起诉上诉人，要求继续租赁房屋。上诉人承租的房屋不能商用，不能办理工商登记。一审认定上诉人主动交钥匙不是事实，屋内的理发设施等未作认定，3万元的装修费用认定脱离实际，因此一审法院作了错误判决。被上诉人伏军、赵丽梅的答辩意见：签订合同时可以看出房屋属于住房，是上诉人想改变房屋的用途。2016年11月左右，上诉人将被上诉人入户门外的广告灯箱拆走了，并长期没有经营，后被上诉人打电话催收租金，才知道上诉人没有经营了，通过打电话、发信息才得知上诉人明确表示不再租被上诉人的房子，钥匙是2016年12月31日交给被上诉人。双方签订的《租房协议》约定：乙方在重新装修此房屋后必须租赁此房屋五年以上（含五年），如乙方重新装修后未租赁此房屋在五年以上（含五年），乙方需赔偿甲方原装修费用3万元，该约定是双方的真实意思表示。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人苟芮豪未向本院提交书面答辩状。被上诉人伏军、赵丽梅一审诉讼请求：1.判决二被告赔偿原告房屋装修费3万元及装修期间待租的经济损失，同时赔偿损坏的家具及其他物品。2.判决二被告承担连带赔偿责任。3.判决二被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月22日，原告伏军（出租房、甲方）与被告周文海、苟芮豪（租房方、乙方）签订了房租协议（乙方用作开理发店），约定：“一、乙方租用甲方的住房，租用期为5年，2015年1月1日至2020年1月1日，房屋第一年租金为24000元，第二年租金为26000元，以后每年租金随行就市。……七、乙方在租用甲方房屋时需装修，但乙方在装修时不得随意改变房屋的主体结构。乙方重新装修时需将甲方原来的装修打掉一部分，但乙方在重新装修此房屋后必须租赁此房屋五年以上（含五年），如乙方重新装修后未租赁此房屋在五年以上（含五年），乙方需赔偿甲方原装修费用3万元”。2016年12月6日原告向被告周文海催收租金，被告周文海向原告回复短信“租不起了”、“费交清了就给你”、“肯定要给你，房子我又抬不走”等内容，后被告周文海将租赁房屋钥匙交给原告。后原、被告因房屋内装修损失协商无果而酿成纠纷。一审法院认为，原、被告之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案中，被告周文海对原告催收租金的短信回复应视为其明确表示不履行合同主要债务，随即将租赁房屋钥匙交给原告应视为解除合同。原、被告签订《租房协议》中约定：“如乙方重新装修后未租赁此房屋在五年以上（含五年），乙方需赔偿甲方原装修费用3万元”。被告在对承租房屋进行大规模装修（将住房改装为营业用理发店）后并未按照合同约定租赁此房屋五年以上（含五年），理应赔偿原告方原装修费用。关于原告要求被告赔偿房屋装修期间待租经济损失和赔偿损坏的家具及其他物品的主张，因原告未能提供相应证据予以佐证，不予支持。二被告系合伙关系，应承担连带责任。据此判决：被告周文海、苟芮豪在本判决生效后十日内共同赔偿原告伏军、赵丽梅房屋装修损失款30000元并互负连带责任。二审审理中，上诉人提交了案涉房屋的照片两组，一组是上诉人租赁案涉房屋装修后的照片，一组是被上诉人伏军、赵丽梅将案涉房屋重新租赁给他人后的照片，证明上诉人的装修现已由被上诉人租赁给他人使用。被上诉人伏军、赵丽梅质证认为，照片都是上诉人开业时照的，上诉人的洗头床都在院坝里，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人伏军、赵丽梅提交了以下证据：一是邻居陈俊明、蒋道刚的证言，证明2016年11月上诉人主动撤走并一直关门，被上诉人伏军、赵丽梅是2017年4月才将房屋另行租给他人；二是2017年3月23日伏军、赵丽梅与王维签订的《房屋租赁合同》，证明从2016年12月22日至2017年3月23日案涉房屋一直空置，不存在违约，且遭受了租金损失；三是录音U盘一个，证明双方在2016年12月就房屋续租未达成一致，上诉人不再租赁案涉房屋，双方就房屋装修损失进行过调解，但未达成一致意见。上诉人周文海质证认为，对租赁合同的真实性无异议，反而证明被上诉人存在违约行为；两份证人证言与被上诉人系邻居，没有证明人的身份证明，应不能作为证据；对录音未提出异议。对双方提交的证据，本院认定如下：一、对上诉人提交的照片两组，可以证实上诉人在租赁房屋后对案涉房屋进行了装修。但照片中亦能看出案涉房屋的门口确实堆放有洗头床，且前后照片中的墙纸也不一样。因此，被上诉人质证意见成立，上诉人的装修现已由被上诉人租赁给他人使用的主张不能成立。二、对被上诉人提交的证人陈俊明、蒋道刚的证言，因未提交证人的身份情况证明，且上诉人予以否认，对该证据本院不予采信；对伏军、赵丽梅与王维签订的《房屋租赁合同》，上诉人对其真实性予以认可，本院予以采信；对当庭播放的录音资料因系双方的真实声音录制，且当庭未提出异议，本院予以采信。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。伏军与周文海、苟芮豪签订的《租房协议》对租赁房屋的租用时间、租金等进行了约定，还约定承租人若重新装修后未租赁此房屋在五年以上（含五年），承租人需赔偿出租方原装修费用3万元。《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于伏军与周文海、苟芮豪签订的《租房协议》是否已经解除的问题。周文海、苟芮豪签订《租房协议》后，对房屋进行了装修，租赁满2年后，2016年12月双方因租金给付发生纠纷，在双方的短信记录中，周文海向伏军回复短信“租不起了”、“费交清了就给你”、“肯定要给你，房子我又抬不走”等内容，后周文海将所租赁房屋的钥匙交给了伏军，且双方还在第三方的组织下对合同解除后的装修等费用损失进行了协商，因对装修费用的赔付问题，双方分歧较大，导致调解未成。根据微信聊天记录、录音记录等证据可以认定，双方已经于2016年12月31日交还案涉房屋钥匙时解除了《租房协议》。上诉人周文海主张被上诉人将租房锁了拒租的理由不能成立，要求继续履行合同的请求本院不予支持。二、关于周文海、苟芮豪是否应当支付原装修费用3万元的问题。上诉人周文海、被上诉人苟芮豪租赁房屋后，对房屋重新进行了装修。在租赁案涉房屋未满五年不再租赁而解除合同时，根据双方签订的《租赁协议》第七条“乙方在重新装修此房屋后必须租赁此房屋五年以上（含五年），如乙方重新装修后未租赁此房屋在五年以上（含五年），乙方需赔偿甲方原装修费用3万元”的约定，双方在未租满5年的情形下解除租赁合同，上诉人应当支付被上诉人伏军、赵丽梅案涉房屋原装修费用3万元。周文海主张其装修由被上诉人仍在使用，不应支付被上诉人伏军、赵丽梅案涉房屋的原装修费用3万元的理由不能成立，对其请求本院不予支持。综上，上诉人周文海的上诉理由不能成立，对其请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人周文海负担。本判决为终审判决。审判长　刘伯梅审判员　王　军审判员　杨　垚二〇一七年六月二十七日法官助理　陈长育书记员　辜　迅微信公众号“”