（2017）沪01民终5385号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
李德水诉上海红霏建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李德水
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5385号上诉人（原审原告，反诉被告）：李德水，男，1986年10月28日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海红霏建材有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路3003弄18号595座。法定代表人：郑金华，总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。上诉人李德水因与被上诉人上海红霏建材有限公司（以下简称红霏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李德水上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉请。事实和理由：上诉人在租赁场地上的房屋都是自己建造的，并在一审中提交了相关证据，房屋被拆的时候是经过价值评估的，被上诉人应当对上诉人赔偿损失。被上诉人红霏公司辩称，上诉人是通过唐某承接了承租人权益，合同约定是不允许有新搭建建筑的。房屋被政府以违章建筑拆除，被上诉人也没有取得任何补偿，请求维持原判。2016年1月，李德水向一审法院起诉请求：1、请求确认李德水与红霏公司双方的《场地房屋租赁合同》无效；2、红霏公司赔偿李德水建筑房屋及构筑物费用、装修费用、地坪费用、水电安装费用、消防设备费用、上下水道建造费用、办公设施等损失，具体以评估为准；3、红霏公司赔偿李德水的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等暂定人民币7,000元（以下币种相同）；4、红霏公司赔偿李德水雇员损失暂定8,484元；5、红霏公司赔偿李德水营业损失暂定21,000元；6、红霏公司退还多收的水电费差价926元。红霏公司不同意李德水的诉讼请求，并提出反诉请求：1、李德水支付给红霏公司场地房屋使用费19,210元；2、李德水支付红霏公司水电费2,002元。一审法院认定事实：2011年12月29日由红霏公司作为甲方，案外人唐某作为乙方签订《场地房屋租赁合同》一份，合同约定：一、场地的座落、面积：1、甲方拥有出租权的场地座落于上海市闵行区XX镇XX村XX路XX号院内；2、甲方出租给乙方使用的土地面积共1亩，房屋为36A；二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为建材经营使用；2、在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该场地的使用用途；三、租赁期限：1、该场地租赁期自2012年1月1日起至甲方搬迁为止，乙方须无条件配合，场地每年租金以甲方通知为准；2、租赁期满，本合同自动终止，甲方有权收回全部出租的场地，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前向甲方提出书面意向书，双方可在对租金、租赁期限等合同内容达成一致意见，并于合同到期一个月之前签订新的租赁合同，乙方应于签订续租合同的当日交付下一年度的租金；乙方未遵循上述约定的，视为放弃续租权，甲方有权与第三人签订租赁合同；四、租金及支付方式：1、该场地以亩为单位计算，每亩的租金为46,000元；2、租金以年为单位支付，应于每年1月10日之前一次性付清，先付后用；五、其他费用：1、乙方在租赁期限内，使用水和电。进户线路与水装置由甲方统一安装、一户一表（费用由乙方承担），水电费按自来水公司和电力公司收费价格结算，如总表与分表有差异，则差额部分由各户按实际用量比例分摊，费款乙方应于自来水公司及电力公司规定的缴费最后期限的十日前交给甲方，由甲方统一收取后交给有关单位，电话安装及花费由乙方自行承担；2、乙方在租赁期限内，消防费用按租赁面积分摊，卫生费用按户收取，路灯费和联防费等按月按亩结算，上述费用均为乙方支付。乙方需办理的暂住证、务工证、治安证等费用由乙方承担。……八、合同的变更、解除和终止：1、租赁期满，合同自然终止。乙方应将承租的场地和建筑物及大棚于合同到期日之前交给甲方，并于同日搬出所有物品；如有留放的任何物品，在合同期限届满之前未征得甲方书面同意的，均视为乙方自动放弃所有权，可由甲方自行处理；2、因不可抗力的因素导致合同无法履行，以及由于政府及市场规划（包括甲方根据市场情况进行的规划和调整，下同）和动拆迁的需要，导致合同无法履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求；九、违约责任和纠纷的处理：因可能发生不可抗力及政府行为，为了把损失降低到最低限度，甲方已提醒乙方进行相关保险。如遇到政府和市场规划需要搬迁的，则甲、乙双方均应无条件服从政府和市场规划需要予以搬迁。因此而导致财产损毁和造成甲、乙双方损失的，双方互不承担责任。一审庭审中，红霏公司确认李德水是从案外人唐某处转让取得了涉案场地及房屋的承租权。合同履行过程中，李德水的租金支付至2015年12月31日止。2015年11月10日，闵行区A办公室向包括李德水在内的租赁户发出《告知书》一份，告知:根据市、区两级政府关于开展拆违和环境综合整治的相关要求，许泾村辖区范围内的整治工作已开始进行，各业主（租赁户）应按照《公告》中的所确定的时间节点（2015年12月15日）前自行搬离所租赁的违法建筑房屋（简易窝棚），对于不予以配合的单位（人员）将被依法强制清退；根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》及《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律、法规规定，未经规划及相关部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，依法应当予以拆除，对存有违法建筑的单位、村民（租赁户），应在2015年12月30日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员，并自行拆除违法建筑，对拒不自行拆除的，行政执法部门将依据相关法律法规，依法予以强制拆除，一切后果自负。2015年12月9日，红霏公司向包括李德水在内的承租户发出《告知书》，承诺对在2015年12月30日前搬离的租户进行退还本年度3个月租金作为补偿，并告知如逾期未搬离的租户不对其进行租金补偿。2015年12月31日，梅陇镇拆违和环境整治推进办向相关承租户发出《告知书》一份，称：因许泾村虹梅南路西片西南木材市场拆违和环境专项整治工作需要，需拆除XX路XX号场地院内全部违法建筑，闵行区B办公室已于2015年12月7日发放了整治公告，要求租赁户在2015年12月15日前做好清退、搬离工作，我司已于2015年12月9日发放了《告知书》，通知各承租后搬迁，根据目前工作进度，现再次告知如下：自2016年1月1日起，对该区域实行封闭式管理，租赁户货物、设备只许搬离，不许搬入，无关人员只许出，不许进；2016年1月8日起，对该区域场地房屋全部停止供水、供电；2016年1月11日起，对还未拆除违法建筑的将组织强行拆除，望各承租户抓紧时间搬离。2016年1月6日，红霏公司再次向相关承租户发出《告知书（二）》一份，重申前述闵行区A办公室及红霏公司所作的告知书的有关内容，并告知:2016年1月8日下午起，红霏公司将对涉案场地房屋停止供水、供电，2016年1月11日起，政府部门将对违法建筑开始实施拆除，为了便于搬离工作的顺利开展，红霏公司将对在规定期限日前搬离的租户补偿5个月租金，对于逾期未搬离的承租户，红霏公司不再进行补偿，造成的一切损失由逾期未搬离户自行承担。一审法院认为：案外人唐某与红霏公司所签订的《场地房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，但由于唐某与红霏公司之间租赁合同关系所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地，根据我国《土地管理法》中农民集体所有土地的使用权不得出让转让或出租用于非农业建设的规定，当事人擅自改变土地用途，约定将系争场地用作建材经营使用，且该土地上建设的房屋亦未取得相关规划许可，明显违反《土地管理法》及《城乡规划法》的禁止性规定，故案外人唐某与红霏公司之间的租赁合同关系当属无效。李德水系从案外人唐某处转让取得了涉案房屋及场地的承租权，一审庭审中红霏公司亦确认李德水的实际承租事实。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。但红霏公司参照合同约定的租金标准计收涉案场地房屋的占用使用费，并无不当。关于李德水要求按照红霏公司就涉案租赁场地房屋取得的所有补偿款的70%向李德水进行赔偿，一审法院认为，李德水系向红霏公司租赁使用相关场地及房屋，《场地房屋租赁合同》还特别约定了对于签订时已经存在的房屋和大棚的处理，以及不得新建建筑物和构筑物、经书面许可方可装修等各自权利义务，由此可见，相关房屋应在李德水承租之前即已存在，李德水认为相关房屋由其自行建造、搭建的意见，与上述合同内容明显不符，亦无证据佐证，一审法院难以采信。此外，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。李德水亦未能提供相应证据证明其经由红霏公司同意对所租房屋进行了添附、装修附合。现涉案房屋已作为违法建筑被强制拆除，且红霏公司亦否认已取得任何拆违补偿，李德水的该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于李德水要求红霏公司赔偿的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等以及雇员损失、营业损失，一审法院认为，合同无效的损害赔偿在性质上属于缔约过失责任，在赔偿的对象上，指向信赖利益而非履行利益的损失。李德水主张的上述损失或费用并非在订立合同时基于对红霏公司信赖而产生的损失，更何况李德水对于上述诉请并未提供相应的实质证据加以证实，即李德水无证据对其所主张的诉请加以证实的，理应承担举证不能的不利后果，故一审法院对李德水的这些诉请主张不予支持。关于李德水要求红霏公司退还多收水电费差价的诉请。李德水所主张的电费系在租赁合同履行过程中，李德水依约应支付的费用，且上述费用红霏公司确认已经收到。而李德水据此认为红霏公司存在多收取的情形，但并未提供相应的证据加以证实，李德水所提供的证据仅能说明其在合同履行过程中支付部分水电费的事实。至于红霏公司提起的反诉诉请，要求李德水承担部分未结的水电费，红霏公司仅是提供了一份电表的照片，无法得出李德水存在拖欠水电费未结的客观事实，故一审法院对红霏公司提出的反诉诉请亦不予支持。另依据承租合同的约定，租赁合同约定的土地面积为1亩，并非红霏公司所称的1.1亩土地，而且租赁合同约定的租金为每亩每年46,000元，并非红霏公司所述的租金单价依据。故一审法院认为红霏公司主张的拖欠房屋使用费的依据不足，对此反诉诉请一审法院亦不予支持。一审法院审理后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇一七年二月二十四日作出判决：一、李德水与红霏公司于2011年12月29日就上海市闵行区XX镇XX村XX路XX号院内的1亩土地及36A的房屋所建立的租赁合同关系无效；二、驳回李德水的其他本诉诉讼请求；三、驳回红霏公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取计367.63元,由李德水负担。反诉案件受理费减半收取计165.15元，由红霏公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地，不得用于建设用途。双方当事人签订的《场地房屋租赁合同》因违反法律的禁止性规定而无效。上诉人主张被上诉人对其赔偿所取得的房屋补偿款，但涉案土地上的建筑物均系因属于违法建筑而被有关部门强制拆除，现被上诉人否认其因房屋拆除取得了补偿款，上诉人亦未能提供相应证据证明被上诉人取得了相应补偿款，本院对此难以支持。上诉人主张的机器调试费、拆装费、搬迁运输费、雇员损失、营业损失等，亦缺乏相应的法律依据。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币732.26元，由上诉人李德水负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈强代理审判员 何建审 判 员 李兴二〇一七年六月二十七日书 记 员 曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：