（2016）沪0112民初23270号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-12-01

案件名称

张琪笋、张逸凌与上海同日房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张琪笋,张逸凌,上海同日房地产经纪有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初23270号原告：张琪笋，男，1982年12月14日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告：张逸凌，女，2007年9月6日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。法定代理人：张琪笋(系张逸凌父亲，暨本案原告)。两原告共同委托诉讼代理人：李娟，上海御宗律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈移辉，上海御宗律师事务所律师。被告：上海同日房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：丁铜坤，总经理。委托诉讼代理人：丁凌鸿，女。原告张琪笋、张逸凌诉被告上海同日房地产经纪有限公司(以下简称“同日房产公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，于同年9月26日以简易程序公开开庭进行了审理，原告张琪笋及两原告共同委托诉讼代理人李娟、陈移辉，被告法定代表人丁铜坤及委托诉讼代理人丁凌鸿到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月22日再次公开开庭进行了审理。原告张琪笋及两原告共同委托诉讼代理人李娟，被告之委托诉讼代理人丁凌鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，解除日期为2016年6月20日；2.要求被告立即将上海市闵行区环镇南路XXX弄XXX号XXX室的房屋腾空及恢复原状后交还给原告；3.要求被告支付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，按月租金4,500元的标准计算(每天150元)，水、电、煤及电话费用予以结清；4.要求被告支付逾期付款违约金1,552.50元，自2016年4月13日起至2016年6月20日按月租金4,500元的日千分之五，即每天22.5元计算；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉请第4项，要求被告按月租金4,500元的日千分之五支付自2016年4月13日起至2016年7月1日(共计79天)逾期付款违约金1,777.50元。原告诉请之事实与理由：被告承租原告位于上海市闵行区环镇南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“XXX室”)，双方于2013年2月22日签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2013年4月15日至2019年4月14日止，前三年月租金为4,300元，后三年月租金为4,500元，合同对租金的支付日期、违约责任等作了明确约定。被告在租赁期间存在非法使用房屋即分割房屋、改变房屋结构群租及拖欠租金等违约情形，原告虽多次要求被告恢复房屋原状，并向被告多次催讨租金，但被告均置之不理，故诉至法院。被告辩称：不同意原告之诉请，要求继续履行合同。其理由：1.按合同约定，2016年4月13日起其应向原告支付月租金为4,500元，因其忘了租金的递增部分，仍按月租金4,300元支付，每月少付租金200元。至2016年7月1日收到原告向其发出的律师函后才发现少付租金的事实，被告当天即以转账方式向原告补交三个月的租金递增部分共计600元；2.合同第6条第3款约定，被告有权转租。被告按政府标准进行了转租，原告曾于2016年3月向房管局举报被告有群租行为，被告按房管局要求进行了整改，将原先转租给4户的整改成转租给3户，不属群租。其对承租房屋进行了装修，但不等于改变房屋结构、也不等于破坏承重。原告为支持其诉请，向本院提供以下书面证据及被告的质证意见：1.房屋租赁合同1份，证明双方存在房屋租赁合同关系；2.上海市房地产权证1份，证明原告是产权人，拥有对外出租房屋的权利；3.律师函及邮寄凭证1份，证明原告曾向被告发出解除合同的通知；4.照片1组，证明被告存在非法使用房屋的情况，存在群租现象；5.银行流水1份，证明被告延迟且不足额支付租金。被告对证据1、2、3均予以认可，无异议；对证据4不认可，不知原告起何证明作用；对证据5真实性无异议，但不予认可其证明内容。被告为支持其答辩意见，向本院提供以下书面证据及原告的质证意见：1.提供递交付费流水单1组，证明其按照合同履行了付款义务；2.2016年9月25日拍摄的照片6张，证明被告不存在群租现象(之前有5个电表，其中1个总表，四户人家分别用了4个分表；现在3个电表，其中1个总表，2个分表，分别是2户人家在用)。原告质证意见：对证据1真实性认可，无异议；对证据2，与本案无关联性。该组照片系原告提出合同解除后由被告拍摄，第1张照片反映房屋被进行过分割，有群租痕迹；第2张照片反映出餐厅也有分割痕迹，第3张照片系厨房被分割成卧室，且放了上、下铺的床；第4张照片无异议；第5张照片说明群租现象；第6张照片拍得不全，应该有5个电表，也说明有群租现象。本院经审理认定事实如下：2013年2月22日，张明祥(甲方，系张琪笋之父)与被告同日房产公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定2013年2月22日，张明祥(甲方，系张琪笋之父)与被告同日房产公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将XXX室出租给乙方使用，租赁期限自2013年4月15日至2019年4月14日止共计6年；免租期至2013年4月14日；第1、2、3年月租金为4,300元，第4、5、6年月租金为4,500元；租金为先付后租，押金为4,300元，自2013年7月1日起租金每三个月支付一次，每次支付月提前3日支付租金；乙方必须按规定用途使用所承租之房屋，不得以所租用之房屋供非法使用之行为，若因乙方使用不当造成房屋设备损坏的，由乙方负责赔偿和承担相应的法律责任；乙方应按时支付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达30日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方可终止本合同。合同还约定：租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面申请，经双方同意后，重新租赁合同；此房按政府要求装修，租赁期间甲乙不可违约，若要提前解除合同需经双方协商。该合同还对税、费及物业管理费等事项作了约定。上述合同签订后，被告将XXX室改造成5间房后进行了转租。XXX室原房屋结构为“二室二厅一厨一卫”，即南、北卧室各一间，南部客厅、北部餐厅、厨房和卫生间(位于南、北卧室之间)各一间。改造后，原厨房、餐厅、北卧室、南卧室、客厅分别出租给五户租户居住使用。后因原告向有关部门反映房屋存在群租情况，被告遂将厨房和餐厅合为一间用于堆放杂物、不再住人，客厅、南卧室、北卧室分别租给一户人家，卫生间分隔成南、北两部分，南半间供南卧室租户独用，北半间其他租户合用。过道上安装了五个电表，四个隔间和合用卫生间各一个电表。另查明：2016年5月21日，涉案XXX室房屋业经沪房地闵字(2016)第XXXXXX号登记，权利人为张琪笋、张逸凌。又查明：诉讼中，被告按合同约定向原告支付了至2017年7月的XXX室房屋租金，且已付清至2017年3月的水、电费。本院认为，原、被告自愿订立讼争合同，合同内容于法无悖，具有法律效力，原、被告均应按约履行。根据房屋租赁的相关规定，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租；且原始设计为厨房等其他空间的，不得出租供人居住。现被告将601室的原居住空间及厨房、客厅等结构进行改造后分隔出租。讼争合同履行中被告将租赁房屋进行了结构性改造，属根本违约，讼争合同应予解除，以被告确认收到原告律师函之日即2016年7月1日为讼争租赁合同解除之日；由于被告对601室房屋进行了结构性改造，故合同解除后，被告应将改造部分的建筑予以拆除，恢复房屋原状并腾空后返还给原告。对于601室房屋押金，原告未主张，被告也未请求，故本案之中不作处理。对逾期支付租金之行为，被告应就少交的租金部分承担违约责任，原告以月租金的全部金额作为违约金基数的计算方法依据不足，本院难以采信，应予调整。因原告主张水、电、煤及电话费等费用的诉请，缺乏相关帐单证明现在的欠款情况，诉请金额不明，故本案中不作处理。此外，原告要求被告支付解除合同之后至实际返还房屋之日止租金的诉请，因被告已预付租金至本案法庭辩论终结之后，并无证据证明原告收取租金利益的权利受到损害，故就被告已实际支付租金部分无须再行通过判决确认支付，至于日后被告是否有继续支付房屋租金或使用费的责任，原告可待实际发生后再行妥善解决，本案中对该项诉请不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告张琪笋、张逸凌与被告上海同日房地产经纪有限公司于2013年2月22日所签订的《房屋租赁合同》于2016年7月1日予以解除；二、被告上海同日房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内恢复上海市闵行区环镇南路XXX弄XXX号XXX室的房屋原状并腾空后返还给原告张琪笋、张逸凌；三、被告上海同日房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张琪笋、张逸凌逾期付款违约金237元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告上海同日房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　王静波审　判　员　　由力军人民陪审员　　王晓蕾二〇一七年六月二十七日书　记　员　　周天娇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 关注公众号“”