（2017）京0114民初1397号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-17
案件名称
刘瑛、彭栋梁与北京泰格经济开发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭栋梁,刘瑛,北京泰格经济开发公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初1397号原告：彭栋梁，男，1984年12月14日出生，住湖南省双峰县。原告：刘瑛，女，1985年4月13日出生，住北京市东城区。二原告共同委托诉讼代理人：周海山，北京国锦律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：王意，北京国锦律师事务所实习律师。被告：北京泰格经济开发公司，住所地北京市平谷区滨河工业区零号区22号。法定代表人：刘庆，董事长。委托诉讼代理人：叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铁军，男，1971年10月24日出生，该公司销售总监，住北京市朝阳区。原告彭栋梁、刘瑛与被告北京泰格经济开发公司（以下简称“泰格公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭栋梁、刘瑛的委托诉讼代理人周海山、王意，被告泰格公司的委托诉讼代理人叶月琴、李铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭栋梁、刘瑛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金，以购房款3461466元为基数，每日以0.02%为计算标准，从2016年6月29日计算至实际交房之日（2016年9月5日）止，为47768元；2.判令被告向原告支付迟延办理初始登记产权证违约金，以购房款3461466元为基数，每日以0.01%为计算标准，从2016年10月31日计算至实际产权证办结之日（2017年1月26日）止，为30448元；3.判令被告向原告支付未能正常使用燃气的违约金，以购房款3461466元为基数，每日以0.02%为计算标准，从2016年6月28日计算至实际交房之日（2016年9月5日）止，主张15000元；4.判令被告向原告支付未能正常使用停车场的违约金，以购房款3461466元为基数，每日以0.02%为计算标准，从2016年6月28日计算至实际交房之日（2016年9月5日）止，主张20000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2014年1月18日签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定被告应在2016年6月28日前向原告交付房屋，原告按合同约定支付购房款3461466元。在合同履行过程中，被告由于自身原因逾期交付房屋并迟延办理初始登记，同时被告交付的房屋燃气至今无法使用，停车场也无法使用。被告的行为已经明显违约，给原告日常生活造成极大不便，并给原告造成较大的经济损失，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。泰格公司辩称：第一，针对诉讼请求1的答辩意见。自约定交房日之次日2016年6月29日至实际交房日2016年9月5日共逾期69天，其中，依据《北京市商品房预售合同》附件十一第四条第3款的约定，因政府命令和雾霾天气导致的停工天数84.5天应予扣除。因此，答辩人不应承担违约责任。第二，针对诉讼请求2的答辩意见。1.双方仅约定答辩人应于2016年10月30日之前取得初始产权登记证，并未约定答辩人应于何日之前开始办理初始产权登记，因此，被答辩人所称答辩人“迟延办理初始登记”没有合同和法律依据。2.答辩人积极办理和推进初始产权登记进程，没有任何主观上的拖延和延误，最终在合理周期内取得初始产权登记证（即不动产权证书），答辩人对此不存在任何责任。依据现行规定，答辩人在取得望都家园二期北区《建筑工程竣工验收备案表》（2016年8月29日）、满足全部业主实际收房（部分业主2016年9月11日收房）及交纳维修基金条件后，才能着手办理整栋楼宇的初始产权登记。为加快进程，答辩人早在全部业主收房之次日即2016年9月12日，就已经提前向相关主管部门提交了初始产权登记所需申请文件，并积极推动整个办理进程，最终于2017年1月26日取得初始产权登记证，整个周期共花费137天。该周期与双方原定周期124天（自约定交房之次日2016年6月29日至双方约定的取得日2016年10月30日）相比较，仅超出13天。需强调的是，在办理过程中，2016年10月前后，因政府部门更换操作系统导致无法正常办理备案登记天数约30天。如果将这30天的因素考虑在内，经过答辩人的努力，答辩人仅用107天就完成了审批手续，比原定周期124天还少了17天。因此，答辩人已在合理周期内取得了初始产权登记证，对此不应承担法律责任。3.退一步说，假如贵院简单适用合同约定，判令答辩人就迟延取得初始产权登记证承担违约责任，那么，用于计算违约责任的天数，应按以下方式予以扣减：（1）自双方约定的取得初始产权登记证日2016年10月30日之次日起，至答辩人实际取得初始产权登记证日2017年1月26日，共计88天。（2）如前文所述，依据《北京市商品房预售合同》附件十一第四条第3款的约定，因政府命令和雾霾天气导致的停工天数84.5天应予扣减，被告可能承担的违约责任天数最多为3.5天。第三，针对诉讼请求3和4的答辩意见。2016年6月25日之前，望都家园二期北区的燃气已接通入户、公共停车场已达到停车条件，且均通过验收，符合答辩人与被答辩人签署的《北京市商品房预售合同》第十三条的约定。并且，被答辩人已签署燃气合格单；地面车位及地下车库的使用，应按双方合同约定的条件，由被答辩人根据自己的需要，或购买或承租。如果承租，应单独与物业公司签署协议及付费。这些都与答辩人延期交房无关。答辩人因延期交房承担的责任仅限于延期交房本身，不能扩大及于燃气、地面车位及地下车库。因此，被答辩人的诉讼请求3和4应予驳回。第四，针对诉讼请求1和3、4的答辩意见。《北京市商品房预售合同》第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”已被涵盖在第十二条“交付条件”第3款约定的房屋交付时应满足的条件中，针对答辩人迟延交房这一违约行为，被答辩人在接收房屋并正常使用燃气、停车场设施的情况下，将第十二条和第十三条的约定累加，并主张答辩人按第十四条“延期交房责任”的约定承担多重违约责任，进而分别提出诉讼请求1、3和4，属于重复计算，显然与双方约定不符，也违反了公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案事实和证据本院认定如下：2014年1月18日，泰格公司（出卖人）与彭栋梁、刘瑛（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定房屋坐落为北京市昌平区北七家镇平坊村望都家园二期北区×#住宅楼×层×单元×，房屋总价款为3459899元（后在交房时根据实测面积结算房屋总价款为3461466元），出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房。合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”中约定燃气2016年6月25日达到接通入户条件，公共停车场2016年6月25日达到停车条件，上述设施未能在2016年6月25日前达到使用条件按合同第十四条约定处理。合同第十四条“逾期交房责任”约定逾期30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同第二十二条“产权登记”第一款“初始登记”约定出卖人应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人原因未能在约定的期限内取得初始登记的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同附件十一《补充协议》第三条约定：“关于房屋的交付。……2、因买受人的原因，致使未能按照合同约定的日期办理房屋交接手续的，按照以下两种情况处理：（1）逾期不超过30日的，视为出卖人已于房屋交付通知书载明的买受人应收房的起始日期向买受人交付了房屋……3、除不可抗力外，因遵守国家法律法规和政府命令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程，或因政府部门公布的公共卫生事件，导致房屋无法按时交付及/或市政基础设施及/或其他设施不能如期如约达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需因此承担违约责任。但，双方协商一致同意解除合同或变更合同的除外。”合同签订后，彭栋梁、刘瑛按照约定支付了购房款，泰格公司于2016年8月29向彭栋梁、刘瑛发送的《入住通知书》要求其于2016年9月5日上午前往销售中心办理入住手续。彭栋梁、刘瑛于2016年9月5日与泰格公司办理了房屋交接手续。另彭栋梁、刘瑛举证泰格公司曾发送过一份《逾期入住违约金说明》，该说明载明，按照《商品房预售合同》约定，泰格公司已经延期交付房屋，构成违约，但是违约的原因是因为政府相关命令导致，政府相关命令包括：京建发【2014】418号、京建发【2015】97号、京建发【2015】275号。泰格公司认为因政府命令导致工程停工37天，该天数应当从延期天数中扣除，该期间不计算违约金。泰格公司认可《逾期入住违约金说明》的真实性，但称该说明只在公司内部传阅，并未向业主发放。经查，京建发【2014】418号文要求，在2014年APEC会议召开期间（11月3日零时-11日），本市行政区域内的所有房屋建筑和市政基础设施工程施工现场停止一切施工作业；京建发【2015】97号文要求，为做好全市施工现场扬尘污染防治工作，自3月20日零时至3月31日24时，全市所有施工工地停止土石方、渣土运输等作业，施工现场的渣土、砂石运输车严禁上路行驶；京建发【2015】275号文要求，为做好中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动，自8月20日零时至9月4日24时，全市所有施工工地停止土石方、建筑拆除作业，并做好裸露土方的覆盖及洒水降尘工作。以上三次停工，泰格公司提交了施工单位制作的《停工报告》。庭审过程中，泰格公司另举证新闻报道、政府公告证明因雾霾预警、工地事故等，政府相关部门要求工地停止施工。泰格公司主张因以上原因导致的施工延期亦应从违约天数中扣除。2017年1月26日，涉案房屋所在楼栋取得不动产权证书，登记地址为昌平区立汤路60号院35号楼。2015年12月16日，泰格公司验收了施工单位施工的涉案房屋所在小区的地下车库施工工程。2015年12月20日，涉案房屋所在项目天然气供应工程验收合格。2016年5月12日，泰格公司验收了施工单位施工的涉案房屋所在小区地上道路（包括地上停车场铺装）施工工程。另查，涉案房屋所在小区的地下停车场现未投入使用。泰格公司称地下车库空间包括产权车位和人防工程，目前出售或出租方案尚未得到有关部门的答复。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、京建发【2014】418号通知、京建发【2015】97号通知、京建发【2015】275号通知、停工报告、《逾期入住违约金说明》《入住通知书》、《房屋交接单》、照片、竣工验收记录、车库质量验收交接单、新闻报道、政府公告、不动产权证书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不具备法定无效之情形，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的预售合同中约定了泰格公司应于2016年6月28日前交付房屋，于2016年10月30日前取得产权初始登记，但泰格公司实际通知彭栋梁、刘瑛于2016年9月5日交房，于2017年1月26日取得产权初始登记，存在延期行为，应承担相应的违约责任。关于泰格公司提出的因雾霾原因及政府命令停工的期间应在延期天数中予以扣除的主张，依据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件《补充协议》第三条第三款约定，因政府命令导致房屋延期交付的，延期期间不承担违约责任，但泰格公司仅提交了北京市住建部门关于工地临时停工的三个文件及相应的停工报告，其中仅有京建发【2014】418号文要求停止一切施工作业，其他两个政府文件仅要求停止土石方等作业，在此期间泰格公司仍可进行其他类型的施工作业，泰格公司亦未举证该两份文件涉及的期间施工进度恰好处于土石方作业中，因此京建发【2014】418号文导致的停工期间9日应发生相应顺延交房日期的法律后果，泰格公司无须向彭栋梁、刘瑛承担违约责任，其他两个文件涉及的期间不能作为延期交房的免责事由。除上述三个文件涉及的期间外，泰格公司主张扣除的其他停工期间没有提交停工报告，无法证明停工真实发生，泰格公司也没有举证证明政府要求在此期间停止一切施工作业，故泰格公司主张的该部分期间不能作为延期交房的免责事由。关于计算逾期交房违约金的截止日期，依据《补充协议》第三条第2款第（1）项的约定，应以泰格公司通知的交房日期而不是实际收房的日期确定。因泰格公司通知彭栋梁、刘瑛于2016年9月5日办理入住手续，故延期交房违约金的截止时间应为2016年9月5日，扣除上述9日的停工时间，泰格公司应按照延期60日承担逾期交房的违约责任。关于逾期办理初始登记的违约责任，双方签订的《北京市商品房预售合同》中并未约定可以免除或减轻逾期办理楼栋初始登记违约责任的合理理由，且本院认定的可以扣除的停工天数仅为9日，不足以对泰格公司办理产权初始登记的时间造成重大影响，故本院认定泰格公司延期办理初始登记的天数为88日。关于彭栋梁、刘瑛提出的2016年6月28日至实际交房之日未能正常使用燃气和停车场的违约金，合同约定燃气2016年6月25日达到接通入户条件，公共停车场2016年6月25日达到停车条件，事实上涉案房屋的燃气和停车场均于双方约定的交付时间前完成竣工验收，已经达到接通入户和停车条件。且地下车库为产权车位或者人防工程，不属于业主共有的车位，不属于公共停车场的范围，故对有关该两项违约金的主张，本院不予支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，逾期交付房屋与逾期办理初始登记的违约金相加数额明显过高，本院根据公平原则及诚实信用原则，结合彭栋梁、刘瑛的实际损失、当事人的过错程度及预期利益等综合因素对延期交房和延期办理初始登记的违约金数额酌情予以调低。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、北京泰格经济开发公司于本判决生效之日起七日内支付彭栋梁、刘瑛逾期交付房屋违约金、逾期办理产权初始登记的违约金共计32340元；二、驳回彭栋梁、刘瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2564元，由彭栋梁、刘瑛负担809元（已交纳），由北京泰格经济开发公司负担1755元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 杨 帆人民陪审员 姚玉河人民陪审员 寇艳荣二〇一七年六月二十七日书 记 员 陈 曦 百度搜索“”