（2016）川13民终1552号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-09
案件名称
唐丹与南充绿地申川置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐丹,南充绿地申川置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1552号上诉人（原审原告）：唐丹，女，汉族，1987年10月24日出生，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：肖云海，四川皓宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南充绿地申川置业有限公司，住所地，四川省南充市顺庆区潆华西路2号。法定代表人：孙志文，该公司经理。委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗刚，四川罡兴律师事务所律师。上诉人唐丹因与被上诉人南充绿地申川置业有限公司（简称绿地公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人唐丹的委托诉讼代理人肖云海，被上诉人绿地公司的委托诉讼代理人邓显峰、罗刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐丹上诉请求：1、撤销原审判决；2、维持原审判决第一项“南充绿地申川置业有限公司在判决生效之日起一个月内对不符合合同约定的部分进行整改（即修建合同中约定的飘窗，将内墙墙面恢复为水泥砂浆）”之外，应增判由被上诉人对质量不合格的房屋外墙保温进行整改；3、判决由被上诉人对厨房中天然气支管进行整改，排除妨害；4、改判由被上诉人支付房屋不符合合同约定标准的违约金，并赔偿因此给上诉人造成的损失（参照实际交付的房屋与合同约定的房屋的价差计算，房价以评估或鉴定为准）；5、由被上诉人负担一、二审案件受理费及评估费。主要事实与理由：（一）原审判决认定事实不清，将外墙保温不合格的质量问题混淆为保温方式以及保温材料的使用符合合同约定。虽然被上诉人交付的房屋外墙保温方式为外墙内保温，使用的保温材料也为外墙中空玻化微珠砂浆，符合《商品房买卖合同》的约定，然而，外墙保温方式及保温材料的使用符合合同的约定，并不等同于外墙保温的技术、质量等达标或合格。上诉人提供的四川省建筑工程质量检测中心出具的《检测报告》证明诉争房屋的外墙保温不合格。（二）原审判决认定被上诉人的违约行为没有对上诉人使用该房屋造成任何损失，属于认定事实不清；一审判决被上诉人不承担违约金、赔偿损失，属于适用法律错误。被上诉人没有修建飘窗，主卧室没有修建隔墙，内墙墙面也不是水泥砂浆，上述违约行为致使上诉人无法及时对房屋进行装修，拖延了上诉人的入住时间，不得不一直在外租房居住，给上诉人造成了经济损失。本案应当适用合同法第一百零七条规定，判决被上诉人支付违约金并赔偿损失。绿地公司答辩：1、交付房屋存在的问题为诉争房屋墙体被刮白，合同图纸上标明有飘窗的位置均无飘窗，厨房的天然气主管道设置在厨房靠近窗户的地方，支管沿墙安装，造成厨房外边的可变空间无法使用。2、上诉人一审起诉主张的是逾期交房违约金，而上诉主张的违约金系不符合合同约定房屋的违约金，系新的诉讼请求，不属于二审审理范围。3、合同只约定了保温材料，没有约定是外墙外保温还是内保温，将保温做成外墙内保温未违反合同约定。绿地公司提交的《四川省居住建筑节能设计审查备案登记表》和《南充市民用建筑工程节能专项验收备案表》能够证明涉案房屋的外墙保温合格。一审中有4户购房户自行委托的鉴定机构作出的保温材料鉴定结论，因鉴定人员没有鉴定资质，鉴定时取样未通知建设单位、监理单位到现场，故鉴定结论不应采信。4、厕所空间高度符合规定，按照相关规定厨房和生活阳台可以不设置地漏。天然气管道的安装符合相关规定。综上，请求二审法院维持原审判决。唐丹一审诉讼请求：1、判令绿地公司按照《商品房买卖合同》约定标准交付房屋；2、支付截止起诉时的逾期交付房屋的违约金4351元，并计算至实际交付时为止；3、若绿地公司未能按约定交付房屋，赔偿其实际交付的房屋与《商品房买卖合同》约定的房屋价差，具体金额以评估或鉴定为准；4、诉讼费用及评估费由绿地公司承担。一审法院认定事实：201３年12月７日，唐丹与绿地公司签订了《商品房买卖合同》，购买绿地公司开发的上海滩花园xx号住房，房屋总价款为414417元，唐丹采取按揭方式购买，首期支付购房总价款的30%。双方在合同第九条关于设计变更做了如下约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……在合同第十一条关于交付条件做了如下约定：（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；出具的该商品房面积实测技术报告书。在合同第十五条关于交接手续做了如下约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方在进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处罚。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能近期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：房屋毁损、灭失的风险自交接单确定的支付使用之日起由买受人承担，其他见《商品房买卖合同补充协议》。2015年9月22日，绿地公司完成了诉争房屋所在的上海滩花园一区的竣工验收备案，房屋达到了交付条件。2015年9月29日，在绿地公司通知唐丹接房时，唐丹在《房屋交接查验记录表》上注明：1、燃气管道位置。2、地面不平处理。3、封面腻子处理。4、阳台正对面住房卫生间。5、卫生间未下沉。6、按样板间接房。7、合同上是外墙保温，现在是内墙保温，无法在墙上挂东西，要求整改。以上未整改好，拒绝接房。唐丹认为绿地公司交付的房屋不符合约定，并以此为理由拒绝接房。2015年9月14日，中油南充燃气有限责任公司生产技术部针对诉争房屋燃气管道设计、安装问题做了如下说明：一、该项燃气工程的设计完全按照《城镇燃气技术规范》（ＧＢ50494－2009）、《城镇燃气设计规范》（ＧＢ50028－2006）中的相关规定进行。该燃气工程的施工、验收也完全依照《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（ＣＪＪ33－2005）、《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》（ＣＪＪ94－2009）中的相关规定进行。二、交高层立管起在墙中间是因为部分户型的厨房门为非推拉门，燃气管如不安装在墙中间厨房门将对燃气表及立管造成损害。三、将高层立管起在墙中间是因为部分户型墙上预留有电插座，根据《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》（ＣＪＪ94－2009）要求“室内燃气管道与电插座平行敷设间距须大于15cm”。在庭审中，部分业主向法庭提交了四川省建筑工程质量检测中心的《检测报告》，认为外墙保温不合格，备注载明：墙体采用30mm厚水泥基复合膨胀玻化微珠外墙内保温系统。成都基准方中建筑设计有限公司对诉争房屋所在的上海滩花园一区保温问题做了说明：南充市上海滩花园一期保温问题，所有房屋均采用外墙内保温的方式修建，保温材料为中空玻化微珠，与开发商与业主签订的《商品房买卖合同》一致；该保温节能设计是通过建设主管部门备案的，满足相关规范要求；外墙内保温是目前房地是商普遍采用的保温方式。一审法院组织双方当事人对诉争房屋进行了现场勘验：诉争房屋的墙体全部刮白了，合同图纸上标明有飘窗的位置均无飘窗，厨房的天然气主管道设置在厨房靠近窗户的地方，支管沿墙安装，造成厨房外边的可变空间无法使用。所有的墙体上没有看到裂缝，无明显的质量问题。绿地公司对上述情况向法庭做了如下说明：原合同上约定的墙体为水泥砂浆，绿地公司在此基础上进行了刮白处理，是为了让业主享受更好的服务，也没有对业主的居住、使用造成任何影响，如业主对此不满意，绿地公司愿意对此进行整改，按照合同约定的条件向业主交付。天然气管道是由中油南充燃气有限责任公司自主设计、自主施工安装的，而非我公司安装，且安装是符合法律规范，无任何安全隐患。鉴于天然气管道支管影响了可变空间的使用，虽然不是因为我公司的原因造成的，但为了给广大业主打造优质的产品，提供优质的服务，我们仍然愿意为业主排除妨害，以达到其不影响可变空间使用的目的。原审法院审理认为：唐丹与绿地公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，并不违反国家强制性的规定，该合同及补充协议合法并有效，双方均应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》履行其义务。本案争议的焦点如下：一、本案交付房屋是否符合合同约定，是否构成违约的问题。双方在合同附件中关于保温材料的约定为外墙保温：中空玻化微珠砂浆，这与唐丹提交的检测报告和设计公司的说明是一致，由此可见绿地公司对保温材料的使用是符合合同约定的。至于卫生间是否该抬高，厨房是否应该设计地漏，在合同中没有明确约定，唐丹也没有提供证据证明卫生间未抬高、厨房没有设计地漏违背了相关法律规定，不能以使用不方便为由认为不符合合同约定。双方在合同附件上约定交付房屋的墙面应该是水泥砂浆面层，绿地公司将墙面全部进行了刮白处理，在合同图纸上注明有飘窗的地方，都没有修建飘窗，这些行为应当认为交付的房屋部分不符合合同约定，合同附件及图纸均是合同的组成部分，该行为应属于履行合同义务不符合约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，绿地公司应当通过整改向唐丹交付符合合同约定的房屋，绿地公司在将诉争房屋进行优化处理时只考虑了大多数业主对房屋的需求，没有考虑到唐丹对房屋的需求，在没有具体征求唐丹意见的情况下，擅自对房屋进行了优化处理，现唐丹对此持有异议，绿地公司应当采取补救措施，将诉争房屋恢复到合同约定的样子，因此对于唐丹要求按合同约定标准交付房屋的诉讼请求，予以支持。但鉴于绿地公司对诉争房屋进行优化处理的目的是想为业主提供更优质的服务，并且为此增加了建设成本，绿地公司亦未从中谋取利益；取消飘窗主观上也是为了增加房间的利用面积，且取消部分所形成的空间并未计入房屋的实际使用面积之中，绿地公司之行为没有对唐丹使用该房屋造成任何损失，故对于唐丹要求绿地公司赔偿房屋价差的诉讼请求，不予支持。厨房中天然气管道的安装虽然是由天然气公司设计施工的，但其支管横在厨房的墙体中央，确实影响了厨房外可变空间的使用，对于绿地公司自愿为其排除妨害的主张，予以支持。二、绿地公司是否存在逾期交房的情形，是否应当承担逾期交房的责任。双方在合同中约定“出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房”，从绿地公司向法庭提交的备案登记以及大部分业主已接房的事实来看，2015年9月30日前诉争房屋已具备了交房的条件，按照合同约定，“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收”，但在庭审中，唐丹并未提供证据证明在交接房时绿地公司没有出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，而唐丹在《房屋交接查验记录表》上所列的理由，均不构成拒绝接房的条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”之规定，绿地公司交付的房屋虽然部分不符合约定，但并没有严重的质量问题，也不影响房屋的居住、使用，合同的目的并不是不能实现，唐丹拒绝接房的行为既不符合合同约定，也不符合法律规定，故绿地公司不构成逾期交房，也无需承担逾期交房的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十八条之规定，判决：一、绿地公司在本判决生效之日起一个月内对不符合合同约定的部分进行整改（即修建合同中约定的飘窗，将内墙墙面恢复为水泥砂浆），向唐丹交付符合《商品房买卖合同》约定标准的房屋。二、驳回唐丹的其他诉讼请求。案件受理费100元，由绿地公司负担。二审认定的事实：成都基准方中建筑设计有限公司接受绿地公司委托，于2016年4月22日向南充顺庆区人民法院出具《关于上海滩花园一区建筑设计情况说明》载明：关于A户型不合理，客厅正对卫生间的问题。根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）中6.2.5规定：“住宅建筑外墙上相邻户开口之间的墙体宽度不应小于1.0M；小于1.0M时，应在开口之间设置突出外墙不小于0.6M的隔板”。本项目两户外墙上洞口距离达到4米以上，满足国家规范规定。同时设计也满足《住宅设计规范》GB50096-2011的7.1、7.2条中对采光、通风的相关要求。A户型卧室外墙距离BC户型客厅的间距，设计上充分考虑了空气流通以及安全防范功能，满足防盗要求。上海滩花园一期卫生间下沉问题，根据《民用建筑设计通则》GB50352—2005中6.5.1条第6条要求：卫生间楼地面标高宜略低于走道标高，并应有坡度坡向地漏或水沟。本项目卫生间考虑了比厅室标高略低50MM，并设有地漏，满足规范要求。上海滩花园一期地漏问题，根据《住宅建筑规范》第8.2.8条的规定，住宅内除在设淋浴器、洗衣机的部位设置地漏外，厨房的地面可不设置地漏。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案在二审中的争议焦点是：1、绿地公司交付的房屋是否符合合同约定以及应否支付交付房屋不符合约定标准违约金的问题；2、绿地公司应否赔偿实际交付房屋与合同约定不符的房屋的价差问题。一、关于绿地公司交付的房屋是否符合合同约定，是否构成违约的问题。1、关于上诉人主张涉案房屋外墙保温应为外墙外保温，且质量不合格的问题。涉案房屋外墙的保温为外墙内保温，上诉人主张外墙内保温不符合合同约定，且质量不合格。房屋外墙保温应为外墙外保温还是外墙内保温，双方签订的《商品房买卖合同》附件六装饰和设备标准载明：1、保温材料：（1）外墙保温[中空坡化微珠砂浆]（2）内墙保温：[X]。也即合同仅对保温材料约定为中空玻化微珠砂浆，对外墙保温应为外保温还是内保温未作约定。外墙保温分为外墙外保温和外墙内保温，在无合同约定的情况下，绿地公司将外墙保温做为外墙内保温，没有违反相关法律法规的规定。加之绿地公司提供的《四川省居住建筑节能设计审查备案登记表》载明合格，《南充市民用建筑工程节能专项验收备案表》载明同意验收，证明涉案房屋外墙内保温合格，并已经验收，故上诉人上诉外墙保温应为外墙外保温的主张，无合同约定，本院不予采信。上诉人提供的四川省建筑工程质量检测中心对检测报告虽然载明质量不合格，一是因检测系诉讼前上诉人单方委托；二是检测报告后未附鉴定人员具有鉴定资质的证书；三是提取检材时未通知绿地公司到场，检测程序有瑕疵。本院对该检测报告不予采信。2、《商品房买卖合同》后附的房屋户型图包含赠送房屋面积部分，上诉人以赠送房屋面积部分行政机关已经认定为违法建筑且责令拆除，故绿地公司交付房屋便不符合合同约定。经审查，截止目前，尚无任何行政机关作出涉案赠送房屋面积部份系违法或违章建筑认定，也无责令绿地公司拆除的事实。目前，涉案房屋现状与《商品房买卖合同》所附的房屋户型图一致，对于赠送的房屋面积部分是否违法或违章的认定，不是人民法院的职权范围，本案不作处理。上诉人不能以假设或将来有可能出现的情况来主张权利。3、上诉人厨房中天然气管道的安装虽然是由天然气公司设计施工的，但其支管横在厨房的墙体中央，确实影响了厨房外可变空间的使用，绿地公司一审中也表示自愿为上诉人排除妨害。因天然气管道的安装应由天然气公司进行，天然气公司也出具说明安装符合规定，绿地公司自愿为上诉人排除妨害，一审法院未作判项并无不当。综上，虽然上述问题不能认定绿地公司交付的房屋不符合合同约定，但诉争房屋确实存在墙体全部刮白，未按图纸设置飘窗，厨房天然气主管道设置不合理，妨害厨房外的可变空间使用等问题，绿地公司所交付房屋与合同约定不符，构成违约。因交付不符合合同约定房屋的违约金与逾期交房违约金是两种不同性质的违约金，上诉人且在一审时并未提出交付不符合合同约定房屋的违约金，其在二审时才提出，如人民法院对此作出判决，有违二审终审的原则，故本院对此项上诉请求不作处理。由于一审判决驳回了上诉人主张的逾期交房违约金请求，上诉人并未对此项判决提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查的规定，本院对此亦不作处理。二、关于上诉人主张绿地公司未按约定交付房屋，应否赔偿房屋价差损失问题。案涉房屋图纸上设计有飘窗，房屋墙面为水泥砂浆墙，但绿地公司实际交付的房屋却无飘窗，房屋将水泥砂浆清水墙刮白，但这是绿地公司应大多数业主的要求，对诉争房屋进行的优化处理，目的是为了增加房间利用面积，取消部分所形成的空间并未计入房屋出售面积，此项变更增加了建设成本，其公司并未从中谋取利益，此项变更并不会对唐丹使用该房屋没有造成任何妨害，一审已判决对上述问题进行恢复，本院不支持唐丹赔偿损失的请求。综上所述，一审判决认定事实清楚，法律适用和处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，由南充绿地申川置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人唐丹负担。本判决为终审判决。审判长 朱苏川审判员 唐晓兰审判员 石 炜二〇一七年六月二十七日书记员 赖姝伶 来自