（2017）京01民终4498号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-03
案件名称
北京链家房地产经纪有限公司、秦立芳等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵楠,秦立芳,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4498号上诉人（原审原告）：赵楠，女，1985年1月24日出生。委托诉讼代理人：李北辰，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宗跃，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：秦立芳，女，1974年10月21日出生。委托诉讼代理人：牛新龙，北京市君祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：路广，北京市君祥律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人赵楠、上诉人秦立芳因与第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初15192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵楠及其委托诉讼代理人李北辰、陈宗跃，上诉人秦立芳的委托诉讼代理人牛新龙、路广到庭参加诉讼。第三人链家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵楠上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判秦立芳支付迟延违约金，按房屋总价日万分之五计算，自2016年3月31日起计算至秦立芳实际支付房屋总价20%违约金之日止；2、改判秦立芳支付保障服务费18680元和评估费600元。事实和理由：1、依据《补充协议》第四条第1款的约定，秦立芳没有履行支付20%违约金的义务，应当支付迟延违约金；2、《补充协议》第四条第2款第3项约定，卖方违约致使合同解除的，链家公司收取的所有费用不退还，由秦立芳直接赔付给我，故保障服务费和代收评估费应由秦立芳赔付给我。秦立芳上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、本案一、二审诉讼费由赵楠支付。事实和理由：1、本案为房屋买卖合同纠纷，中介费与保障服务费等相关问题与本案并非同一法律关系，不应在本案中审理；2、房屋买卖合同和补充协议意思表示不真实，应为无效；3、双方合同中关于甲方违约中介费不退的约定应为无效，因为中介公司是经营者，买卖双方均为消费者；4、赵楠提供的中介费、保障服务费的证据形式不合法，不能证明相关款项已经实际支付；5、赵楠并未提供证据证明我不配合评估。链家公司述称，我公司同意一审判决认定的事实和理由。赵楠向一审法院起诉请求：1、判令解除我与秦立芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令秦立芳支付违约金747200元；3、判令秦立芳支付迟延违约金(自2016年3月31日起至违约金实际支付之日止，每日按房价总款万分之五)；4、判令秦立芳支付居间服务费82192元、保障服务费18680元、代收评估费600元；5、判令秦立芳返还定金100000元。本案的诉讼费由秦立芳负担。一审法院认定事实：2016年1月23日，秦立芳(出卖人)与赵楠(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人将坐落于北京市302号房屋（以下简称诉争房屋）出售给赵楠；该房屋成交价315万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价58.6万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，秦立芳(甲方)与赵楠(乙方)、链家公司(丙方)签订《补充协议》。该协议第二条第3款约定：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。该《补充协议》第三条约定：甲方确认所有权证满五年，是甲方家庭名下唯一住房；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担；甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。该《补充协议》第四条第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第2款约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。当日，秦立芳(甲方)与赵楠(乙方)、链家公司(丙方)还签订《买卖定金协议书》。该协议第四条第1款约定：甲乙双方应于签署本协议后__个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，由甲方已收取的定金不予退还。秦立芳于2016年1月24日向赵楠出具收条，确认收到定金10万元。另查，赵楠缴纳居间代理费82192元、保障服务费18680元、代收评估费600元。赵楠主张，秦立芳不配合评估作价，也未在约定期限内办理房屋过户手续，也明确表示不出售该房屋了，故其要求解除买卖合同。其从未与秦立芳约定税费全部由其负担，税费应按双方签订的《补充协议》履行。秦立芳主张，双方口头约定全部税费由赵楠负担。其不存在不配合评估作价的行为，其从未接到链家公司的通知。链家公司告知其，如果其与配偶离婚，赵楠就可以节省大笔税费，链家公司让其办理离婚手续。其回家与配偶协商，其配偶坚决不同意离婚。之后，其与赵楠协商如果不离婚买卖合同如何履行，但最后一直没有协商成功，所以其没有去办理评估和过户手续。其曾向赵楠提出将定金返还，再给一些补偿，但赵楠要求双倍返还定金，故双方协商未果。另外，赵楠所主张的违约金也过高。赵楠为证明其主张，提供《催告函》及投递记录。该函是链家公司于2016年3月28日出具的，通知秦立芳于2016年3月30日前配合评估公司对房屋进行评估。该投递记录显示邮寄地址为北京市海淀区中医医院，收件人为秦立芳，投递结果为已签收。秦立芳认可上述证据的真实性，但表示其没有收到。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵楠与秦立芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同；当事人均应按照上述合同的约定履行各自的义务。赵楠主张秦立芳未履行配合房屋评估的义务，秦立芳没有配合进行房屋评估，但表示：双方约定税费全部由赵楠负担；因链家公司告知其，如果其与配偶离婚，赵楠就可以节省大笔税费，链家公司让其办理离婚手续。其回家与配偶协商，其配偶坚决不同意离婚。秦立芳针对其上述主张未提供相应的证据证明，赵楠、链家公司亦予以否认，故法院对于秦立芳的抗辩理由，不予采信。现秦立芳未按照合同约定的期限履行配合房屋评估的义务，已违反了合同约定，构成根本违约，故法院对于赵楠要求解除合同的诉讼请求，予以支持。鉴于秦立芳违约致使合同解除，故秦立芳理应按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金，返还定金，并承担居间代理费。秦立芳虽提出合同约定的违约金过高，但考虑到诉争房屋目前的市场价值对比于双方签订合同时约定的房屋价格存在较大幅度的上涨，故该违约金金额并未明显高于赵楠的实际损失，故法院对于秦立芳的抗辩意见，不予采信。关于赵楠要求秦立芳支付迟延履行违约金一节。现赵楠以秦立芳根本违约为由要求秦立芳支付房屋总价款20%的违约金的同时，要求秦立芳再按照合同约定承担迟延履行的违约金，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。关于赵楠要求秦立芳支付保障服务费、代收评估费一节。因双方所签订的合同中对于上述费用没有明确的约定，故赵楠要求秦立芳支付上述费用，缺乏相应的合同依据，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，判决：一、赵楠与秦立芳于二Ｏ一六年一月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；二、秦立芳于本判决生效后十日内支付赵楠违约金七十四万七千二百元；三、秦立芳于本判决生效后十日内支付赵楠居间代理费八万二千一百九十二元；四、秦立芳于本判决生效后十日内返还赵楠定金十万元；五、驳回赵楠的其他诉讼请求。如果秦立芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，赵楠提供两份新证据。证据1为2016年3月20日赵楠与秦立芳的通话录音，双方协商秦立芳能否按照双倍定金进行赔偿的问题，秦立芳表示：“我们责任是有……就是双倍给，我们给不了那么多”；证据2为2016年3月22日链家公司业务经理赵某1与秦立芳的通话录音，赵某1通知秦立芳已经约好评估公司，安排进行房屋评估，秦立芳表示：“绝对不能继续评估……说不卖就不卖”。赵楠提供上述证据以证明秦立芳拒绝配合进行评估存在违约。秦立芳对上述证据的真实性不予认可。本院认为，秦立芳虽不认可上述证据的真实性，但未提交任何证据予以反驳，上述两份录音证据的内容可以相互印证，故本院对上述证据的真实性予以认定。本院另查明，赵楠提供的收据显示，保障服务费及代收评估费收据为北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）开具，加盖中融信公司收据专用章。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》的效力问题；二、秦立芳是否应当承担违约责任及违约金数额；三、秦立芳是否应当支付迟延违约金；四、秦立芳是否应当支付居间代理费、保障服务费及代收评估费。一、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。秦立芳上诉主张《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》意思表示不真实，双方合同中关于甲方违约中介费不退的约定应为无效，但未提供证据予以证明，其该项上诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。一审法院认定《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》合法有效是正确的，本院予以维持。二、秦立芳是否应当承担违约责任及违约金数额。本案中，双方当事人在《补充协议》中约定，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日或甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。合同履行过程中，依据赵楠提供的电话录音，在链家公司工作人员通知秦立芳配合进行房屋评估时，秦立芳表示拒绝，并明确表示拒绝出售诉争房屋，结合秦立芳与赵楠在电话录音中对违约责任进行协商的事实，可以认定秦立芳存在拒绝配合进行房屋评估以及拒绝将诉争房屋出售给赵楠的行为，已经构成根本违约。故一审法院据此支持赵楠关于解除合同及秦立芳支付违约金的请求是正确的，应予维持。秦立芳否认其存在拒绝配合房屋评估的行为，与事实不符，不能成立，本院不予支持。一审法院认定的违约金数额亦是依据双方当事人的合同约定、当事人实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等确定的，符合诚信原则及公平原则，是适当的，应予维持。三、秦立芳是否应当支付迟延违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。赵楠上诉主张秦立芳未按时支付20%的违约金，应当就此支付迟延违约金，赵楠该项上诉请求并无合同依据，不能成立，本院不予支持。一审法院判决驳回其该项诉讼请求是正确的，应予维持。四、秦立芳是否应当支付居间代理费、保障服务费及代收评估费。双方当事人在《补充协议》约定，甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。依据上述规定，因秦立芳根本违约，赵楠要求秦立芳赔付链家公司收取的居间代理费具有合同依据，应予支持。赵楠同时要求秦立芳赔付保障服务费及代收评估费，但根据其提供的收据，上述两笔费用的收费主体为中融信公司，并非链家公司，故赵楠上诉请求秦立芳赔付上述两笔费用并无合同依据，本院不予支持。秦立芳主张居间代理费、保障服务费及代收评估费与本案并非同一法律关系，且合同关于甲方根本违约则丙方收取乙方所有费用不予退还的约定应为无效，就此本院认为，赵楠主张退还上述费用系基于双方合同中对秦立芳根本违约后的违约责任承担进行的约定，违约责任的认定属于本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，且秦立芳对合同相关条款无效并未提供证据予以证明，故其该项上诉主张缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。一审法院判决秦立芳支付赵楠居间代理费82192元是正确的，应予维持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人链家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃质证和答辩的权利。综上所述，赵楠、秦立芳的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13777元，由赵楠承担1683元，由秦立芳承担12094元。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕代理审判员 朱文君二〇一七年六月二十七日书 记 员 明 玥 关注公众号“”