（2017）晋0211民初417号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-28
案件名称
原告吴××诉被告山西亿丰置业有限公司、山西亿丰商业物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
大同市南郊区人民法院
所属地区
大同市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴××,山西亿丰置业有限公司,山西亿丰商业物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
山西省大同市南郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0211民初417号原告吴××，女，汉族，1994年2月6日出生，身份证号码×××,居住地大同市城区×××。法定代理人粱××，女，汉族，1967年1月3日出生，身份证号码×××，居住地大同市城区×××。委托代理人陈日清，大同市南郊区法律援助中心律师。被告山西亿丰置业有限公司，住所地大同市迎宾街迎宾园机关综合楼十五层一号。法定代表人：黄贤明，经理。委托代理人张日霞，山西北岳律师事务所律师。被告山西亿丰商业物业管理有限公司，住所地大同市城区魏都大道57号201号。法定代表人：何洪涛，经理。委托代理人高文汇，山西晨遥律师事务所律师。委托代理人田君，山西晨遥律师事务所律师。原告吴××诉被告山西亿丰置业有限公司、山西亿丰商业物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法由审判员李晨光适用简易程序依法公开开庭审理。原告吴××及其法定代理人梁玉珍、委托代理人陈日清，被告山西亿丰置业有限公司委托代理人张日霞、被告山西亿丰商业物业管理有限公司委托代理人高文汇、田君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月26日原被告双方分别订立房屋认购合同和委托经营管理合同各一份，其中房屋认购合同约定原告以每平米单价13154.68元价款，购买被告山西亿丰置业有限公司位于大同市魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期一层A1-158号房，该商铺销售面积16.99平方米，总价款为240321元。合同同时约定出卖人应当在2014年12月30日前投入使用；逾期交房按《委托经营管理合同》约定处理，《委托经营管理合同》第三条及第五条约定自开业之日起隔年12月30日支付租金，年租金按实际支付房屋总价7%支付，合同订立后原告即交付购房款240321元，但时至今日被告没有交付该房，也没有返还租金。2017年3月17日原被告双方对房屋认购合同订立补充协议，协议变更为：本合同履行过程中发生争议，由大同市南郊区人民法院管辖。经原告调查得知，被告所售的商铺至今未取得《商品房预售许可证》《土地使用证》，并且商铺至今也未完全建成。被告从2013年起利用“政府1号工程，总投资近百亿元”的虚假宣传广告，欺骗大量购房业主申购，被告的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关法律的规定向贵院提起诉讼，望查明事实，依法支持原告的诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告山西亿丰置业有限公司订立的《商品房屋认购合同》；2、请求法院判令解除原告与被告山西亿丰商业物业管理有限公司订立的《委托经营管理合同》；3、请求法院判令被告山西亿丰置业有限公司与山西亿丰商业物业管理有限公司连带返还租金25233元，支付违约金50466元；4、请求返还已付购房款240321元。5、赔偿已付购房款一倍的赔偿金。6、诉讼费、财产保全费由被告山西亿丰置业有限公司承担。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、补充（变更）协议书，以证明变更合同的管辖权。2、《商品房认购合同》、《委托经营管理合同》，以证明双方签订合同的事实。3、收据，以证明原告已约交纳房款的事实。4、承诺书，以证明被告山西亿丰置业有限公司对争议的诉求愿承担责任并提供担保。5、政府法令一张、城管监察大队一张、致业主信一张，以证明被告无证销售。6、大同日报、大同晚报、山西经济日报、彩印宣传单、致业主信一份，以证明被告山西亿丰置业有限公司虚假宣传。7、光盘一张，以证明被告山西亿丰置业有限公司工作人员至今仍向我方阐述其五证齐全，其虚假宣传的广告录像和语音;8、原告同被告亿丰置业有限公司签订的补充协议一份，以证明首次购房时间。被告山西亿丰置业有限公司辩称：1、关于原告请求判令解除认购合同：因合同中没有合同解除条款，且并不符合法定的解除事由，本案的情况并不符合合同法第九十四条约定的法定的解除合同的情形，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，原告的该诉求依法应当驳回。双方合同中明确约定了逾期期交房的处理方式，双方应当按照合同约定执行，合同不应当被解除。2、请求法院判令支付违约金：即使合同被解除，原告的所请求的违约金明显高于损失及相关法律规定。3、关于原告请求法院判令解除委托经营管理合同：本合同的生效应当以认购合同的商铺建成为前提，本案中商铺未能得以完工，委托经营管理协议应当为未生效协议，且依据双方签订的委托经营管理合同第十条约定合同为不可解除合同，本协议也不符合法定解除情形，不再赘述。4、关于原告请求返还租金及违约金：委托经营管理协议的未生效情况下，被告二未曾真正承租并使用到业主的个人所有的商铺，判令被告二支付租金是极其不公平的，原告请求的租金违约金也就没有了存在的前提，且该笔费用明显高于法定，显然高于其损失，不应当得到支持，依法应当驳回该诉求。5、经营损失：属于预期收益，并未实际产生，该诉求应当依法驳回。6、承诺书：第一被告为第二被告做出的单方承诺，关于第二被告的约定并不产生法律效力。7、关于原告主张请求法院判令支付一倍的购房款的赔偿金：依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，被告未曾向业主隐瞒过没有商品房预售许可证的事实，在原告提供的证据致业主信中，被告已经明确说明了预收许可证正在办理的事实，未曾向业主隐瞒，所以原告的该诉求，与事实不符，应当驳回。被告山西亿丰商业物业管理有限公司辩称：答辩意见同山西亿丰置业有限公司一致。被告山西亿丰置业有限公司、山西亿丰商业物业管理有限公司未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，1、《商品房认购合同》；2、购房收据；3、《委托经营管理合同》；4、补充（变更）协议书；5、原告同被告山西亿丰置业有限公司签定的补充协议一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：原告首次购房时间为2013年8月26日，后于2016年1月6日，原告与被告亿丰置业公司签订了《商品房认购合同》，约定：原告以223499元的价格购买被告亿丰置业公司位于大同市魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期一层A1-158号房，该商铺销售面积16.99平方米,并约定了交房期限，逾期交房按《委托经营管理合同》约定处理。同日,原告又与被告亿丰管理公司签订了《委托经营管理合同》，约定：乙方（被告亿丰管理公司）自开业日起算第一年按甲方（原告）实际支付房屋总价7%支付租金，该笔租金已在签订《商品房认购合同》时直接扣除；第二年、第三年按甲方实际支付房屋总价7%支付租金……。合同签订后，被告为原告出具收取223499元购房款收据。但被告亿丰置业公司至今也未交付原告所购商铺，亦未取得《商品房预售许可证》。以上证据在案佐证，及双方当事人在庭审过程中的陈述，足以认定。关于原告提供的：1、大同市人民政府通告一份；2、大同市房管监察大队的通知书一份；3、致业主信一份；4、大同日报、大同晚报、山西经济日报各一份、宣传单一份；5、光盘一张；不足以证明待证事实，故本院不予采信。本院认为，被告亿丰置业公司将其尚未建成的房屋向原告出售，因此双方签订的《商品房认购合同》系商品房预售合同，但被告在起诉前未取得商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”，本案被告亿丰置业公司在起诉前未取得商品房预售许可证明，故原告与被告亿丰置业公司签订的《商品房认购合同》为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故原告要求被告亿丰置业公司返还购房款的请求予以支持。另因原告所购房屋被告亿丰置业公司至今未交付，故不存在原告返还房屋的问题。关于原告要求被告亿丰置业公司赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金的问题，因原告没有证据证明在订立商品房买卖合同时，被告亿丰置业公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(一)项规定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的情形，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告与被告亿丰管理公司签订的《委托经营管理合同》，实为租赁合同，因租赁合同的性质是诺成性合同，故该合同签订后即生效。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故为有效合同。同时双方在合同中约定：“合同终止、解除条件：甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的”，符合约定解除权的解除条件，故原告要求解除该合同的请求予以支持。原告要求被告亿丰管理公司依据《委托经营管理合同》的约定,返还原告租金，支付违约金的诉讼请求，因导致合同解除的责任不在被告亿丰管理公司，故被告亿丰管理公司不应承担赔偿责任。原告要求被告亿丰置业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，因被告亿丰置业公司不是《委托经营管理合同》的合同相对方，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第(一)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告吴××与被告山西亿丰置业有限公司签订的《商品房认购合同》为无效合同；二、被告山西亿丰置业有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告吴××返还购房款223499元，并赔偿原告利息损失（以223499元购房款为本金，计息时间从2013年8月26日至本判决生效之日止，利率标准按同期中国人民银行贷款年利率6.15%计算）；三、解除原告吴××与被告山西亿丰商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；四、驳回原告吴××的其它诉讼请求。案件受理费4652元，减半后收取2326元，保全费1722元，以上共计4048元，由被告山西亿丰置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 李晨光二０一七年六月二十七日书记员 张 泽 微信公众号“”