（2016）粤0803民初1953号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-16
案件名称
陈海玲与湛江市燕宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市霞山区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈海玲,湛江市燕宇房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初1953号原告陈海玲，女，1987年3月8日出生,汉族,住广东省湛江市霞山区，委托代理人莫奕钦，广东大展律师事务所律师。被告湛江市燕宇房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市霞山区绿塘路22号第一幢首层。法定代表人李岩，总经理。委托代理人何爱军，广东信融洋森律师事务所律师。委托代理人庄琼姣，广东信融洋森律师事务所律师。原告陈海玲诉被告湛江市燕宇房地产开发有限公司（以下简称燕宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，因双方争议较大，本案于2017年2月8日转为普通程序,并依法组成合议庭分别于2017年1月6日、5月10日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫奕钦、被告燕宇公司的委托代理人何爱军、庄琼姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年9月30日签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发位于湛江市霞山区××住宅楼××房，双方约定该房屋建筑面积共86.99平方米，套内建筑面积65.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.85平方米，按建筑面积每平方米6000元出售，总购房款521940元；还约定被告在2013年9月30日前将本合同约定的商品房交付给原告，被告在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，被告按原告已付房价款的10%支付违约金等。《商品房买卖合同》签订后，原告于2011年10月3日、2011年12月30日、2012年2月2日付清了购房款521940元给被告，并于2013年9月30日前接收了合同约定位于湛江市霞山区××住宅楼××号房屋。此后，原告虽多次催促被告到湛江市房管局协助办理上述房屋的权属备案及产权登记手续，但被告因自身原因，至今未能为原告办理上述房屋的权属备案及产权登记手续。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告立即协助原告办理位于湛江市霞山区××住宅楼××号房屋的权属备案及产权登记手续；3、被告支付未按时办理房地产权属证书的违约金52194元；4、本案诉讼费由被告承担。2017年1月6日，原告当庭提出变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款521940元给原告；3、判令被告支付从2012年2月2日起至还清购房款之日止，按月利率2%标准计付利息给原告；4、判令被告赔偿原告损失521940元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告燕宇公司辩称，1、认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、根据《商品房买卖合同》的约定，原告须在合同签订时一次性支付购房款521940元，但原告实际至2012年2月2日才分三次支付全部购房款，其行为违反《商品房买卖合同》第六条的约定，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任；3、根据我国《合同法》的相关规定，燕宇公司有权行使同时履行或先履行抗辩权的权利，因原告未付清相应的违约金，故燕宇公司有权拒绝为其办理房屋备案及登记手续。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告陈海玲向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：1、原告身份证复印件1份，证明原告是适格的诉讼主体；2、企业机读档案登记资料1份，证明被告的主体资格；3、《商品房买卖合同》1份，证明原、被告于2011年9月30日签订《商品房买卖合同》，双方存在买卖合同关系；4、收据3张，证明原告已向被告支付全部购房款521940元。经庭审质证，被告燕宇公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。但对原告出示的证据4质证意见为，因原告未按时支付购房款，其行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。被告燕宇公司未向本院提供证据。经审理查明，2011年9月30日，陈海玲（买受人）与燕宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，认购燕宇公司开发的位于湛江市霞山区××住宅楼××房（以下简称811房）。《商品房买卖合同》与本案诉争相关的主要条款为：第三条、买受人所购商品房基本情况。该商品房合同约定建筑面积86.99平方米，其中套内建筑面积65.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.85平方米。第四条、计价方式及价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为521940元。第六条、付款方式及期限。1、一次性付款。买受人签订本合同时一次性付清上述购房款521940元。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条、交付条件。出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、按毛坯房的标准建好，有水有电后交由买受人装修。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。第二十五条、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向申请登记备案。由于原告同时购买被告燕宇公司开发位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号住宅楼810房（涉及810房的纠纷原告已在本院另行提起诉讼）。《商品房买卖合同》签订后，原告分别于2011年10月3日付房款300000元（一并支付810和811房款）；2011年12月30日付房款300000元（一并支付810和811房款）；2012年2月2日付房款420720元（一并支付810和811房款），共支付被告燕宇公司购房款1020720元（其中：支付810房款498780元、811房款521940元）。原、被告对涉案811房屋已交付均不持异议。此后，原告因未能办理811房的权属备案及产权登记手续，提起本案诉讼。另查明，811房至今未办理预售商品房合同备案，811房于2012年11月办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司深圳高新区支行，现仍处于在建工程抵押状态。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》主要约定被告将正在建设中的房屋预先销售给原告，原告支付房屋价款，故《商品房买卖合同》为预售合同，本案应属商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，且不损害国家及他人合法权益，也不违反法律法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，对原、被告双方均有约束力，原、被告双方应依该合同行使权利、履行义务。在商品房预售合同中，买受人向出卖人支付购房款是买受人的主要合同义务。本案中，《商品房买卖合同》约定，原告应在签订合同时一次性付清全部购房款521940元，但原告于2012年2月2日才付清全部购房款，该行为已构成逾期付款。为此，被告有权解除合同，但被告继续收取原告购房款的行为应视为被告同意继续履行合同。《商品房买卖合同》还约定，被告应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然被告认为已将涉案811房交付原告，但该房屋至今没经竣工验收，不符合合同约定的交付条件，且被告至今未将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，其行为已经构成违约。另，被告在收取原告房款后，在未告知原告情况下于2012年11月将涉案811房抵押给案外人，并办理了在建工程抵押手续，其行为违反诚实信用原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；”的规定，现原告因无法办理房屋所有权登记手续，其商品房买卖合同目的不能实现，原告诉请解除原、被告双方于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》，本院予以允许。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对于原告要求被告返还已付购房款521940元的请求，本院予以支持。因被告违约，原告请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本院亦予以支持。关于原告请求利息问题。《商品房买卖合同》解除后，根据法律规定，被告除返还已付购房款外还应支付利息，故利息应按银行同期贷款利率从2012年2月3日起计算，对于原告主张利息超出银行同期贷款利率部分，则不予支持。对被告认为原告逾期交付购房款，违反合同约定，应承担逾期付款违约责任，由于原告未付逾期付款相应的违约金，因而有权拒绝为其办理房屋备案及登记手续的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、依法解除原告陈海玲与被告湛江市燕宇房地产开发有限公司于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈海玲已支付购房款521940元；三、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈海玲自2012年2月3日起至购房款退还完毕之日止，以购房款521940元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息；四、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈海玲违约金521940元；五、驳回原告陈海玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1104元（原告已预付），由被告湛江市燕宇房地产开发有限公司负担（在履行本判决义务时径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 蔡 华审 判 员 韩 剑人民陪审员 梁文辉二〇一七年六月二十七日书 记 员 林 超附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 来自