（2017）吉0202民初1402号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-01
案件名称
吉林市伟恒物业服务有限公司与张启生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林市伟恒物业服务有限公司,张启生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初1402号原告：吉林市伟恒物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王军，该公司总经理。委托代理人：刘义，该公司经理。被告：张启生，男，1944年7月28日生，汉族，无职业，户籍地吉林省吉林市昌邑区。委托代理人：张影，女，1976年6月2日生，汉族，吉林市江机特种工业有限责任公司装配工，住吉林省吉林市昌邑区延安路交行名苑2-5-55号。原告吉林市伟恒物业服务有限公司（以下简称伟恒物业公司）与被告张启生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理，2017年5月25日依法由审判员柴莉莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟恒物业公司法定代表人王军、委托代理人刘义、被告张启生的委托代理人张影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟恒物业公司诉称，原告伟恒物业公司是交行名苑小区的服务管理单位，被告张启生是交行名苑小区2#-5-501室业主，该房面积为139平方米。根据合同约定，住宅物业费为每月每平方米0.6元，如业主未能按时足额缴纳物业费，按照每日千分之一的标准向原告支付违约金。被告张启生拖欠原告伟恒物业公司自2015年1月1日至2016年12月31日的住宅物业费为2,001.6元，违约金自2016年1月1日至2017年2月20日，共计468.4元。经原告多次催要，被告拒不缴费，故诉至法院，诉讼请求：1、被告向原告支付2015-2016年物业费2,001.6元，违约金468.4元，合计2,470元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告张启生辩称：原告伟恒物业公司是2015年3月末进入的我小区，不应收取2015年1月份开始的物业费。且自从该物业公司进入我小区后，我小区的绿化带被破坏了三分之二，道路也被物业公司占用改造为停车场，防火通道也被车占满，存在安全隐患。小区的门禁对外人开放，孩子没有玩耍的场地，小区的道路一直到铁北社区服务站都是物业公司自己修的，但是业主的日常道路却没有修理，物业公司只是方便了自己。另外，小区的防盗门物业公司说花了8,000元，但是我们通过调查市场价防盗门最高也就3,200元，剩余的钱我们不知道去向何处。我们之前有业主委员会，但是社区和物业公司都不认可，因为他们的为难，我们的业主委员会得不到承认无法继续行使权利，但是业户都是认可我们自己的业主委员会的。物业费之前是0.45元每平米，现在涨到了0.6元每平米，物业费上涨没有与我们商议，且物业费是有等级的，我们小区应该属于0.4元的等级，该物业公司的进入也没有经过业主同意。物业公司不作为，对于业主的需求没有满足，所以我们不认可现在物业公司收取物业费，对于物业费，我们认可缴纳0.4元每平米，而0.6元每平米过高。经审理查明，被告张启生为吉林市昌邑区交行名苑小区2号楼5单元5楼左门住宅房屋业主。2015年1月1日，原告伟恒物业公司与吉林市昌邑区延安街道办事处铁北名苑社区委员会签订了《物业服务合同》，约定：由伟恒物业公司为交行名苑小区提供物业服务，服务期限从2015年1月1日至2020年12月31日，物业服务费收费标准为多层住宅0.6元/月·平方米，车库1元/月·平方米。自2015年1月1日开始，伟恒物业公司开始为该小区提供物业服务至今，被告张启生未缴纳过物业服务费。认定上述事实的主要证据有：物业服务合同、催缴通知、吉林市延安街道铁北名苑社区委员会出具的证明。上述证据，形式合法，与待证事实间具有关联性，经本院认证，可以作为认定案件事实依据。本院认为：吉林市昌邑区延安街道办事处铁北名苑社区委员会在交行名苑小区业主委员会成立之前，与伟业物业公司签订物业服务合同，符合社会公共利益原则，双方自愿且内容合法，应认定物业服务合同合法有效。被告张启生系该小区业主，故上述合同对其具有约束力。2015年1月1日，伟恒物业公司接收了该弃管小区并开始进行物业服务，其物业服务时间应于此时起计算。伟恒物业公司依照物业管理合同约定为该小区提供了物业服务，符合合同约定，张启生作为业主则应当按该合同约定向伟恒物业公司支付物业服务费。结合物业管理合同中关于物业费收费标准的约定、张启生家房屋的面积及伟恒物业公司提供物业服务的时间，经计算，张启生应给付伟恒物业公司2015年1月1日至2016年12月31日期间物业费为2,001.60元（139平方米×0.6元每平方米×24个月）。关于伟恒物业公司请求张启生支付违约金的主张，本院认为，因物业管理合同中没有约定违约金条款，故伟恒物业公司提出的该项诉讼请求，本院不予支持。关于张启生提出伟恒物业公司接管小区不合法、接管后不作为、擅自改变绿地等问题，因此拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院认为，该小区未成立业主大会，被告提供的证据列有五个人的名字和电话，并无该小区业主们的签字确认，故无法证明系全体业主推选的代表。关于张启生提供的照片中室内墙体发霉、道路不平整等不是物业公司的合同义务，不能作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由。关于张启生提供的照片中玻璃、路灯等，没有拍摄时间，综上，张启生就其辩解并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，张启生的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百八十一条之规定，判决如下：一、被告张启生于本判决生效后三日内给付原告吉林市伟恒物业服务有限公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2,001.60元；二、驳回原告吉林市伟恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张启生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员 柴莉莉二〇一七年六月二十七日代理书记员 郑 雯