（2017）云01民终178号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-09
案件名称
尤跃、昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尤跃,昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终178号上诉人（原审原告）尤跃，女，汉族，1989年2月28日生，住云南省昆明市呈贡县,被上诉人（原审被告）昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。住所：云南省昆明经开区经开路*号科技创新园*******室。法定代表人刘卫高，董事长。特别授权诉讼代理人郑成，男，汉族，1991年4月8日生，住云南省昭通市镇雄县，特别授权诉讼代理人李顺燕，女，汉族，1995年1月16日生，住云南省昆明市官渡区，上诉人尤跃与被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称：螺蛳湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月9日对本案公开进行了询问。上诉人尤跃，被上诉人螺蛳湾公司的诉讼代理人郑成、李顺燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2014年1月10日，原告与被告签订《商品房购销合同》（以下简称：合同）及《补充协议》，购买被告位于洛羊街道办事处小新册社区，项目名称为金山小区的二期22幢17层1701号房屋，并对房屋价款及付款方式进行了约定。逾期交房的违约责任约定为：约定交房时间届满后的次日至实际交房之日30天内，甲方按每天30元支付买方，合同继续履行，逾期30日后甲方按乙方付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。约定交房时间为2015年9月30日。2014年1月17日该合同进行了备案登记。合同签订后原告按照合同约定支付房屋价款人民币378744元，并办理了住房公积金贷款及贷款公证。2015年8月20日双方签订补充协议，约定被告将交房时间延至2016年9月30日以前，且被告向原告补偿一个符合国家标准的能够办理产权的汽车车位。约定时间内不能交付，不再按照原合同约定的违约条款承担责任，被告以约定实际交款总金额为基数，按照银行同期贷款利率支付违约金，违约金每半年支付一次，逾期交房超过90天，乙方可以向甲方提出退房申请，甲方无条件立即办理退房退款，届时其与甲方签定的本补充协议作废，甲方自乙方交清房款（办理公积金贷款及银行按揭贷款的，以放款日期为准）之日起至退房手续办理之日止，按银行同期贷款利率一次性支付乙方违约金（扣除本补充协议约定的甲方已支付的部分），并约定同意交房时间延至2016年9月30日前的，不选择赔偿车位的，可以选择按照双方签订的原合同约定执行，但是两种赔偿方式择一执行，不可同时享受。现原告诉至法院，请求：一、解除原、被告购房合同；二、判令被告向原告退还及赔偿以下共计523180.13元费用：1、退还原告购房款378744元及银行同期贷款利息6865元(按年利率4.35%计算至款项还清之日止，从2015年10月31日暂计算至2016年3月31日)以及因本次购房所支出的各项税费14892元；2、赔偿原告延期交房违约金82329.96元（其中：①逾期违约金6581.16元，②解除合同违约金75748.8元。）；3、赔偿原告已还银行贷款利息21149.17元（暂计算至2016年3月）；4、赔偿原告因被告延期交房所产生的房屋租金19200元。三、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认为：对于原告主张解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原告主张其已经向被告催告要求交付房屋，但双方2015年8月20日签订补充协议，约定被告将交房时间延至2016年9月30日前交付，故原告主张其催告后被告在合理期限未交房，无事实依据，一审法院不予支持。另，补充协议约定退房退款的条件为“逾期交房超过90天，乙方可以向甲方提出退房申请，甲方无条件立即办理退房退款”。因双方签订补充协议已经将交房时间变更为2016年9月30日前，且约定逾期交房90天后原告方可申请退房退款，故原告主张解除合同的条件尚未成就，一审法院对其解除合同的主张不予支持。对于原告主张逾期交付房屋的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。双方补充协议约定：逾期交房被告实际交款总金额为基数，按照银行同期贷款利率支付违约金。故原告主张逾期交房的违约金，一审法院支持自2016年10月1日至本判决生效之日止以人民币378744元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。对于原告的其他诉讼请求，因双方签订的合同不予解除，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告尤跃自2016年10月1日至本判决生效之日止违约金（以人民币378744元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告尤跃的其他诉讼请求。”案件受理费人民币9032元，由原告尤跃承担。宣判后，尤跃不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人尤跃上诉称：一、一审判决依据《补充协议》第一条的约定，认为双方解除合同的条件尚未成就，但一审判决是在2016年11月15日作出，且被上诉人在一审中已经明确表态，2016年12月31日前也不能交房。一审明知被上诉人不能履行合同义务，仍然作出如上判决没有事实及法律依据。二、上诉人为购买房屋，用住房公积金贷款，因被上诉人不履行合同义务导致合同目的不能实现，应当退还上诉人的购房款及贷款利息。三、上诉人非呈贡本地人，在呈贡工作但无住处，在呈贡租房是客观事实，且上诉人就房租损失提供了《房屋租赁合同》等证据，完成了举证责任，一审法院不支持房租损失错误。四、违约金的计算期限错误。上诉人自2014年1月10日与被上诉人签合同并付清款项，被上诉人违约导致合同被解除，计算违约金应当从上诉人履行合同义务之日计算至生效判决履行期限时为止。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市呈贡区人民法院(2016)云0114民初813号民事判决。二、改判（1）解除上诉人与被上诉人购房合同;（2）被上诉人向上诉人退还购房款378744元并按银行同期贷款利息支付占用资金的费用以及税费14892元;（3）被上诉人按实际违约天数赔偿延期交房违约金;（4）被上诉人按照实际支付的金额赔偿已还的银行贷款利息;（5）被上诉人赔偿房屋租金19200元。(占用资金的费用及延期交房违约金的起止日期从2014年1月10日起至生效判决履行期限止)三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人螺蛳湾公司答辩称：本案合同目的是可以实现的，现正在建设中，只差通水电和绿化，被上诉人并未延期交房，一审判决正确。上诉人要求退还购房款及利息的主张不应得到支持，租金、违约金也不应支持。二审中，各方均未向本院提交新证据。经审理，二审查明事实与一审法院认定一致，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、上诉人尤跃与被上诉人螺蛳湾公司所签《商品房购销合同》是否应当解除？二、被上诉人螺蛳湾公司是否应向上诉人尤跃返还已付购房款、税费、房租等相关费用并支付违约金？针对争议焦点一，本院认为，双方所签《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，上诉人已依约向被上诉人交付了全部购房款，被上诉人应依约向上诉人履行房屋交付的义务。根据双方合同约定，被上诉人应当于2015年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给上诉人，但被上诉人到期后未按约履行该义务。双方于2015年8月29日再次签订《补充协议》，约定将交房时间延至2016年9月30日前，且逾期交房超过90天，上诉人可向被上诉人提出退房申请，被上诉人无条件办理退房退款。现双方约定的解除条件已成就，且被上诉人也当庭明确表示同意解除双方所签合同，故本院对上诉人要求解除双方所签《商品房购销合同》及相关《补充协议》的主张予以支持。针对争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，双方合同解除后，上诉人有权要求被上诉人退还购房款等相关费用并赔偿损失，故被上诉人应向上诉人退还购房款378744元、税费11402元及按照合同约定计算的违约金。对于违约金的计算，根据双方补充协议约定，被上诉人应自上诉人交清房款之日起至退房手续办理之日止，按银行同期贷款利率支付，故被上诉人应向上诉人支付自2014年6月6日起至退房手续办理之日止以人民币378744元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。对于上诉人要求被上诉人支付其所交购房款378744元按银行同期贷款利息计算的资金占用费，及按其实际支付的金额赔偿已还银行贷款利息的主张，因上述违约金足以弥补上诉人的相应损失，故本院对该主张不予支持。对于上诉人要求被上诉人支付租金的问题，因上诉人当庭表示合同解除其不再主张租金，是其对自己权利的处分，故对上诉人主张的租金本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，处理不当，本院予以改判。上诉人尤跃的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初813号民事判决；二、上诉人尤跃与被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于2014年1月10日签订的《商品房购销合同》、《补充协议》、2015年8月29日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除。三、被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人尤跃退还购房款人民币378744元、税费人民币11402元。四、由被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内为上诉人尤跃办理退房手续，并向上诉人尤跃支付自2014年6月6日起至退房手续办理之日止以人民币378744元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。五、驳回上诉人尤跃的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计18064元，由上诉人尤跃承担20%，即3612.8元，由被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司承担80%，即14451.2元。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 茜审判员 古维贤审判员 姚 丹二〇一七年六月二十七日书记员 魏 星 关注微信公众号“”